ARUHIスーパー40は受付終了｜自営業の住宅ローンの今
SBIアルヒ（2024年1月にアルヒから商号変更）の変動金利の住宅ローンARUHIスーパー40は、仮審査の新規受付を終えており、いまは新しく申し込めません。2022年5月に始まり、所得の少ない自営業の人でも借りやすい条件で知られた商品でした。
節税をしながら事業を続ける家庭が、どの住宅ローンを選べばよいかという悩みは今も変わりません。この記事では、スーパー40が自営業の人に選ばれた理由と、2026年10月時点で申し込める住宅ローンの条件を紹介します。
※ARUHIスーパー40の取扱い開始にともない、従来のARUHI変動Sの新規受付は終了しています（その後、スーパー40も新規受付を終了）。
なお、店舗によって取り扱っている住宅ローンが異なりますので、お近くの店舗を探すときに、取扱商品もあわせて確かめてください。
ARUHIスーパー40は審査の条件が自営業の実情に合っていた
スーパー40の金利・保証料・手数料は、ネット銀行の変動金利と比べて特に有利だったわけではありません。それでも自営業や個人事業主の人に選ばれたのは、年収の下限や返済負担率の基準が、所得の少ない時期がある働き方に合っていたからです。
① 年収（所得）100万円から利用可能
② 年間返済負担率40%まで対応
③ 事務所兼自宅物件でも利用可能
④ 小さめの戸建て住宅にも対応（床面積40平方メートル以上でOK）
⑤ 最長40年まで借り入れできるので毎月の返済負担額を抑えられる（年間返済負担率も抑えやすい）
※上記は新規受付終了前の商品性の記録です。現在は新規で申し込めません。
自営業の所得は、事業の状況で年ごとに大きく変わります。一昨年は好調でも昨年は振るわなかったということは珍しくなく、経費の計上で所得が少なく見える年もあります。節税は正当な取り組みで、収入が安定しない家庭ほど欠かせません。
その反面、税金を抑えると、住宅ローンの審査で見られる所得も少なくなります。自宅を兼ねたお店を建てたいと思っても、所得の低さが理由で審査に通らなかったり、希望額まで借りられなかったりすることがあります。
スーパー40は、審査のために経費を減らして所得を多く見せることは避けたい、という自営業の人の悩みに応えた商品でした。審査の条件で住宅ローンを選ぶ考え方は、商品が変わった今も同じです。
年間返済額の上限（年収毎・返済負担率40%の場合）
| 年収 | 年間返済額の上限 | 毎月の返済額 |
| 100万円 | 40万円 | 3万3,333円 |
| 200万円 | 80万円 | 6万6,666円 |
| 300万円 | 120万円 | 9万9,999円 |
| 400万円 | 160万円 | 13万3,333円 |
※返済負担率40%はスーパー40が採用していた基準の例です。借りられる上限額と、無理なく返せる金額は別ものです。
年収の4割が返済に回ると、教育費や事業の運転資金に回せるお金はかなり少なくなります。たとえば中学生と高校生の子がいる家庭なら、進学で学費が増える時期も見込んで、手取りから無理なく返せる額を借入額の基準にしてください。
自宅兼店舗・狭い戸建てでも使えたスーパー40の条件
一般的な住宅ローンは居住用の物件に限られますが、スーパー40は事業と居住を兼ねた住宅でも利用できました。不動産担保ローンや事業性ローンは住宅ローンより金利が高くなるのが一般的で、店舗が必要な仕事をする人には大きな違いでした。
床面積も戸建てで40平方メートル以上から使え、都市部の狭めの家で仕事もしたいという家庭の希望に合っていました。借入期間は最長40年で、毎月の返済額を抑えられる点も特徴です。
当時と比べると金利の水準は大きく変わりました。日本銀行は2026年9月の金融政策決定会合で政策金利を1.25％程度に引き上げており、スーパー40があった頃の金利を前提にした返済の試算は、いまは当てはまりません。
2026年10月時点で自営業の人が申し込める住宅ローン
スーパー40に代わって検討しやすい住宅ローンには、次のようなものがあります。いずれも2026年10月時点で公式に案内されている条件です。
| 商品 | 自営業目線での特徴 | 備考 |
|---|---|---|
| ユアセレクト（SBIアルヒ） | SBIアルヒの変動金利の住宅ローン。個人事業主は原則営業年数1年以上が条件で、借入期間は最長50年（36〜50年は変動金利のみ） | 2026年10月の変動金利は年2.364%〜。団信への加入が必須。融資事務手数料は2.20%（税込・最低22万円） |
| フラット35 | 全期間固定金利。雇用形態を問わず申し込め、収入は返済負担率の基準で判断される。住宅部分が床面積の2分の1以上などの条件を満たす併用住宅にも対応 | 2026年10月のSBIアルヒの金利（融資率9割以下・借入期間21〜35年）は年3.830% |
| イオン銀行 住宅ローン | 個人事業主は事業開始後3年経過・前年度所得100万円以上が申込条件（2026年6月1日現在の商品概要説明書） | 条件は改定されることがある |
所得の見方（直近何年分の所得で判断するか等）は商品ごとに違います。確定申告書を2〜3年分そろえて相談すると、自分の所得で借りられる商品がはっきりします。審査で見られる点は自営業・個人事業主の住宅ローン審査基準の記事で紹介しています。
自宅兼店舗はフラット35とユアセレクト店舗併用コースで条件が違う
店舗や事務所を兼ねた家を建てる場合、フラット35は住宅部分の床面積が全体の2分の1以上であることが条件です。店舗部分を自分か同居する家族が使うこと、住宅部分と行き来できる造りで一つの建物として登記できることも求められ、融資の対象は住宅部分だけです。
SBIアルヒは2024年10月から、ユアセレクトに店舗併用コースを設けています。床面積のうち店舗・事務所部分が50％を超える場合や、店舗部分で法人として事業をする場合、事業をする人が居住部分に住まない場合は対象外です。
店舗部分の費用は、躯体・壁紙・フローリングに関するものしか借入に含められません。厨房機器や内装の費用は事業の資金として別に用意する必要があるので、図面と見積書を持って窓口で相談しておきましょう。
詳しい要件は住宅金融支援機構のフラット35よくある質問（店舗や事務所を併用する住宅）と対象となる住宅・技術基準に載っています。
フラット35の床面積の条件は、一戸建てなどで住宅部分50平方メートル以上、マンションで30平方メートル以上です。スーパー40の40平方メートルより広い基準なので、狭めの戸建てで使えるかどうかは、図面の住宅部分の面積で判断できます。
すでにスーパー40で借りている家庭の返済はそのまま続く
新規受付の終了は新しい申込に関するもので、すでに借りている契約が打ち切られるわけではありません。毎月の返済はこれまでどおり続き、返済条件の変更などはSBIアルヒの窓口に相談できます。
スーパー40は変動金利なので、日銀の利上げにあわせて適用金利が見直されることがあります。子どもの進学など出費が増える時期と重ならないか、返済額の見通しを家族で話し合っておくと、繰上返済や借り換えを考えるときに役立ちます。金利が上がるなかでの借り方は金利上昇時代の銀行選びの記事でも紹介しています。
家計に当てはめる前に、各金融機関の最新の金利と申込条件も確かめておいてください。
