審査が通りやすい住宅ローンとは?/国の機関 会計検査院が指摘!

2018年10月4日

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審査が通りやすい住宅ローンとは?/国の機関 会計検査院が指摘!

住宅ローンは35年という長期にわたり、毎月滞りなく返済をしていくことが必要なローンであり、ローンを組む金額も数千万円となることもあり、一般的なローンと比較すると住宅ローンは審査が厳しいとされており、残念ながら住宅ローン 絶対通る方法はありません。ただし、住宅ローンや金融機関ごとに住宅ローン審査の通りやすさは違いますので、住宅ローン審査に関する知識を得ることは住宅ローンに通りやすくする1つの方法と考えてよいでしょう。

本ページでは住宅ローン審査に関する情報をご紹介し、最後に審査が通りやすい住宅ローンをご紹介したいと思います。

 

住宅ローン審査に通らない場合、通らない理由とは?

①返済負担率が不適切

年収に占める住宅ローンなどの各種ローンの支払いの割合は住宅ローン審査にとり重要となり、この比率を超えている場合に住宅ローン審査に落ちることとなります。

年収に占めるローンの返済比率が過剰に多いと金融機関は住宅ローンの継続的な返済に疑義を持ち、住宅ローン審査に落ちる一因となります。申し込む住宅ローンの金額はもちろん、無担保ローンや自動車ローンなどもローンですので気をつけたいですね。

返済負担率

なお、年収ごとの住宅ローン審査に関する情報は

● 年収200万円の住宅ローン審査基準とは?

年収300万円の住宅ローン審査基準とは?借入限度額は?頭金なしは可能?

年収400万円の住宅ローン審査基準/頭金なしは可能?月々返済額は?

年収500万円の住宅ローン審査基準/相場、住宅ローン控除について解説!

年収600万円の住宅ローン審査基準/適正、平均、上限の借入額は?

年収700万円の住宅ローン審査/適正、平均の借入額は?住宅ローン控除について

を参考にしてください。年収ごとの借り入れ可能額や限度額についても解説しています。

②物件価値の評価が低い

金融機関や金融機関の提携する不動産評価会社により、購入予定の物件や住宅ローン借り換え対象の物件の担保評価が低く、住宅ローン審査に落ちる可能性があります。新築住宅の場合、不動産大手ディベロッパーから購入している限りこうした自体はある程度避けられると思われます。

③信用情報(個信)に問題がある(ブラック登録されている)

審査に落ちた、通らないといった際には、この信用情報を疑うことが必要かもしれません。フラット35は事前審査の時点で信用情報機関への信用情報を照会を行い、過去の金融取引での事故履歴を確認し、返済能力を確認されることとなります。日本国内には

全国銀行個人信用情報センター(http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/open/)
シー・アイ・シー(http://www.cic.co.jp/mydata/index.html)
日本信用情報機構(http://www.jicc.co.jp/kaiji/about-kaiji/index.html)

全国銀行個人信用情報センター

の3機関が存在しており、住宅ローン審査時には3つの機関すべてに対し照会が行われます。

住宅ローン審査に通らない場合はこの信用情報機関に対し、信用情報の照会を行うこと検討してみてください。いずれも窓口、郵送、ネットで照会手続きが可能です。

仮に信用情報に間違いがある場合には「事故情報取り消し申立書」を提出する必要があります。

 

信用情報にブラック情報がある場合には残念ながら、その情報が登録されて以後、5年間は情報が登録されたままなり、住宅ローンはもちろん、各種ローンやクレジットカードなどすべてで審査に通ることは難しいでしょう。

 

住宅ローン審査に通りやすい職業とは?

