審査が通りやすい住宅ローンとは？／国の機関 会計検査院が指摘！

住宅ローンは長ければ35年間も返済していくことになるローンです。金額も数千万円単位で、一般的なローンと比べても住宅ローンは厳しく審査されています。

住宅ローンの審査を絶対に通過できるような方法はありませんが、住宅ローンや金融機関によって住宅ローン審査の通りやすさは全く違います。

このページでは住宅ローンの審査に関する様々な情報や審査ポイントの紹介しつつ、審査が通りやすい住宅ローンもいくつか紹介していきたいと思います。

住宅ローン審査に通らない場合、通らない理由とは？

返済負担率が不適切

年収に対する住宅ローンなどの各種ローンの支払いの割合（年間返済負担率）は住宅ローン審査で必ずチェックされるポイントです。この比率を超えている場合に住宅ローン審査に落ちる、または、融資金額が減額されることになります。

年間返済負担率以外の審査項目で問題なければ、所定の返済負担率におさまる金額に減額されます（審査に落ちるわけではない）。ただし、年収に対して無理のある金額の借入を希望したり、年間返済負担率が非常に多いと住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性を排除できません。

また、年間返済負担率の計算はルールは金融機関によって異なりますが、一般的には以下の基準に近い基準設定になっているので、以下の返済負担率の範囲内に収まるように申込するようにしましょう。

なお、この年間返済負担率の計算には、住宅ローンの金額だけでなく、無担保ローンや自動車ローンなどの金額も含まれますので注意してください。

年収別住宅ローンの審査基準

物件価値の評価が低い

金融機関や金融機関の提携する不動産評価会社が、物件の査定を行って融資可能金額を算出する場合、購入予定の物件や住宅ローン借り換え対象の物件の担保評価が低いと、住宅ローン審査に落ちたり、融資金額が減額される可能性があります。

特に中古物件の場合や借り換えの場合に発生しやすいと言われています。物件の価値に問題があるという話を金融機関が教えてくれることはないと思いますが、年間返済負担率が問題ないのに減額された場合、物件査定の結果が反映されている可能性があります。

その場合、その金融機関に増額を求めても認められる可能性がほとんどありませんので、他の住宅ローンに申し込むことをお勧めします。

個人信用情報（個信）に問題がある（ブラック登録されている）

審査に落ちるはずがないのに、何度も審査に落ちた・どうしても通らないといった場合、個人信用情報を疑ってみましょう。フラット35は事前審査の時点で信用情報機関への信用情報を照会して、過去の金融取引での事故履歴を確認しています。

日本国内には

全国銀行個人信用情報センター（http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/open/）
シー・アイ・シー（http://www.cic.co.jp/mydata/index.html）
日本信用情報機構（http://www.jicc.co.jp/kaiji/about-kaiji/index.html）

の3つの信用情報機関が存在していて、金融機関は、住宅ローン審査の過程でこれらの情報機関に過去の融資関連の情報などを照会しています。

落ちる理由がわからず、どこの住宅ローン審査にも通らない場合、この信用情報機関に、想像もしていない情報が記録されている可能性がありますので、信用情報の照会を行うこと検討してみてください。ご自身の情報であれば窓口、郵送、ネットで照会手続きが可能です。

万が一、信用情報に間違いがある場合「事故情報取り消し申立書」を提出することで内容の訂正を求めることもできます。

なお、信用情報にブラック登録（異動）がある場合、解決してから最低でも5年間は情報が登録され続けるので、その場合、住宅ローンはもちろん、各種ローンやクレジットカードなどの与信が発生する金融商品の利用は難しいと思っておきましょう。

住宅ローン審査に通りやすい職業とは？

住宅ローン審査では、住宅ローンを毎月返済できるだけの収入を継続的に確保できるか？という点が確認されます。

その時点での年収の高さだけが重視される訳ではないので、プロ野球選手や芸能人は一時的に収入があっても、途絶えやすいため住宅ローンを利用しにくいと言われています。

そこまで極端でなくとも、私たち一般人の審査も原理原則は同じなので、自営業、個人事業主、派遣社員、契約社員などは正社員や公務員と比較すると住宅ローン審査に落ちやすいと言われています。

特に公務員は国や地方公共団体が雇用をしているため、極端に高収入になることはほとんどありませんが、民間企業のような倒産や業績の悪化による解雇・減給といったリスクが少ないため住宅ローン審査に通りやすい職業とされています。

