ARUHI 住宅ローン（フラット35）の落とし穴・デメリット・メリットとは？

住宅ローンを選ぶ際には、金利や返済期間、借入限度額など、さまざまな要素を比較検討する必要があります。その中でも、SBIアルヒの住宅ローンは、他の住宅ローンにはないメリットもあるのですが、思わぬデメリットや注意点もあります。この記事では、SBIアルヒの住宅ローン（フラット35）の落とし穴・デメリット・メリットについて解説したいと思います。

SBIアルヒはフラット35業界No1！

SBIアルヒはフラット35の実行件数で何年も連続で1位を獲得し続けている最大手のモーゲージバンク（住宅ローン専門の金融機関））で、フラット35と提携している300社を超える金融機関の中でダントツで1位の貸し出し件数実績があります。

 

2023年にSBIホールディングスの子会社になり、SBI新生銀行などのSBIグループとの連携でさらに住宅ローンのラインナップが拡充しています。

 

下のグラフはSBIアルヒが発表しているフラット35の実行件数の割合を示すグラフです。フラット35を利用している人の約4人に1人がSBIアルヒ経由で申し込んでいることになり、2位との差は未だに大きく、SBIアルヒの人気の高さががわかります。

 

このように、フラット35取り扱い最大の金融機関として、北海道から九州まで店舗を展開し大手銀行以上の住宅ローンの貸出を行っているのがSBIアルヒです。

 

 

ここからは、SBIアルヒの住宅ローン（フラット35）の落とし穴・デメリット・メリットについて解説したいと思います。インターネットからも申込できますし、条件を満たせば事務手数料のWEB割引を利用することもできますので店舗が近くになくても問題なく利用できます。

 

メリット・デメリット・落とし穴をまとめると・・・

細かい解説の前にメリット・デメリットを簡単にまとめておいたので確認しておいてください。

SBIアルヒのフラット35のデメリット

事務手数料が高い

SBIアルヒのフラット35事務手数料は融資額の2.20%（税込）となり、フラット35を取り扱う金融機関の中では割高な水準です。割高と言っても、大半の金融機関の手数料が「横並び」なのでSBIアルヒが極端に高いと言うわけではありません。住宅ローンを申し込む際は、金利だけではなく、事務手数料などの初期費用も比較するようにしましょう。

 

なお、Web（アルヒダイレクト）で対象商品を申し込むと通常2.20％（税込）の事務手数料が半額の1.10％（税込）になるサービスも提供していますので、WEBから住宅ローンを申し込むことに対して抵抗がない方であれば積極的にWEBからの申し込みを検討されることをおすすめします（※ARUHIスーパーフラットの新規借り入れを除く）

 

WEB申込＆半額になる条件の確認はこちら

 

なお、SBIアルヒは事務手数料の安さだけではなくARUHIスーパーフラットという独自商品で差別化しています。事務手数料だけで比較するなら他の金融機関の方が安いこともありますが、SBIアルヒの場合、審査手続きや悩みに対する手厚いサポートと独自のスーパーフラットの低い金利設定が最大の魅力です。

 

ワイド団信の取り扱いはARUHIスーパーフラットだけ

健康状態のために団信に加入できない方向けに加入条件を緩和したワイド団信という団信がありますが、一般的なフラット35ではワイド団信を利用できません。

 

一方で、ARUHIスーパーフラットではワイド団信の利用が可能です。通常よりも金利の上乗せは必要になりますが、フラット35にワイド団信を組み合わせられるサービスは限られており、健康面に不安のある方にとっては心強い選択肢と言えます。

 

通常、健康状態が理由で団信に加入できない場合、団信を契約しないで住宅ローンを借りることになります。団信の保険料分の金利負担が軽減されるとはいえ、万が一の備えが無い状態で住宅ローンを組むことになりますので、契約者の方に万が一のことがあった場合は残されたご家族に大きな経済的な負担が発生してしまう可能性もあります。ARUHIスーパーフラットのワイド団信は、健康状態に不安を抱える方でも住宅ローン利用期間中に団信へ加入できる選択肢を提供する、安心感のあるサービスと言えるでしょう。

 

銀行口座引き落としに時間差がある（返済タイミングが早い）

SBIアルヒは住宅ローン専門の金融機関（モーゲージバンク）で、預金を預かることができる『銀行』ではありません。銀行ではありませんが、大手銀行を超える住宅ローンの貸出実績があり実績は全く問題ありません。

 

 