住宅ローン審査においてもっとも重要視されるのが、住宅ローンを毎月返済していくための原資である収入が継続的に得られるかという点です。このため、年収の高さだけが重視される訳ではありません。多くのプロ野球選手や芸能人は短期間で収入を得ることとなるため住宅ローンを組むのに不利とされています。

我々一般人にも同じことが言え、自営業、個人事業主、派遣社員、契約社員などはどうしても正社員や公務員と比較すると住宅ローン審査にはマイナスとなります。

公務員は国や地方公共団体が雇用をしているため、民間企業にある倒産は業績の悪化による解雇・減給といったリスクがないため、もっとも住宅ローン審査に通りやすい職業と言えます。

 

住宅ローン審査に通りやすい時期は存在する?

都市伝説のように言われる住宅ローン審査に通りやすいとされる時期は本当に存在するのでしょうか?そもそも住宅ローン審査は一定の基準で住宅ローン審査申込者の支払い能力、個人情報、物件の担保価値を審査し、融資するべきかを判断するために存在しています。

特定の時期に審査にとりやすいということになればその審査基準を変えているということになります。こうした対応を金融機関が行っていると考えるのは無理があるのではないでしょうか。

もちろん、年末や年度末は住宅購入や住宅ローン借り換えの繁忙期であり、住宅ローンの貸し出し金額は通常時に比べ増えますが、これが審査が通りやすい時期であるということにはならないでしょう。

 

信用金庫の住宅ローン審査は甘い?

地域に根ざした活動をしている信用金庫は全国に260あまりあり、個人事業主や中小企業の経営者は必ずと言ってよいほど取引があるのではないでしょうか。信用金庫の住宅ローンは審査に甘いのか?

ズバリ、メガバンク・地銀などと比較すると審査は甘いといえると思います。信用金庫がターゲットとしている顧客層を考えた場合、ある程度審査を寛容にしないと借り手がないからであり、住宅ローン金利自体の商品スペックもメガバンクや地銀と比較すると劣る場合が多いでしょう。

信用金庫で住宅ローンを借りようとしている方は、公的な住宅ローンであるフラット35の借り入れも検討してみてください。

 

審査が通りやすい住宅ローンとは?

会計検査院は日本政府の機関ではありますが、国会・裁判所・内閣、いずれからも独立した組織であり、政府、政府機関、独立行政法人、地方公共団体など公な機関の会計が適正に行われているか?を検査・監督する任務を負っています。

この会計検査院が審査を甘いと指摘した住宅ローンがあるのをご存知でしょうか?下記の画像が当時、日本経済新聞で報道された記事です。

会計検査院が指摘したのは日本政府が100%出資している住宅金融支援機構が提供しているフラット35についてであり、会計検査院が調査した39の金融機関で住宅金融支援機構の定める審査基準・審査手順・審査内容をすべて満たす金融機関がゼロであったという衝撃的な内容となっています。

フラット35 銀行業界No1シェア持つ楽天銀行の公式ページはこちらから https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/

これではフラット35の審査が通りやすい、甘い、緩いといわれても当然と言えますね。住宅ローン 通らない どうすると悩んでいる方はぜひフラット35の活用を検討してみてください。

今回はフラット35でこうした事態が起きる背景、フラット35の特徴をご紹介し、フラット35を扱う金融機関の中からオススメな情報に触れたいと思います。

 

フラット35審査甘い

引用;日本経済新聞

 

フラット35とは?わかりやすく解説!

フラット35は20年以上の長期固定型の住宅ローンであり日本政府の機関である住宅金融支援機構と全国約330の金融機関(銀行、モーゲージバンク、信用金庫など)が提携し展開している住宅ローンです。

これまでに93万組もの方が利用した実績があります。

フラット35の審査上の特徴は後述しますが、住宅ローンとしての最大の特徴は完済までの金利が住宅ローン契約時に確定するため、市場金利が上昇しても住宅ローン金利は変わらず、毎月の住宅ローン返済額が確定する点でしょう。日銀のマイナス金利政策により日本の金利は歴史的な低水準で推移しているため、低金利を生かし、長期固定金利を利用しマイホームを購入することは大きなメリットと言えます。

フラットは50年返済である「フラット50」、親子で住宅ローンを組む「親子リレー返済」などさまざまなラインアップを取り揃えており我々にもっとも身近な住宅ローンといってもよいでしょう。

 

フラット35特徴

 

フラット35審査が通りやすくなる背景とは?

