年収500万円の住宅ローン審査基準｜4,000万円は借りられる？

この特集ページでは、年収500万円台の人が住宅ローンを選ぶときの考え方、住宅ローン審査で見られるポイント、借入可能額の目安、無理のない返済計画の立て方、おすすめの住宅ローンについて解説します。

 

年収500万円台は、多くの金融機関で住宅ローンの申込条件を満たしやすく、住宅ローン選びの選択肢が広がる年収帯です。だからこそ、単に「審査に通りそうな銀行」を選ぶのではなく、金利・手数料・団信・疾病保障・借り換えのしやすさまで含めて比較することが重要です。

 

 

年収500万円台は住宅ローンを選びやすい年収帯

国税庁が公表している「令和6年分 民間給与実態統計調査」によると、1年を通じて勤務した給与所得者の平均給与は478万円です。男女別では男性587万円、女性333万円となっています。

 

この数字と比べると、年収500万円台は日本全体の平均給与を上回る水準です。住宅ローンを利用する人が多い30代後半から40代にかけて、年収500万円台に到達する人も多く、マイホーム購入を現実的に検討しやすい年収帯と言えるでしょう。

 

年収500万円以上であれば、高額物件の購入や過大な借入を希望しない限り、多くの金融機関で住宅ローンの申込条件を満たしやすくなります。特に、SBI新生銀行の住宅ローンは前年度税込年収300万円以上の正社員または契約社員などを主な申込条件としているため、年収500万円台の人であれば年収面では余裕を持って検討しやすい住宅ローンです。

 

ただし、年収500万円台だからといって、いくらでも借りられるわけではありません。住宅ローン審査では、年収のほかに、勤務先、勤続年数、雇用形態、他の借入、返済負担率、物件の担保評価、信用情報などが総合的に確認されます。

 

主な住宅ローンの年収基準について

最初に、メガバンク、ネット銀行、住宅ローン専門会社などの住宅ローンについて、年収、勤続年数、年齢、雇用形態の条件を確認しておきましょう。

 

住宅ローンの年収基準は金融機関によって異なります。年収300万円以上を基準としている銀行もあれば、年収400万円以上や500万円以上を目安とする住宅ローンもあります。また、年収基準を明確に公表していない金融機関でも、実際の審査では年収や勤務先、勤続年数、返済負担率などが重視されます。

 

年収500万円台であれば、多くの住宅ローンで年収条件を満たしやすくなります。特にSBI新生銀行は、前年度税込年収300万円以上の正社員または契約社員などを主な申込条件としているため、年収500万円台の人にとって申込条件を満たしやすい住宅ローンです。

 

ただし、SBI新生銀行では派遣社員やパートの人は申込人として住宅ローンを申し込めないため、雇用形態には注意が必要です。自営業の場合は、業歴2年以上かつ2年平均300万円以上の所得が必要です。

 

年収500万円台の人は、住宅ローンの選択肢が広いからこそ、単純な金利比較だけでなく、保証料、事務手数料、団信、疾病保障、繰上返済のしやすさまで含めて比較しましょう。

 

	前年の年収	勤続年数	年齢	雇用形態
SBIアルヒのフラット35	100万円程度でも可能	基準なし	70歳未満	個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
	100万円以上	半年以上（個人事業主は3年以上）	満20歳以上71歳未満	個人事業主もOK
	200万円以上	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満18歳以上満65歳未満	個人事業主もOK
	200万円以上	1年以上（個人事業主・法人代表は3年以上）	70歳満で、完済時年齢が満80歳未満	個人事業主もOK
	300万円以上	2年以上	20歳以上65歳未満	個人事業主・契約社員もOK
ソニー銀行	400万円以上	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳未満	個人事業主もOK
ネット専用住宅ローン	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳以下	基準なし
住宅ローン（対面）	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳以下	基準なし
PayPay銀行	200万円以上	基準なし	満20歳以上満65歳未満	正社員、契約社員のみ
みずほネット借り換え住宅ローン	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は2年以上）	満20 歳以上71 歳未満	個人事業主・契約社員・派遣社員でも可
SMBC信託銀行（旧シティバンクジャパン）	500万円以上	基準なし	満20歳以上満80歳未満	個人事業主もOK

 

いくらまで借りられる？年収500万円の住宅ローン

年収500万円台になると、住宅ローンを利用できる金融機関の選択肢は広がります。ただし、「住宅ローンを利用できること」と「希望額を無理なく借りられること」は別の問題です。