なお、SBIアルヒが銀行ではないことに関連して注意してほしいことが2点あります。まず、SBIアルヒの住宅ローンの引き落としは収納代行会社経由で行われるという点です。収納代行会社がいったん引き落とすので、返済口座（銀行口座）からの引き落としは、正式な住宅ローンの返済日より早いタイミングで引き落とされます。

 

その後、収納代行会社経由でSBIアルヒに資金が移動するという流れです。

 

SBIアルヒのフラット35の返済日は毎月13日ですが、銀行口座からの引き落としは毎月5日です。

 

2点目は残高不足で返済できなかった場合の対応です。引き落とし日に引き落とし口座の銀行の残高が不足していた場合、SBIアルヒの場合、振込みで指定口座に返済する必要があります。

 

銀行が提供する住宅ローンであれば、資金を入金すると自動的に引き落とされるので手続きが楽ですが、SBIアルヒの場合、振り込みで返済する必要があります。

 

支払いに遅れると、遅延損害金が発生します。今後の信用にも関わることなので、万が一残高不足で引き落としができなかった場合には、早急に指定の口座へ振り込むようにしましょう。

 

ネット申し込みだと審査に時間がかかることも

ARUHIダイレクトを利用し、フラット35を申し込むと融資実行までに6週間以上の時間が必要とされています。店舗を利用すると1ヶ月程度なので一定の時間がかかることを考慮して申し込むようにしましょう。

 

店舗を利用すると必要書類が揃っていれば1週間程度で本審査まで終えることができます。急ぎの場合には、まずARUHIダイレクトですぐに仮審査を申込をし、仮審査通過後に店舗で本審査の手続きを行うのがよいでしょう。ARUHIダイレクトの仮審査は最短1営業日で結果が出るので、来店予約などの調整をしているほうが時間がかかる結果になります。

 

スピード審査サービスファストパスのデメリット

アルヒファストパスは、住宅ローンの融資実行までの期間を大幅に短縮できる特急サービスです。通常、住宅ローンの申し込みから融資実行までは1ヶ月程度かかるのが一般的ですが、このサービスを利用すれば最短3営業日で融資を受けることができます。ただし、利用するには以下の点に注意が必要です。

 

ARUHIのスーパーフラットのデメリット

融資事務手数料が安くないので総返済額のシミュレーションをしっかり行う

ARUHIスーパーフラットの新規借り入れはARUHIダイレクトでも店舗でも融資事務手数料が2.20％（税込）必要であるため、この前提でしっかりと総返済額のシミュレーションを行う必要があります。

長期固定金利が低金利で融資事務手数料が55,000円（税込）〜だったり、期間経過するごとに金利が引き下げになっていくステップダウン金利タイプを利用することができるSBI新生銀行との比較を行うこともオススメします。

 

ARUHIのフラット35のメリット

非常に魅力的な水準の金利！

ARUHIは常にフラット35の業界で非常に魅力的な水準の金利を提供しています。楽天銀行・イオン銀行など多くの金融機関が非常に魅力的な水準の金利で提供していて、ARUHIだけが特別に最低水準の金利を提供しているわけではありません。

 

ただし、アルヒにはアルヒ独自のフラット35が用意されています。アルヒ独自のフラット35の金利の低さには注目です。

 

ARUHIのフラット35の最新金利(2025年5月)

アルヒのフラット35の最新の金利を確認しておきましょう。以下は2025年5月の適用金利です。ARUHIでは通常のフラット35だけでなく、ARUHIスーパーフラットというARUHI独自のフラット35を多数取り扱っています。

ARUHIのスーパーフラットは、フラット35（保証型）の仕組みを活用したARUHI独自の住宅ローン商品です。借り換える場合を除き、自己資金を多く用意することで従来のARUHIフラット35（買取型）よりさらに低金利で利用できます。

	金利	補足
ARUHIスーパーフラット5	年1.670%	融資比率が5割以下の場合。2020年9月に新登場。有料のARUHI全疾病保障（入院一時金付） の利用が条件
ARUHIスーパーフラット6	年1.680%	融資比率が6割以下の場合。2019年12月に新登場。
ARUHIスーパーフラット7	年1.690%	融資比率が7割以下の場合
ARUHI スーパーフラット8	年1.70%	融資比率が8割以下の場合
ARUHI スーパーフラット9	年1.80%	融資比率が9割以下の場合
ARUHI スーパーフラット借換	年1.620%	借換え専用のフラット
ARUHIフラット35	年1.82%	融資比率が借り入れ：9割以下(借り換えは10割でもOK）

 

