フラット35の金利引下げ「ポイント制度」を解説｜子育てプラスも

この記事では、【フラット35】の金利引下げの仕組み（ポイント制度）について、家族の暮らし目線でわかりやすく解説します。2022年10月に導入されたポイント制は、その後も拡充が続いており、とくに子育て世帯にとってうれしい制度が加わっています。

 

長期固定金利タイプの住宅ローンといえば、定番は【フラット35】です。【フラット35】は住宅金融支援機構と全国の金融機関が連携して提供している住宅ローンで、固定金利のため、日銀が利上げをしても返済中の金利が変わらないという安心感が特徴です。その分、変動金利よりは利率が高めになります。

 

2022年10月から、【フラット35】の金利引下げは「ポイント制」に変わりました。「住宅性能」「管理・修繕」「エリア」の3つの項目でポイントが付与され、合計ポイントに応じて通常の【フラット35】から金利が引き下げられます。さらに2024年2月には子育て世帯・若年夫婦世帯を応援する「子育てプラス」が新設され、金利引下げ幅の上限が年▲1.0％まで拡充されました。この記事では、その全体像を整理します。

 

※金利引下げ制度には予算金額があり、予算に達する見込みとなった場合は受付が終了します。最新の適用金利・受付状況は各金融機関または住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください（2026年7月時点）。

 

 

合計ポイント数で金利の引下げ幅が決まる

ポイントは「住宅性能」「管理・修繕」「エリア」の3項目に加え、子育てプラスの「家族構成」でも付与され、合計ポイントによって通常の【フラット35】から一定の金利が引き下げられます。項目ごとに付与されるポイントは以下のとおりです。

 

合計ポイントと金利引下げ幅は、次のようになります。各1ポイントにつき当初5年間 年▲0.25％が引き下げられ、上限は各期間で年▲1.0％です。合計が4ポイントを超える分は、6年目以降に繰り越して引き下げられます。

 

※子育てプラスを利用しない世帯（18歳未満のこどもがおらず、夫婦とも40歳以上）の場合は、合計4ポイント（当初5年間 年▲1.0％）が上限です。

 

子育て世帯・若年夫婦世帯を応援する「子育てプラス」

2024年2月13日以降の資金受取分から、こどもの人数等に応じて金利を引き下げる【フラット35】子育てプラスが始まりました。子育て世帯（借入申込年度の4月1日時点で18歳未満のこどもがいる世帯。胎児・同居の孫を含む）または若年夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満。同性パートナー・事実婚を含む）が対象です。

 

こども1人につき1ポイント（若年夫婦世帯は1ポイント）が加算され、1ポイントあたり当初5年間 年▲0.25％が引き下げられます。子育てプラスを利用すると合計ポイントの上限が撤廃され、住宅性能や地域連携などと合算して、最大で当初期間 年▲1.0％まで引下げが可能です。教育費と住宅費のバランスに悩みがちな子育て世帯ほど、恩恵が大きくなる制度といえます。

 

子育てプラスはペアローンや【フラット20】【フラット50】でも利用でき、2026年3月の資金実行分からは借換融資でも利用可能になりました。変動金利から固定金利への借り換えを検討する子育て世帯にとって、返済負担を抑える後押しになります。（最新の要件・予算状況は公式サイトでご確認ください）

 

住宅性能によるポイント付与制度

「住宅性能」「管理・修繕」「エリア」のポイント付与項目のうち、まずは「住宅性能」について解説します。

 

一言で【フラット35】といっても、細かく分けると種類が複数あります。購入物件の住宅性能によって、【フラット35】Sや【フラット35】リノベといったプランが選択できます。下記5種類の【フラット35】系の住宅ローンを利用した方には、一定のポイントが付与され、付与されたポイントによって金利が引下げられます。

 

＜ポイント制度の対象になるフラット35の種類＞

【フラット35】S(ZEH) 【フラット35】S(金利Aプラン) 【フラット35】S (金利Bプラン) 【フラット35】リノベ (金利Aプラン) 【フラット35】リノベ (金利Bプラン)

 

なお、【フラット35】Sや【フラット35】リノベのような金利の引下げポイントが付与される制度を利用する際には、ローンの対象物件が、【フラット35】の技術基準をクリアした上で、さらにそれぞれの種類ごとの基準を満たす必要があります。

 