住宅ローン審査に通りやすい時期は存在する？

住宅ローン審査基準が季節によって変わるということはありません。特に金融庁の監督・指揮のもとで営業している金融機関が、季節ごとに1つの商品の審査の基準を変えるような運用を行うことは基本的にはありません。

ただし、年末や年度末は住宅購入や住宅ローン借り換えの繁忙期で、住宅ローンの貸し出し金額は通常時に比べて増加する時期です。この時期は銀行も高いノルマを抱えているので営業努力の範囲で審査に通りやすくなる可能性は否定できませんが、「審査が通りやすい時期」と表現できるほどではありません。

信用金庫の住宅ローン審査は甘い？

信用金庫は全国に260程度あります。信用金庫は個人事業主や中小企業の経営者であれば取引する機会も多いと思います。

たまに聞かれるのが信用金庫の住宅ローンは審査に甘いのか？という話です。もちろん、絶対審査に通るとは言えませんが、メガバンク・地銀などと比較すると審査は甘いと言える面が多くあります。信用金庫がターゲットとしている顧客層を考えると、ある程度は住宅ローンの審査を寛容にしておかないと貸しにくいという事情があります。ただし、その結果として、住宅ローン金利や商品内容がメガバンクや地銀と比較しても劣ってしまうことが多いようです。

審査が通りやすい住宅ローンとは？

会計検査院は日本政府の機関ではありますが、国会・裁判所・内閣、いずれからも独立した組織であり、政府、政府機関、独立行政法人、地方公共団体など公な機関の会計が適正に行われているか？を検査・監督する任務を負っています。

この会計検査院が審査を甘いと指摘した住宅ローンがあるのをご存知でしょうか？下記の画像が当時、日本経済新聞で報道された記事です。

会計検査院が指摘したのは日本政府が100％出資している住宅金融支援機構が提供しているフラット35についてであり、会計検査院が調査した39の金融機関で住宅金融支援機構の定める審査基準・審査手順・審査内容をすべて満たす金融機関がゼロであったという衝撃的な内容となっています。

これではフラット35の審査が通りやすい、甘い、緩いといわれても当然と言えますね。住宅ローン 通らない どうすると悩んでいる方はぜひフラット35の活用を検討してみてください。

フラット35とは？わかりやすく解説！

フラット35は20年以上の長期固定型の住宅ローンであり日本政府の機関である住宅金融支援機構と全国約330の金融機関（銀行、モーゲージバンク、信用金庫など）が提携し展開している住宅ローンです。

これまでに93万組もの方が利用した実績があります。

フラット35の審査上の特徴は後述しますが、住宅ローンとしての最大の特徴は完済までの金利が住宅ローン契約時に確定するため、市場金利が上昇しても住宅ローン金利は変わらず、毎月の住宅ローン返済額が確定する点でしょう。日銀のマイナス金利政策により日本の金利は歴史的な低水準で推移しているため、低金利を生かし、長期固定金利を利用しマイホームを購入することは大きなメリットと言えます。

フラットは50年返済である「フラット50」、親子で住宅ローンを組む「親子リレー返済」などさまざまなラインアップを取り揃えており我々にもっとも身近な住宅ローンといってもよいでしょう。

フラット35審査が通りやすくなる背景とは？

フラット35は日本政府の機関である住宅金融支援機構と全国約330の金融機関が提携し、提供する長期固定型の住宅ローンです。フラット35は住宅ローン審査を住宅金融支援機構の審査基準に応じて行い、住宅ローン契約者に融資を実施しますが、融資実行日と同日にその債権を金融機関が住宅金融支援機構に売却します。これをフラット35（買取型）といいますが、国内で扱われているフラット35の90％以上がこの買取型です。

つまり、住宅ローン返済が滞っても、フラット35の貸し出しをした金融機関には影響がない、リスクが無いモデルになっています。リスクを負わずにフラット35の事務手数料が丸ごと金融機関の収益となるわけです。このため、フラット35を扱う金融機関としては融資して、事務手数料さえ得られればよいという淵があると言えます。

報道によると、信用情報機関へのブラック登録・各種ローンの支払い延滞・遅延の情報照会すらしていない金融機関があった模様であり、驚かされました。フラット35を扱う金融機関がリスクを負っていないために発生した問題といってよいでしょう。こうした審査の甘い側面、緩い側面に対し、会計監査院は警鐘を鳴らした形です。