ARUHIではリノベ商品に対応した金利優遇や、地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し一定期間の金利引下げがある地域連携型のフラット35など、様々なフラット35の制度に対応しています。

 

金利引下げ制度

ARUHI では、フラット３５またはスーパーフラットと組み合わせて金利引き下げ制度を利用することができます。

金利引き下げ制度には住宅性能に関するメニュー（【フラット３５】S・【フラット３５】リノベ）、維持保全に関するメニュー（【フラット３５】維持保全型）、及び地域連携に関するメニュー（【フラット３５】地域連携型・【フラット３５】地方移住支援型）があります。
これらの金利引き下げ制度は組み合わせての利用が可能です。

例えば住宅性能に関するメニューにおいては対象となる住宅の技術基準によって「ZEH」・「金利Aプラン」・「金利Bプラン」に分類されていて、それぞれ3ポイント、2ポイント、1ポイントというように対象ポイント数が決められています。そのポイント数によって金利引き下げ幅と期間が異なるという運用になっているのです。

フラット35を利用される際には、ご自身の物件が何ポイント獲得できるのかしっかり確認した上でシミュレーションしましょう。

 

フラット50（50年ローン）の取り扱いを開始

二世帯住宅、親子リレーなどで住宅購入するときに役立つのがフラット50です。フラット35は返済期間が35年までですが、フラット50は、耐震性や耐久性等の性能が高く、長期優良住宅認定を受けている住宅の購入時に、最長50年までの返済が行えることで月々の住宅ローン返済額が抑えられる住宅ローン審査に通りやすくなる効果があります。借入期間を延ばすことで借入金額を増やせるため、若年層でも住宅購入の幅を広げることができます。また、親子（2世代）が協力して最長50年の返済を通じてマイホームを購入することができるのがメリットです。

2025年4月現在、フラット50の取り扱いを行っている金融機関はごく一部ですので、フラット取り扱い最大手のARUHIで取り扱いを開始したのは大きな出来事といえます。（ARUHI以外の取り扱い金融機関では信用金庫が大半となっています）

全国各地で専門スタッフに相談できる

日本全国に展開する140以上の店舗でフラット35の借入れに関する相談・手続きが可能です。初めての住宅ローンで手続きが心配だ、実際に住宅ローン専門のスタッフに細かい相談・フォローをして欲しいという方には最適です。お金に関する話は対面のほうが安心できるという方にとっては非常に充実した店舗網と言えるでしょう。

※ただし店舗で相談や住宅ローン申し込みを行うと事務手数料が2.20%（税込）なので割高。ARUHIダイレクト経由の申込・契約時は1.10％（税込）の割引が適用される（ARUHIスーパーフラットの新規借り入れを除く）

 

フラット35の審査は原則としてはどの金融機関に申し込んでも同じですが、他の金融機関のフラット35の審査に落ちた人でもARUHI経由で申し込むことで審査に通ったという話も耳にすることが多くありますし、アルヒでは独自のフラット35の提供もあます。様々なフラット35に詳しい専門スタッフの多いことはアルヒの最大の強みと言えるでしょう。

 

 

つなぎ融資にもしっかり対応！

つなぎ融資とは、住宅が完成する前に必要な資金を一時的に借りる融資のことです。新築や建て替えの場合、工事の進捗に応じて支払いが発生しますが、住宅ローンは物件が完成してから融資されるため、その間の資金不足を補うためにつなぎ融資が利用されます。

ARUHIは「つなぎ融資」に対応しています。

ARUHIのつなぎ融資は最大4回の資金交付が可能で、他社と比較しても多くの資金交付に対応しています。

融資事務手数料は「Aタイプ　110,000円（税込）」、「Bタイプ　55,000円（税込）＋融資金額×0.803％（税込）」の2つから選択可能というのも特徴的です。

 

女性の住宅ローン利用をサポート

ARUHIのフラット35は女性にも支持を受けています。2017年にARUHIで住宅ローンを組んだ単身女性にアンケート調査を行っており、パート、アルバイト、契約社員、派遣社員でも利用していること見て取れます。

特にパートやアルバイトとして働いている場合、民間の住宅ローンを組むことはできないため、フラット35は民間金融機関の融資を受けにくい人たちの最後の貸し手として重要な存在と言えます。

 

フラット35の種類がとにかく豊富

ARUHIではフラット35リノベ、フラット35子育て支援型・地域活性化型など幅広いフラット35の取り扱いを行っています。

それ以外にもARUHI スーパーフラットを借り換えに対応したり、フラット35リノベの大幅金利引き下げにも対応しており、まさにフラット35の代名詞のような働きをしています。

