【コラム】住宅ローンの借り換えで注意すべき7つのこと

長らく景気低迷で日本の金利は長期にわたり低位で推移をしてきましたが、2016年に導入された日銀のマイナス金利・ゼロ金利政策などにより金利は一段と低下、住宅ローン金利も急低下したことで、住宅ローンを借り換えることで毎月の返済額を減らしたり、完済を前倒しすることがよりしやすくなっています。

具体的に住宅ローン金利がどう推移しているのか見て行きたいと思います。

メガバンクに次ぐ規模にまで住宅ローン取扱高が拡大している住信SBIネット銀行の住宅ローン金利推移を推移をご紹介したいと思います。

注目したいのが10年固定金利。2010年に年2.0％を超えていた金利が2019年2月時点では年0.7％前後となっており、1/3に近い水準となっています。住宅ローン残高が1000万円以上、返済期間が10年以上残っていれば十分な住宅ローン借り換えメリットがあると言えるでしょう。

今回は住宅ローン借り換えをよりお得に実施するための注意点を7つ挙げご紹介したいと思います。

 

住宅ローンの借り換えで注意点①借り換えの諸費用を加味する

住宅ローン契約時にはメガバンク・地銀・信用金庫では保証料、ネット専業銀行・フラット35では融資事務手数料としてぞれぞれ2.16％の諸費用が必要となります。2000万円の借り換えをする場合にはこうした諸費用だけで43万程度となるため、これらを加味して住宅ローン借り換えの効果があるかのシミュレーションを行う必要があります。

なお、ネット銀行の中では、下記のように融資事務手数料を大幅に引き下げている銀行もあり借り換えユーザーには心強い存在となります。

銀行名	融資事務手数料
新生銀行	54,000円～
楽天銀行（フラット３５）	0.972％

新生銀行であれば、一般的な金融機関の諸費用43万円に対し、54,000円の融資事務手数料で済むためコストメリットは大きいと言えます。

 

住宅ローンの借り換えで注意点②借り換えの諸費用もローンに含めることができる

①で触れた諸費用ですが、この費用を用意することが原因で住宅ローン借り換えに二の足を踏まれる方がいらっしゃれば吉報です。

原則すべての金融機関で住宅ローン借り換えに伴う諸費用を、住宅ローンに含めて借り換えを行うことができます。

たとえば、残高2000万円の住宅ローン借り換えを行おうとした場合には60万円程度の諸費用が必要となりますが、借り換え先の金融機関で2060万円の住宅ローンを組むことが可能です。住宅ローン借り換えにより100万円単位の節約ができる場合もあるので、多少の諸費用が発生しても前向きにこうした手段を使うことで住宅ローン総返済額を抑えることが可能となります。

 

住宅ローンの借り換えで注意点③住宅ローン借り換えにも審査が必要

住宅ローン借り換えも住宅ローン審査が必要となりますので、年収や雇用形態に変化があった場合には注意が必要です。退職・転職・独立を考えている方はそうした動きの前に住宅ローン借り換えを終わらせておくことが賢明でしょう。

また、クレジットカードやキャッシングなどの利用をされている場合には支払い遅延などを過去5年以内に起こしている場合、住宅ローン審査にマイナスの影響がありますので支払いを忘れないようにしたいですね。

 

住宅ローンの借り換えで注意点④住宅ローン借り換え時にも団信の審査が必要

住宅ローンを組むために団体信用生命保険への加入が必要です。現在契約された住宅ローン申し込み時にも健康状態の告知を行い保険会社による審査がおこなわれ、審査に通ったことで住宅ローンが借りられています。

住宅ローン借り換え時には改めて団信の加入審査が行われます。過去3年間の通院、治療・投薬歴などを告知する必要がるため、現在契約の住宅ローン借入れ後に健康状態が悪化した場合には住宅ローンの借り換えができない可能性があります。

 

住宅ローンの借り換えで注意点⑤もしもの備えを充実させる

ネット銀行を中心に疾病保障やガン保証、失業保障などさまざまな付帯サービスをつけた住宅ローンを取り扱い銀行が増えています。メガバンクや地銀では年0.2％、年0.3％程度の保険料上乗せが必要なものがネット銀行では無料で付帯される場合もあり、住宅ローン借り換えで月々の返済額が減ったり、完済の前倒しができるとともにもしもの備えが増えるという嬉しいオマケが付いてくることも期待できます。

例）じぶん銀行のがん50％保障付き団信

じぶん銀行のがん50％保障付き住宅ローンはがんと診断されただけで住宅ローン残高が半分になるものであり、ネット銀行の疾病保障で多い就業不能か保険金の支払い基準としていません。

医師によるがんとの診断のみで住宅ローン残高が半分になる保障は心強いですね。年0.3％の金利上乗せでがんと診断された場合に住宅ローン残高はゼロとなるがん100％保障付きの住宅ローンも扱っています。

なお、じぶん銀行では２０１９年２月から全ての病気や怪我を保障する全疾病保障も無料で付帯を開始しました。

じぶん銀行

 

例）楽天銀行の全疾病保障付き団信

楽天銀行が2018年8月から新しく取り扱いを開始したのが全疾病保障付きの住宅ローン。病気や怪我などの症状によらず就業不能な状態が1年続くと住宅ローン残高がゼロになります。

楽天銀行（金利選択型）

 

 

住宅ローンの借り換えで注意点⑥保証料の返金を受けられる！

メガバンク・地銀で住宅ローンを組んでいる方で保証料を前払いで一括で支払いをされている場合、住宅ローン借り換えでこの保証料が返金（戻し保証料）を受けることが可能です。保証料は2.16％ですので、2000万円の残高の借り換えを行えば、40万円近い戻し保証料が受けれます。住宅ローン借り換え時に、楽天銀行（フラット３５）や新生銀行など諸費用が格安な銀行を選べば、戻し保証料でも得をできることとなります。

 

住宅ローンの借り換えで注意点⑦住宅ローン控除は引き続き活用可能！

サラリーマンの方であれば年末調整で住宅ローン控除により還付を受けていると思いますが、借り換え後も同様に年末調整で住宅ローン控除を適用することが可能です。

住宅ローン借入れ初年度のように税務署での確定申告は不要です。しっかり活用しましょう。

 

最後に

マイホーム購入に辺り資金を借りるのは住宅ローンです。であればより安い金利で無駄な支出を抑えるのが得策だと思います。住宅ローンの借り換えは必要書類を揃えたり面倒な手続きが確かに存在しますが、給料がなかなか増えない、有望な投資先はない時代に確実に節約・お金が増やせる手段と言えます。ぜひ前向きに検討をいただければと存じます。

 

住宅ローン借り換えには　【最新】住宅ローン借り換えランキング　を参考にしていただければと存じます。

	変動金利	10年固定	特徴
じぶん銀行	0.457％	0.590％	がんと診断されるだけで住宅ローン残高が１／２に減額！入院が180日継続すると住宅ローン残高がゼロに。
au住宅ローン	0.457％	0.590%	がんと診断されるだけで住宅ローン残高が１／２に。auスマホユーザー限定。毎月５００円のキャッシュバック付き。
住信SBIネット銀行	0.457％	0.710%	すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無償付帯。
ミスター住宅ローンREAL（住信SBIネット銀行）	0.457％	0.710%	すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無償付帯。SBIマネープラザで対面サービスが受けられる。
楽天銀行 金利選択型	0.527％	1.020%	全疾病保障が無料付帯。