住信SBIネット銀行の住宅ローンの借入れ可能額・限度額を試算!

2019年1月31日

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住信SBIネット銀行の住宅ローンの借入れ可能額・限度額を試算!

ネット銀行の住宅ローンの中でも高い人気を集めている住信SBIネット銀行の住宅ローン。住信SBIネット銀行の住宅ローンでの借り入れを考えているが、いくらまで借り入れできるのかを疑問に感じている人も多いようなので、この特集記事では住信SBIネット銀行の住宅ローンの借入可能額などについてまとめてみたいと思います。

住信SBIネット銀行の住宅ローンは価格コムで人気1位

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンの借り入れ可能金額

期間・借り入れ可能金額

新規借り入れ借り換え
期間1年以上35年以内最大35年
借り入れ可能金額500万円以上1億円以下500万円以上1億円以下

 

住信SBIネット銀行でいくらまで住宅ローンを借りられるか?という質問に対するシンプルな回答は商品概要説明書にも記載されている上記の金額、つまり最大1億円です。ただし、年収や借入期間などの諸条件で限度額は変わりますので、誰でも1億円借り入れできるわけではありません。他にも細かな条件がありますので確認していきたいと思います。

 

融資対象物件の担保評価額

まず、住宅ローンの借り入れ時に担保となるマイホームの評価額に起因する上限は以下の通り決められています。

  • 新規借り入れの場合は、融資対象物件(マイホーム)の担保評価額に300万円を加算した金額が借り入れ可能金額の上限となっている
  • 借り換えの場合、融資対象対象物件(マイホーム)の担保評価額の2倍までが借入可能額の上限となっている

新規借入の場合、一般的には物件の評価額や工事代金(≒通常はマイホーム購入価格)が融資額の上限になりますが、住信SBIネット銀行の場合、登記費用、固定資産税・都市計画税、火災保険料、地震保険料、住宅ローン融資事務手数料、収入印紙代も含めて住宅ローンの金利で借り入れすることができます。それらの諸費用が300万円を超えることはあまりありませんが、物件の担保評価額が低い場合には少し注意が必要です。

 

また、借り換えの場合も、登記費用、固定資産税・都市計画税、火災保険料、地震保険料、住宅ローン融資事務手数料、収入印紙代、リフォーム資金(2018年7月より)も含めて借り換えることができることになっています。借り換え時にかかる費用の大半を住宅ローンとして借り換えることができますので、手元資金がない場合でも借り換えることができるのはありがたい商品仕様と言えます。

 

少し具体的に確認していきたいと思います。

 

例えば、4000万円の評価額のマイホームを購入する場合、最大で4300万円まで借り入れが可能です。マイホーム購入時の評価額と物件の購入価格が大きく違うことはほとんどありません。物件によっては違ってくることもありますが基本的には購入物件の価格+300万円と考えて問題ありません。

 

少し気をつけなければならないのは借り換え時の物件の評価額です。

 

例えば、4000万円の物件を4000万円の住宅ローンを利用して10年間返済を続けて、例えば10年後の住宅ローンの残高が3000万円だったとします。10年間の間に周辺の地価が急落するなどして、マイホームの担保価値が下落してしまうことがあります。

 

3000万円の住宅ローンを借り換えであれば、3000万円の借り換え融資が必要になるわけですが、担保価値が1500万円まで下がっている程度であれば、3000万円まで借り換えできますが、もし1000万円程度まで下落していると、借り入れ可能(借り換え可能)限度額は2000万円までになってしまいます

 

3000万円の住宅ローン残高があっても、3000万円の借り換えができないことになるわけですね。なお、注意が必要と言っても、不動産・金融のプロではない私たちが一般人が、マイホームの担保価値を正確に把握するのは難しいのが実情です。不動産鑑定会社などに調査依頼すればある程度把握できますが、住信SBIネット銀行の担保評価と一致する保障はありませんので、調査することにさほど意味はありません。

従って、現実的なのは、”とりあえず住宅ローンの借り換えを申し込んで住信SBIネット銀行の判断にゆだねる”ということになります。

 

なお、日本の土地価格は2000年以降は極端に変動していませんので、2000年以降にマイホームを購入した人であれば、「担保価値×2倍」まで借り入れできる住信SBIネット銀行の住宅ローンの審査基準が原因で借り換えできなくなる可能性はほとんどないと考えて良いでしょう。

 

例えば、新生銀行の住宅ローンは担保価値の100%までしか借り入れできません。しかも、新生銀行指定が指定する不動産評価業者が改めて担保価値を算定するという厳しめの基準が設定されています。単純計算で住信SBIネット銀行の半分の金額が借り入れ可能限度額になっていることになります。

 

