高齢者向け住宅ローン「リバースモーゲージ」とは？仕組みと注意点

2016年ごろから徐々に利用者が増えている商品に、高齢者向けの住宅ローンであるリバースモーゲージがあります。この特集ページではリバースモーゲージの特徴について解説しています。

 

リバースモーゲージと似たような商品にリースバックがあります。リバースモーゲージとリースバックの違いについてこちらの記事で解説していますので合わせて参考にしてください。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、マイホームを担保にしてお金を借りられる金融商品です。「マイホームを担保にお金を借りる」と聞くと少し不安になるかもしれませんが、実は一般的な住宅ローンも完済するまではマイホームを担保にしている点では同じです。つまり、リバースモーゲージは仕組みとしては住宅ローンの一つと考えることができます。

 

リバースモーゲージは、「マイホームを担保にして老後の生活費を充実させること」を目的に開発された一面があり、家を担保に借りたお金は、死亡した後に不動産を売却することで完済させることになっているので、「元本を返済しない」という点が最大の特徴です。

 

この「家を担保にお金を借りて老後の生活費に充てる」ことができる点が理解され始めたことで、収入がどうしても減ってしまいがちな高齢者が豊かな老後生活を送るためのお金を用意する方法として利用者が増えています。

 

特に子供が別の住まいに住んでいる人はマイホームをそのまま残してもあまりメリットがありませんので、収入面で問題がない人だとしても、高度な医療費に充てたり、子や孫の学費に充てたりと、マイホームの価値を有効に活用したいと考える人の支持を集めている商品です。

 

リバースモーゲージが最初に開発されたのは１９８０年ごろと言われていて、長い歴史があるわけですが、少子高齢化が進む日本では、近年「老後の生活資金を確保するために住まいを活用する方法」として、リバースモーゲージが注目を集めています。ご自身だけでなく、離れて暮らす親御さまの老後資金の選択肢として、家族で情報を集めている方も多いのではないでしょうか。

 

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージの最大のメリットは「お金が手元に入ってくること」「毎月の返済額は利息分だけなので少ない（利息返済すら不要な商品もある）」という点です。

借りたお金は「旅行・レジャー」「趣味」「子や孫のためのお金」などのほか、「担保に入れた家のリフォーム（バリアフリー化）」に活用したり、老人ホームの入居費用や日常生活に必要な生活費など、老後に不足しがちな資金を補う手段として活用されています（資金使途の範囲は商品により異なります）。特に、年金や貯蓄だけでは将来の生活に不安を感じる方にとって、安心して老後を過ごすための選択肢の一つとなっています。

 

 

公的機関が関与する「リ・バース60」も広がっています

リバースモーゲージには、各金融機関が独自に提供する商品のほかに、住宅金融支援機構の住宅融資保険を活用した「リ・バース60」というリバースモーゲージ型住宅ローンがあります。みずほ銀行・SBIアルヒ・SBI新生銀行など多くの金融機関が取り扱っており、2026年7月時点の住宅金融支援機構公式サイトでは次のような仕組みが案内されています。

• 満60歳以上が対象（満50歳以上60歳未満でも利用可能ですが、融資限度額が担保評価額の30%に下がります）
• 毎月の支払いは利息のみ。元金は亡くなられたときに、相続人による一括返済か担保物件（住宅・土地）の売却で返済
• 「ノンリコース型」を選べば、売却しても残った債務を相続人が返済する必要がない（残債務分は債務免除益として課税される可能性あり）
• 融資限度額は担保評価額の50%または60%、かつ1億2,000万円以下・所要資金以内
• 資金使途は住宅の建設・購入・リフォーム・住宅ローンの借り換えなど住まいに関する資金（老後の生活費全般には使えません）
• 2025年1月からは変動金利タイプ等に加えて全期間固定金利タイプも導入

「自宅の建て替えやリフォームをしたいけれど、年齢的に普通の住宅ローンが組みにくい」という親世代にとって、月々の負担を抑えながら住まいを整えられる制度として利用が広がっています。詳細な条件は住宅金融支援機構・各取扱金融機関の公式サイトでご確認ください。

 

リバースモーゲージのデメリット・注意点

家族の将来にかかわる商品だからこそ、デメリットも正しく理解しておきましょう。

• 金利上昇リスク：変動金利型の場合、金利が上がると毎月の利息支払額が増えます（全期間固定タイプを選べる商品もあります）。
• 担保評価の見直しリスク：不動産価格が下がると、融資限度額が見直されて追加の借り入れができなくなることがあります。
• 長生きとの兼ね合い：限度額まで借り切ってしまうと、その後の資金計画が苦しくなる可能性があります。無理のない利用計画が大切です。
• リコース型は相続人に残債務の返済義務が残る：ノンリコース型かリコース型かで、亡くなった後のご家族の負担が大きく変わります。契約前に必ず確認しましょう。
• 住宅ローン減税の対象外：リ・バース60は元金返済がないため、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）の適用対象外です。

 

リバースモーゲージの商品性

リバースモーゲージの商品性についてまとめていますので参考にしてください。商品性は金融機関によって異なりますので、リバースモーゲージ取り扱い金融機関に必ず確認するようにしてください。

	リバースモーゲージ
概要	将来、家を後で売ることを約束してお金を借りる
マイホームの所有者	本人（変わらない）
契約後にかかる費用	金利
経済条件	リースバックや任意売却の売却代金より少ない金額しか融資してもらえないことが多い
年齢条件	満50歳以上または満60歳以上など、金融機関・商品により異なる
同居	配偶者しか同居できない（子供は住めない）のが一般的
資金使途	原則自由。（投資資金・事業資金は認められない）※リ・バース60は住まいに関する資金に限定
契約終了後	契約終了後（死後）にマイホーム（自宅）を売却して元本・利息を返済する。もし、売却益が出た場合は相続人に分配。
対象物件	基本的には戸建住宅（土地の担保価値が重視される）
審査	年金収入などの審査がある
その他	契約者の死後、契約を配偶者に移転させることが可能な商品もある。固定資産税は引き続き支払う必要がある 住宅ローン利用中は利用できない

※上記は一般的な商品性をまとめたものです。金融機関によって商品性は異なります。

 

リバースモーゲージでよくある質問（FAQ）

Q. 親がリバースモーゲージを検討しています。家族に相談なく契約できてしまうのでしょうか？

リ・バース60を取り扱う金融機関では、申し込みにあたってご本人に加えて法定相続人（の代表者）へのカウンセリングを実施するのが一般的です（みずほ銀行・SBIアルヒの公式サイトで確認）。自宅の扱いは相続にも直結するため、制度としても家族の理解を前提にした運用になっています。親御さまが検討を始めたら、早めに家族で情報を共有し、一緒に話を聞くのがおすすめです。

Q. 契約者が亡くなった後、実家を売らずに残すことはできますか？

できます。元金の返済は「担保物件の売却」だけでなく、相続人が現金で一括返済して自宅を引き継ぐ方法も選べます（住宅金融支援機構・各行公式で確認）。また、契約者が生前に繰上返済して売却を回避することも可能です。実家を残したいご家族は、残債務の見込み額を把握しながら早めに方針を話し合っておきましょう。

 

マイホーム・住宅ローンに関する関連リンク集

おすすめ住宅ローン一覧