＜【フラット35】の技術基準＞

新築住宅：人が住んだことがない住宅で借入申込日に竣工２年以内のもの

		戸建て等	マンション
接道		一般道路に2m以上
住宅の床面積 （車庫や共有部除く）		70㎡以上	30㎡以上
住宅の規格		居住室2部屋、キッチン、トイレ、バスの設置
併用住宅の床面積		住宅部分が半分以上
戸建型式など		耐火、準耐火構造以外の木造住宅は一戸建てまたは連続戸建てのみ
断熱構造		天井、屋根、外壁、床下に所定の断熱材を施工
住宅の構造		耐火、準耐火構造または耐久性基準を満たす
配管設備の点検		点検口などあり	共用配管が構造耐力上主要な壁の内部にない
区画		住宅相互間等を所定の界床、界壁で区画
床の遮音構造		–	RCの場合、界床厚さ15cm以上
維持管理基準	管理規約	–	管理規約が定められている
	長期修繕計画	–	計画期間が20年以上ある

 

中古住宅：人が住んだことがあるまたは竣工から2年を超えている

		戸建て等	マンション
接道		一般道路に2m以上
住宅の床面積 （車庫や共有部除く）		70㎡以上	30㎡以上
住宅の規格		居住室2部屋、キッチン、トイレ、バスの設置
併用住宅の床面積		住宅部分が半分以上
戸建型式など		耐火、準耐火構造以外の木造住宅は一戸建てまたは連続戸建てのみ
断熱構造		天井、屋根、外壁、床下に所定の断熱材を施工
住宅の構造		耐火、準耐火構造または耐久性基準を満たす
住宅の耐震性		建築確認日が1981年6月1日以降、または左記より過去の場合は耐震評価基準等に適合している
劣化状況		土台、床組などの腐朽、蟻害がない	外壁、柱などに鉄筋の露出がない
床の遮音構造		–	RCの場合、界床厚さ15cm以上
維持管理基準	管理規約	–	管理規約が定められている
	長期修繕計画	–	計画期間が20年以上ある

 

【フラット35】S(ZEH)とは

3ポイントが付与される【フラット35】S(ZEH)は、【フラット35】の技術基準を満たした上で下記の基準を満たした場合に利用できます。ZEH住宅とは、ネットゼロエネルギーハウスの略称で、高断熱と高い省エネ性能、そして太陽光発電などの発電機能を兼ね揃えることで1年間の実質エネルギー消費量をゼロに抑えた住宅のことをいいます。【フラット35】S(ZEH)の利用者には3ポイントが付与されます。

 

＜【フラット35】S(ZEH)を利用するための基準＞

戸建の場合

	断熱等性能	一次エネルギー消費量		適用条件
		再エネ除く	再エネ含む
ZEH	強化外皮基準 【耐熱等性能等級5】 相当	▲20％以上	▲100％
Nearly ZEH			▲75%以上 ▲100% 未満	寒冷地 低日射地域 多雪地域
ZEH Oriented			必要なし	都市部狭小地 多雪地域

マンション等の場合

	断熱等性能	一次エネルギー消費量		住宅用途の 階層数
		再エネ除く	再エネ含む
ZEH-M	強化外皮基準 【耐熱等性能等級5】 相当	▲20％以上	▲100％	1〜3層
Nearly ZEH-M			▲75%以上 ▲100% 未満
ZEH-M Ready			▲50%以上 ▲75% 未満	4〜5層
ZEH-M Oriented			必要なし	6層

 

【フラット35】S(金利Aプラン) 、(金利Bプラン) とは

【フラット35】S(金利Aプラン) は2ポイント、【フラット35】S (金利Bプラン)は1ポイントが付与されます。それぞれのプランを利用する際の住宅基準は以下のとおりです。

 

＜新築の【フラット35】S(金利Aプラン)の住宅性能基準＞

	住宅性能が下記いずれか1つ以上を満たす
省エネルギー性	耐熱等性能等級５以上かつ一次エネルギー消費量等級６
耐震性	耐震等級3
	免震建築物
バリアフリー性	高齢者等配慮対策等級4以上（共同建ての場合3でも可）
耐久性・可変性	長期優良住宅

 

＜新築の【フラット35】S(金利Bプラン)の住宅性能基準＞

	住宅性能が下記いずれか1つ以上を満たす
省エネルギー性	耐熱等性能等級4かつ、一次エネルギー消費量等級6
	耐熱等性能等級5以上かつ、一次エネルギー消費量等級4or5
耐震性	耐震等級2以上
バリアフリー性	高齢者等配慮対策等級3以上
耐久性・可変性	劣化対策等級3かつ、維持管理対策等級2以上 （共同建ての場合一定の更新対策が必要）

 

 

＜中古の【フラット35】S(金利Aプラン)の住宅性能基準＞

	住宅性能が下記いずれか1つ以上を満たす
省エネルギー性	耐熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級６
	耐熱等性能等級5以上かつ、一次エネルギー消費量等級4以上
耐震性	耐震等級2以上
	免震建築物
バリアフリー性	高齢者等配慮対策等級3以上
耐久性・可変性	長期優良住宅(維持保全計画認定含む）
	劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2以上 （共同建ての場合一定の更新対策が必要）

 