 

住宅ローンの借入上限は、一般的に返済負担率をもとに計算されます。返済負担率とは、年収に対して年間のローン返済額がどの程度を占めるかを示す指標です。金融機関ごとに審査基準は異なりますが、住宅ローン以外の自動車ローン、カードローン、教育ローン、リボ払いなども含めて確認されることがあります。

 

年収500万円台の人が住宅ローンを検討するときは、金融機関のシミュレーションツールで借入可能額を確認するだけでなく、手取り収入を基準に返済できる金額を考えることが大切です。

 

 

最終的にいくら借りられるかは、実際に金融機関の審査を受けてみないとわかりません。一般的には、全期間固定金利のフラット35は返済負担率の基準がわかりやすく、変動金利型の民間銀行住宅ローンでは金融機関独自の審査金利を使って借入可能額を計算することがあります。

 

そのため、表面的な借入金利が低いからといって、必ずしも借入可能額が大きくなるとは限りません。審査では、金利タイプ、審査金利、返済期間、他の借入、物件評価などが総合的に確認されます。

 

年収500万円台の平均・適正な住宅ローン借入額の相場観

借入可能額の上限と、無理なく返済できる適正額は別物です。

 

「子どもがいるか」「教育費がどの程度かかるか」「共働きか」「将来的な収入増が見込めるか」「車を所有しているか」「親の介護費用が発生しそうか」などによって、適正な借入額は大きく変わります。

 

ひとつの目安になるのが、返済負担率を20％前後に抑える考え方です。年収500万円で返済負担率20％にすると、年間の住宅ローン返済額は100万円、月々の返済額は約8.3万円です。

 

月々8万円台の返済であれば、年収500万円台の家計でも比較的現実的な水準です。この返済額から逆算すると、借入額の目安はおおむね3,000万円台前半になります。

 

 

年収500万円、550万円、590万円のケースで、返済負担率20％前後を目安にした借入額のイメージを整理すると、以下のようになります。

年収	月々の返済額の目安	借入額の目安
500万円	約80,000円〜85,000円	約3,000万円〜3,200万円
550万円	約90,000円〜92,000円	約3,400万円〜3,600万円
590万円	約98,000円〜100,000円	約3,700万円〜3,900万円

 

もちろん、これはあくまで目安です。実際には金利、返済期間、ボーナス返済の有無、管理費・修繕積立金、固定資産税、教育費などを含めて判断する必要があります。

【当社試算】3,000万円を35年で借りると月々いくら？（2026年7月）

年収500万円台で多い「3,000万円・35年返済」のケースについて、当編集部が2026年7月適用の各行公式サイト表示金利を実測（確認日：2026年7月1日）し、元利均等返済で当社試算した月々返済額を紹介します。教育費や生活費とのバランスを考えるときの目安にしてください。

 

銀行・金利タイプ	実測金利（2026年7月）	月々返済額（当社試算）
三菱ＵＦＪ銀行（変動）	0.945%	83,918円
ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行） WEB申込コース（変動・通期引下げ）	0.950%	83,988円
SBI新生銀行（変動・SBIハイパー預金優遇）	0.990%	84,545円
auじぶん銀行（変動・全期間引下げ）	1.134%	86,572円
三井住友銀行（変動・WEB申込最優遇）	1.275%	88,584円
フラット35（買取型・21〜35年・融資率9割以下）	3.140%	117,811円

 

※試算の前提：元利均等・毎月返済のみ（ボーナス返済なし）、金利のみの試算（事務手数料・保証料・団信の上乗せ金利・登記等の諸費用は含みません）。変動金利は全期間金利が変わらないと仮定した概算で、実際の金利は半年ごとに見直されます。当編集部が各行公式サイトの表示金利をもとに試算したもので、銀行公式シミュレーターの結果ではありません。月々返済額は円未満切り捨てのため、実際の返済額とは数円〜数十円ずれることがあります。

 

変動金利どうしでは月々数百円〜数千円の差ですが、35年間の累計では見え方が変わります。また、事務手数料の方式（定率型か定額型か）や団信の内容によって総負担の有利不利は入れ替わるため、月々返済額だけで選ばず、必ず各行の最新条件を公式サイトで確認したうえで比較しましょう。

 

頭金は必要か

以前は、マイホーム購入には物件価格の1割〜2割程度の頭金を用意すべきと言われることが多くありました。現在は、頭金なしでも住宅を購入できる住宅ローンや、諸費用を住宅ローンに含めて借りられる商品も増えています。