フラット35は日本政府の機関である住宅金融支援機構と全国約330の金融機関が提携し、提供する長期固定型の住宅ローンです。フラット35は住宅ローン審査を住宅金融支援機構の審査基準に応じて行い、住宅ローン契約者に融資を実施しますが、融資実行日と同日にその債権を金融機関が住宅金融支援機構に売却します。これをフラット35(買取型)といいますが、国内で扱われているフラット35の90%以上がこの買取型です。

つまり、住宅ローン返済が滞っても、フラット35の貸し出しをした金融機関には影響がない、リスクが無いモデルになっています。リスクを負わずにフラット35の融資事務手数料が丸ごと金融機関の収益となるわけです。このため、フラット35を扱う金融機関としては融資して、融資事務手数料さえ得られればよいという淵があると言えます。

報道によると、信用情報機関へのブラック登録・各種ローンの支払い延滞・遅延の情報照会すらしていない金融機関があった模様であり、驚かされました。フラット35を扱う金融機関がリスクを負っていないために発生した問題といってよいでしょう。こうした審査の甘い側面、緩い側面に対し、会計監査院は警鐘を鳴らした形です。

フラット35仕組み

 

フラット35審査の特徴とは?

フラット35の審査上の特徴をご紹介していきたいと思います。

①パート・アルバイト・派遣社員でも利用可能!

住宅ローンは多くケースで、正社員や公務員でないと審査に落ちた、通らないという話を聞きます。これは金融機関が住宅ローン申込者の年収よりも継続した収入が得られるか?という安定性を見ているためで、非正規雇用であり、会社都合で解雇や雇い止めにつながりやすいパート・アルバイト・派遣社員・契約社員には極めて厳しい(冷たい)審査基準を持っているためです。

この点、フラット35は公的な住宅ローンであるため、パート・アルバイト・派遣社員・契約社員として働く方でも継続した収入実績があえば住宅ローンを借りることが可能となります。

②自営業・個人事業主・会社経営者でも利用可能!

①同様に自らのリスクで収入を得なければならない自営業・個人事業主・会社経営者に対し、民間の金融機関は極めて厳しい(冷たい)審査基準を持っています。フラット35であればこうした方々でも過去1期分の確定申告書(決算書)があれば住宅ローン審査に応じてくれます。

民間の住宅ローンですと、最低過去3期分の確定申告書(決算書)が必要となります。

③フラット35の基準年収/年収100万円程度でも利用可!

住宅ローンは多くの場合年収300万円程度ないと審査に通らないとされています。銀行によっては新生銀行のように300万円、楽天銀行(金利選択型)やソニー銀行のように400万円という年収基準を明記しているケースもあります。

一方、フラット35は年収に応じた返済負担額であれば年収100万円程度の方でも借入れ可能です。年収で審査申し込みすらNGとしているぎんこうがある一方で公的な住宅ローンであるフラット35の寛容な審査基準には驚かされますね。

④親子リレー、収入合算などに対応

住宅ローンを申し込もうとする際、ご本人だけの年収では希望の住宅が高すぎて住宅ローンが組めないという場合があります。こうした際にご親族が働いていて収入があれば収入合算で借入限度額を大きくできたり、親子リレーにより返済期間を延ばし月々の住宅ローン返済額を減らせるというメリットがあります。

⑤店舗・事務所併用住宅でも利用可能

民間の金融機関では店舗・事務所併用住宅には住宅ローン融資を行わないこともありますが、フラット35は店舗・事務所併用住宅でも住居面積が住宅部分が床面積の50%以上あれば住宅ローンとして借りることができます。

⑥セカンドハウス(別荘)、ご子息の自宅購入にも利用可能!