＜中古の【フラット35】S(金利Bプラン)の住宅性能基準＞

	住宅性能が下記いずれか1つ以上を満たす
省エネルギー性	開口部断熱
	外壁等断熱
バリアフリー性	高齢者等配慮対策等級2以上

 

【フラット35】リノベ (金利Aプラン) (金利Bプラン) とは

【フラット35】リノベ は、中古住宅を購入してリフォームを行うことで、住宅が省エネ、耐震、バリアフリー、耐久性・可変性の性能基準のいずれかを満たすことで利用できます。

金利Aプランは4ポイント、 金利Bプランは2ポイントが付与されます。利用のためには、工事費用を金利Aプランは300万円以上、 金利Bプランは200万円以上かけ、下記の住宅性能の基準を満たし、中古住宅の維持保全に係る措置を講じている必要があります。

 

＜【フラット35】リノベ（金利Aプラン）の住宅性能基準＞

	リフォーム工事後に住宅性能が下記いずれか1つ以上を満たす
省エネルギー性	耐熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級６
	耐熱等性能等級5かつ、一次エネルギー消費量等級4以上
耐震性	耐震等級2
	免震建築物
バリアフリー性	高齢者等配慮対策等級3以上
耐久性・可変性	長期優良住宅(維持保全計画認定含む）
	劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2以上 （共同建ての場合一定の更新対策が必要）

 

＜【フラット35】リノベ（金利Bプラン）の住宅性能基準＞

	下記いずれかのリフォーム工事を行わていること
省エネルギー性	断熱材の追加工事、断熱性の高い開口部への交換工事、高効率空調機,高効率給湯器,太陽光発電設備等の設置工事
耐震性	壁、筋かい等の設置などの工事
バリアフリー性	手すり設置、通路または出入口の幅員拡張、バリアフリートイレ又は浴室への交換などの工事
耐久性・可変性	床材の交換、屋根,外壁の塗装,防水、壁紙交換などの工事

 

中古住宅の維持保全に係る措置とは以下の項目のことです。

• インスペクションの実施
• 瑕疵保険の付保等
• 住宅履歴情報の保存
• 維持保全計画の作成

 

管理・修繕によるポイント付与制度

管理・修繕によるポイントは、【フラット35】維持保全型を利用した際に付与されます。このタイプは、下記の維持や保全に配慮した住宅を購入した際に利用できます。いずれの住宅も1ポイントの付与です。なお、2025年4月以降の物件検査申請分からは、良質な中古住宅を取得する場合にもポイントが付与される仕組みが加わっています。

 

住宅の種類	新築中古の別	説明
長期優良住宅	新築住宅、中古住宅	法の規定による長期優良住宅建築等計画が認定された住宅
予備認定住宅マンション	新築マンションのみ	新築分譲段階の管理計画が（公財）マンション管理センターから予備認定を受けたマンション
管理計画認定マンション	中古マンションのみ	地方公共団体から管理計画認定を受けたマンション
安心R住宅	中古住宅のみ	リフォーム等について情報提供が行われる中古住宅（耐震性があり、建物状況調査等が行われている）
インスペクション実施住宅	中古住宅のみ	然るべき調査の結果、劣化や腐食などの構造上の問題の不足が見られないこと
既存住宅売買 瑕疵保険付保住宅	中古住宅のみ	既存住宅売買瑕疵保険が付保された住宅

 

エリアによるポイント付与制度

エリアによるポイント付与制度は、【フラット35】地域連携型を利用することで付与されます。地方公共団体の支援によって成り立っている商品です。先述のとおり3つの種類があり、「子育て支援」は2ポイント、「地域活性化」は1ポイント、「地方移住支援型」は2ポイントです。地方移住支援型のみの利用の場合は、当初期間の金利引下げ幅が▲0.25%ではなく▲0.30%になります。お住まいの地域が対象かどうかは、【フラット35】のホームページで確認できます。

 

その後の拡充（借換対応・融資限度額の引上げ）

2022年10月にポイント制が導入されて以降も、【フラット35】は使いやすさを高める改正が続いています。とくに家計に関わる大きな変更は次のとおりです。

• 2024年2月：子育て世帯・若年夫婦世帯向けの「子育てプラス」が新設され、金利引下げ幅の上限が年▲1.0％に拡充。
• 2025年4月：良質な中古住宅の取得でもポイントが付与される仕組みが追加。
• 2026年3月：借換融資でも「子育てプラス」が利用可能に（変動から固定への借り換えを後押し）。
• 2026年4月：融資限度額が8,000万円から1億2,000万円へ引き上げ。

 

（参照）住宅金融支援機構「2022年10月から【フラット３５】の金利引下げ方法が『ポイント制』に変わります」https://www.flat35.com/topics/topics_20220617.html

 

まとめ

 

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