新生銀行の基準でも問題なく住宅ローンの借り換えが行える人が大半なので、その2倍まで借り入れできる住信SBIネット銀行の住宅ローンであれば、さほど気にする必要な無さそうです。※じぶん銀行などは「担保価値100%以上」でも可能としていて、上限を特に明示していない住宅ローンもあります。

 

年収・返済負担率から考えた借り入れ可能額

住信SBIネット銀行の商品概要説明書には「安定かつ継続した収入があること」が住宅ローンを利用できる条件と記載されていますが、年収ごとにいくらまで住宅ローンが借り入れできるかは明確には記載されていません。

 

参考になるのが、日本政府の機関でありフラット35を提供している「住宅金融支援機構」が開示している年収に対するローンの総返済負担率です。

総返済負担率は住宅ローンやカードローン・自動車ローンなど各種ローンの返済額を合算した「1年間に返済しなければならない金額の合計」が年収に対して何%を占めるかを計算したもので、住宅金融支援機構ではこの指標を使ってフラット35の場合いくらまで借り入れできるかを明示しています。

年収400万円未満400万円以上
返済率30%35%

年収500万円の方であれば年収の35%の年175万円の返済額となる住宅ローンの借り入れできる計算です。

 

年収ごとの住信SBIネット銀行の住宅ローンの借入れ可能額を試算

2019年1月の住信SBIネット銀行の金利から計算するといくらまで借りれるのでしょうか?

以下は、変動金利年0.457%で35年返済で試算して年収ごとの月間返済額から借入れ可能額を計算したものです。

年収返済負担率月々の返済額上限※1借入れ可能額※1
300万円30%75,000円 約2,707万円
350万円30%87,500円 約3,093万円
400万円35%116,600円 約4,254万円
450万円35%131,250円 約5,027万円
500万円35%145,830円 約5,414万円
550万円35%160,410円 約6,187万円
600万円35%175,000円約6,754万円
650万円35%189,500円 約6,961万円
700万円35%204,160円 約7,734万円
750万円35%218,750円 約8,121万円
800万円35%233,300円 約8,895万円

※住信SBIネット銀行の公式サイトのシミュレーションツールでは月々の返済金額が1万円単位なので千円単位は切り捨てて計算しています。

 

注意点

  • 借入れ可能額は1年間の年収に対する返済額で計算されますので、返済期間を短くすると借入可能額も少なくなっていきます。
  • 上記はあくまでも参考値です。上記の金額満額を借りてしまうと実際の返済はかなり苦しくなるはずです。比較的問題なく返済できる金額の目安を知りたい場合は、年収の6倍を1つの目安とするか、「額面の年収」ではなく「手取りの年収」で上記の表に当てはめるなどすることをおすすめします。
  • 上記はあくまでも目安です。より正確な限度額を確認する場合、公式サイトのシミュレーションツールを利用するようにしましょう。

住信SBIネット銀行の住宅ローンの借入額可能額シミュレーション

住信SBIネット銀行の公式サイト上の借入額可能額シミュレーション画面

 

夫婦・兄弟・親子で住宅ローン申し込みで借入限度額をアップする方法

①ペアローン

ペアローンとは、住宅ローン申込者の親・子・配偶者(婚約者も含む)・兄弟などの親族2人で別々の住宅ローンを申し込む方法です。住宅ローンを2人にわけて負担し合うことで借入限度額を増やすことができます。住宅ローンの契約が2つに分かれるので諸費用が少し増えること、それぞれが単体で住宅ローン審査に通る収入が必要になります。

なお、住信SBIネット銀行でペアローンを利用する場合、パート、アルバイトでは住宅ローンを利用できないので注意しておきましょう。

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンのペアローン

②収入合算

住信SBIネット銀行では収入合算にも対応しています。ペアローンの場合、住宅ローンの契約が2つに分かれますが、収入合算では申し込み者(夫)の年収に配偶者の年収を足して住宅ローンの借入限度額を計算してもらうことになるので契約は1つです。

例えば、夫の年収が400万円で妻の年収が200万円だった場合、合計の収入:600万円で審査してもらうことになります。

ただし、ペアローンと同様にパート、アルバイトの場合収入合算も利用できませんので注意しておきましょう。

住信SBIネット銀行の住宅ローンの収入合算

 

最後に

住信SBIネット銀行の公式サイトでは月々の返済額からいくらまで住宅ローンを借り入れできるかのシミュレーション機能も提供していますので、ご自身の年収や毎月の返済額を任意で入力し、借入れ限度額のシミュレーションを行ってみてください。

なお、このシミュレーションでは先ほど説明した、不動産担保価値は考慮されていませんので、いくらまで借り入れできるかは実際に申し込んでみないとわかりませんのでその点は注意してください。

 

 

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