フラット35審査の特徴とは？

フラット35の審査上の特徴をご紹介していきたいと思います。

①パート・アルバイト・派遣社員でも利用可能！

住宅ローンは多くケースで、正社員や公務員でないと審査に落ちた、通らないという話を聞きます。これは金融機関が住宅ローン申込者の年収よりも継続した収入が得られるか？という安定性を見ているためで、非正規雇用であり、会社都合で解雇や雇い止めにつながりやすいパート・アルバイト・派遣社員・契約社員には極めて厳しい（冷たい）審査基準を持っているためです。

この点、フラット35は公的な住宅ローンであるため、パート・アルバイト・派遣社員・契約社員として働く方でも継続した収入実績があえば住宅ローンを借りることが可能となります。

②自営業・個人事業主・会社経営者でも利用可能！

①同様に自らのリスクで収入を得なければならない自営業・個人事業主・会社経営者に対し、民間の金融機関は極めて厳しい（冷たい）審査基準を持っています。フラット35であればこうした方々でも過去1期分の確定申告書（決算書）があれば住宅ローン審査に応じてくれます。

民間の住宅ローンですと、最低過去3期分の確定申告書（決算書）が必要となります。

③フラット35の基準年収／年収100万円程度でも利用可！

住宅ローンは多くの場合年収300万円程度ないと審査に通らないとされています。銀行によっては新生銀行のように300万円、楽天銀行（金利選択型）やソニー銀行のように400万円という年収基準を明記しているケースもあります。

一方、フラット35は年収に応じた返済負担額であれば年収100万円程度の方でも借入れ可能です。年収で審査申し込みすらNGとしているぎんこうがある一方で公的な住宅ローンであるフラット35の寛容な審査基準には驚かされますね。

④親子リレー、収入合算などに対応

住宅ローンを申し込もうとする際、ご本人だけの年収では希望の住宅が高すぎて住宅ローンが組めないという場合があります。こうした際にご親族が働いていて収入があれば収入合算で借入限度額を大きくできたり、親子リレーにより返済期間を延ばし月々の住宅ローン返済額を減らせるというメリットがあります。

⑤店舗・事務所併用住宅でも利用可能

民間の金融機関では店舗・事務所併用住宅には住宅ローン融資を行わないこともありますが、フラット35は店舗・事務所併用住宅でも住居面積が住宅部分が床面積の50％以上あれば住宅ローンとして借りることができます。

⑥セカンドハウス（別荘）、ご子息の自宅購入にも利用可能！

フラット35ではセカンドハウスなどの購入にも対応しています。民間の金融機関ではセカンドハウス用の住宅ローンを提供していますが、金利がかなり割高となっています。三菱ＵＦＪ銀行のセカンドハウスローンでは20年固定金利で5％半ばの金利となっており、2020年3月現在、フラット20の金利が1.190％であることを考えると3倍もの金利水準となっており、フラット35金利の優位性がわかります。

⑦勤続年数が短くてもＯＫ！

勤続期間を3年程度とする住宅ローン審査基準を設ける銀行が多い中、フラット35では転職直後でも利用可能な住宅ローンとなっています。

フラット35の審査期間は？

フラット35の事前審査（仮審査）は最短数日、本審査は最短1週間程度としている金融機関が多く、融資実行までには最低でも5週間は見ておきましょう。

下記、楽天銀行のフラット35の審査の流れになります。

いま、申し込みすべきフラット35とは？

ARUHIのメリット・特徴は？

ARUHIは10連続で日本国内でフラット35の取り扱い実績が1位のシェアになっています。

ARUHIの特徴は全国にある店舗にて対面サービスでフラット35の契約手続きをサポートしてくれるのは心強いですね。

ただし、店舗で住宅ローンの相談や申し込みをすると事務手数料が2.20%と割高になる点は要注意です。楽天銀行のフラット35の2倍の水準です。

アルヒの住宅ローン審査は厳しい？甘い？　も一読ください。

住宅ローン審査が厳しい銀行は？

最後に住宅ローン審査が厳しい銀行について見て行きましょう。まず、取り上げたいのがソニー銀行と楽天銀行（金利選択型）、SMBC信託銀行で

いずれの銀行も年収が400万円以上が必要で、それを見るだけでも厳しい審査基準になっていることがわかります。フラット35が100万円前後の年収でも住宅ローンを借りれることを考えると、ソニー銀行や楽天銀行（金利選択型）の400万円以上という基準は高く、メガバンクや地方銀行よりも厳しい基準になっています。

それだけ信用力のある人物にしか住宅ローンを貸し出したくないという銀行側の戦略があると考えておく必要があります。

フラット35関連記事