ただし、こうした取り扱いがあるものの、事務手数料の割高さで、子育て支援型・地域活性化型、ARUHIスーパーフラット、フラット35リノベの金利の安さが打ち消されているので注意が必要です。

 

 

収入合算やペアローンも利用可能

収入合算とは、申込者が住宅ローンの審査を受ける際、配偶者や親などの家族の収入を合算して審査に反映させる方法です。これにより、申込者単独の収入だけでは希望額の借入が難しい場合でも、合算することで借入可能額を増やすことができます。

フラット35は収入合算に対応しており、家族や夫婦で協力して住宅ローンを組むことを考えている人に強い味方となります。なお、ペアローンには対応していないので注意が必要です。

火災保険が大幅割引に

住宅ローンを組んだ際に必ず加入することになるのが火災保険です。最近は、災害が多発していることもあって、頻繁に値上げされていて負担負担が高まっていますが、ARUHIの住宅ローン利用者はAIG損害保険の火災保険を最大24%引きになる割引制度が適用されます。

 

火災保険は最大10年分の加入ができますのでARUHIで住宅ローンを組む際に同時に申し込みするようにしましょう。

 

ARUHIでは他にも東京海上日動、損保ジャパン日本興亜の火災保険を取り扱っていますが、団体割引があるのはAIG損保の火災保険のみとなります。

他の金融機関でも火災保険の団体割引を扱っていますが、多くは10％前後、割引率が大きい住信SBIネット銀行や楽天銀行（フラット35）でも15％です。ARUHIの28％割引はかなり格安といってよいでしょう。

 

ARUHI 住宅ローン（フラット35）／楽天銀行との違いは？

最後にフラット35の実行件数で全体で1位のARUHIと銀行で1位の楽天銀行のフラット35の違いについてまとめてみました。

	ARUHIスーパーフラット	楽天銀行
団信（団体信用生命保険）	金利に含む	金利に含む
疾病保障／その他保険のラインナップ	ARUHI全疾病保障（入院一時金付） 、がん保障、生活習慣病団信＜入院プラスα＞、デュエット、3大疾病保障	3大疾病保障、デュエット、失業・入院保障
事務手数料（税込）	・2.20%（Web申込＆契約なら1.10%※スーパーフラットの新規借り入れを除く）	・借り換えは0.990%から ・新規は1.100%から
利用できる人（働き方）	パート、アルバイト、個人事業主、転職直後、会社社長・経営者・取締役でも可能	パート、アルバイト、個人事業主、転職直後、会社社長・経営者・取締役でも可能
店舗での対面相談・サービス	あり	なし
口座引き落とし	ほぼ全ての金融機関	楽天銀行（他の金融機関だと事務手数料が高くなる）
その他	ARUHI暮らしのサービスで提携企業のサービスが割引 ARUHIスーパーフラットでワイド団信が利用可能	ワイド団信は利用できない

事務手数料に関しては楽天銀行のフラット35の方が魅力的ですが、基本的にはARUHIスーパーフラットの方が魅力的な商品設計になっています。

 

ARUHIスーパー40にも注目

ARUHIが2022年に取り扱いをスタートした変動金利でも借りることができる住宅ローンがARUHIスーパー40があります。ARUHIスーパー40は、返済期間を40年にすることができるので、余裕のある月々の返済額にすることができます。また、前年税込年収が100万円以上で利用できたり、年収に占めるすべての借り入れの年間合計返済額の割合を40％まで許容するなど、利用しやすい審査基準も定められています。

※ARUHI スーパー４０につきましては、2024年9月30日(月)をもって仮審査の新規受付を停止しました。詳しくはARUHIのHPをご確認ください。

まとめ

アルヒのフラット35は商品ラインナップが非常に充実していること、また、それらの商品の金利が一律でフラット35業界でおトクな水準です。フラット35取り扱いシェア1位の実績が示すのは多くの人に支持されていることであり、色々な背景を持つ人の住宅ローンの相談を受けながら融資してきた実績です。

 

毎月の金利も非常に魅力的な水準ですし、実績・規模・信頼性の観点からもフラット35の申込先の候補の金融機関として申し分ありません。検討中の住宅ローンの比較相手としても申し分ないでしょう。

 

フラット35の利用を考えているのであれば、アルヒは申し込み先の候補には入れておくべきですし、最終的に他の金融機関に申し込むとしてもアルヒがどのような金利・サービスを提供しているのかはチェックしておくようにしましょう。

 

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