フラット35ではセカンドハウスなどの購入にも対応しています。民間の金融機関ではセカンドハウス用の住宅ローンを提供していますが、金利がかなり割高となっています。三菱UFJ銀行のセカンドハウスローンでは20年固定金利で5%半ばの金利となっており、2018年9月現在、フラット20の金利が1.310%であることを考えると3倍もの金利水準となっており、フラット35金利の優位性がわかります。

⑦勤続年数が短くてもOK!

勤続期間を3年程度とする住宅ローン審査基準を設ける銀行が多い中、フラット35では転職直後でも利用可能な住宅ローンとなっています。

 

フラット35の審査期間は?

フラット35の事前審査(仮審査)は最短数日、本審査は最短1週間程度としている金融機関が多く、融資実行までには最低でも5週間は見ておきましょう。

下記、楽天銀行のフラット35の審査の流れになります。

楽天銀行住宅ローン審査期間

 

いま、申し込みすべきフラット35とは?

最後に人気のフラット35をご紹介していきたいと思います。

銀行業界でフラット35の取り扱いシェア1位の楽天銀行のメリット・特徴は?

楽天銀行(フラット35)の最大の特徴は事務手数料といってよいでしょう。マイホームの新規購入時は1.08%~、借り換え時であれば0.972%~と業界標準の半額の水準になっています。

ネットで手続きできる利便性とコストパフォーマンスの高さがユーザーに評価され、2016年度にフラットを扱う銀行の中で最もシェアが高い結果になっています。(取り扱い金融機関全体ではARUHIに次ぐ2位)

保障面では失業保障・入院保障などの特約がつけられる点が特徴です。

楽天銀行の公式サイトはコチラ https://www.rakuten-bank.co.jp/

楽天銀行 住宅ローンの審査は甘い?厳しい?も一読ください。

 

住信SBIネット銀行のメリット・特徴は?

日本で最も人気と実績を併せ持つネット専業銀行最大手の住信SBIネット銀行はフラット35も提供しています。

住信SBIネット銀行(フラット35)の特徴は全疾病保障が無料で付帯されるものです。2018年3月までは借入れ金額の0.5%の保険料(3000万円の借入れであれば保険料は15万円)が必要でしたが、現在は無償で付帯さえれます。

ただし、融資事務手数料が2.16%と割高になる点は要注意です。

 

ARUHIのメリット・特徴は?

ARUHIは8年連続で日本国内でフラット35の取り扱い実績が1位のシェアになっています。

アルヒのフラット35取り扱いシェア

ARUHIの特徴は全国にある店舗にて対面サービスでフラット35の契約手続きをサポートしてくれるのは心強いですね。

ただし、店舗で住宅ローンの相談や申し込みをすると融資事務手数料が2.16%と割高になる点は要注意です。

融資事務手数料が半額になる ARUHIダイレクトはコチラ https://www.aruhi-corp.co.jp/service/direct/pre.html

アルヒの住宅ローン審査は厳しい?甘い? も一読ください。

 

【最後に】住宅ローン審査が厳しい銀行は?

最後に住宅ローン審査が厳しい銀行について見て行きましょう。まず、取り上げたいのがソニー銀行と楽天銀行(金利選択型)です。楽天銀行はフラット35以外に金利選択型という自行のプロパー住宅ローンを扱っており注意してください。

いずれの銀行も年収が400万円以上必要としており、厳しい審査基準になっていると言ってよいでしょう。フラット35が100万円前後の年収でも住宅ローンを借りれることを考えると、ソニー銀行や楽天銀行(金利選択型)の400万円以上という基準は高いでしょう。逆を返せば、それだけ信用力のある人物にしか住宅ローンを貸し出したくないという銀行側のスタンスが見て取れますね。

 

 

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