 

ただし、頭金が不要になったわけではありません。頭金を用意できれば借入額を減らせるため、毎月返済額と総返済額を抑えられます。また、物件価格に対する借入割合が下がるため、住宅ローン審査でもプラスに働きやすくなります。

 

実際に住宅購入の手続きを進めると、売買契約時の手付金、引っ越し費用、家具・家電、登記費用、火災保険料など、住宅ローンの融資実行前後に必要な現金が発生します。手元資金がまったくない状態で住宅を購入するのは現実的ではありません。

 

年収500万円台で住宅ローンを組む場合は、頭金を入れることだけにこだわる必要はありませんが、購入後の生活防衛資金を残しながら、無理のない範囲で自己資金を活用するとよいでしょう。

 

SBI新生銀行のように、金利・諸費用・保障内容のバランスが良い住宅ローンを選べば、頭金を入れる場合も入れない場合も、総返済額を意識した資金計画を立てやすくなります。

 

年収500万円で4,000万円の住宅ローンは借入可能？

次に、年収500万円台で2,000万円、2,500万円、3,000万円、3,500万円、4,000万円、5,000万円の住宅ローンを借りる場合の適正度を確認してみましょう。

 

年収500万円台であれば、3,000万円前後の住宅ローンは比較的検討しやすい水準です。一方で、3,500万円を超えると家計に余裕が必要になり、4,000万円以上になると、年収500万円ちょうどの単独借入では慎重な判断が必要です。

 

年収500万円台では、3,000万円台前半から半ばぐらいまでを無理のない借入額の目安と考え、4,000万円以上を検討する場合は収入合算・ペアローン・頭金の活用を前提に慎重に判断しましょう。

 

借入額	コメント	適正判定
2,000万円	年収400万円台でも比較的余裕を持って検討しやすい	◎
2,500万円	年収500万円台なら無理なく検討しやすい水準	◎
3,000万円	年収500万円台で現実的に検討しやすい借入額	○
3,500万円	年収500万円台前半ではやや負担が重くなりやすい	▲
4,000万円	単独借入では慎重な判断が必要。頭金や収入合算も検討したい	×
5,000万円	年収500万円台では返済負担が重く、家計を圧迫しやすい	×

 

なお、フラット35では、年収400万円以上の返済負担率の基準は35％以下とされています。年収550万円の場合、返済負担率35％で計算すると年間返済額の上限は192.5万円、月額では約16万円です。

 

ただし、これは審査上の上限に近い水準です。毎月16万円前後の住宅ローン返済は、年収500万円台の家計にとってかなり重くなります。固定資産税、火災保険、修繕費、管理費・修繕積立金、教育費を考えると、実際にはもっと余裕を持った返済額に抑えるべきです。

 

40歳・年収500万円の住宅ローン、注意点は？

40代で住宅ローンを借りる場合に注意したいのが、完済時年齢です。たとえば、40歳で35年ローンを組むと、完済時年齢は75歳になります。

 

75歳まで働き続ける人も増えていますが、定年退職、役職定年、再雇用による収入減などにより、60歳以降の収入が現在より下がる可能性は十分あります。

 

35年返済で借りること自体は問題ありませんが、定年前にある程度繰上返済する、退職金の一部を返済に充てる、退職後も無理なく返せる返済額に抑えるなど、老後の生活に支障が出ないように計画しておくことが重要です。

 

また、40代では団信や疾病保障の加入条件も大切です。がん保障や全疾病保障などは加入年齢に上限があることが多いため、金利だけでなく保障内容も早めに比較しておきましょう。

 

年収500万円の住宅ローン控除（減税）について

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高などに応じて、所得税や住民税の一部が控除される制度です。現在の制度では、控除率は原則として年末ローン残高の0.7％です。

 

以前は「住宅ローン残高の1％が10年間控除される」と説明されることが多くありましたが、現在は控除率0.7％で考える必要があります。また、新築住宅等では原則13年、既存住宅では10年が控除期間の目安です。

 

ここでは、年収500万円台の人が3,000万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除額をイメージしてみましょう。

 

【前提】扶養家族2名（配偶者および16歳以上18歳未満の子ども1名）、各種保険料控除・医療費控除などは加味しない概算。

年収	所得税の目安	住民税の目安	住宅ローン控除額の目安
480万円	約7.4万円	約16.1万円	最大控除額21万円の範囲内で、納税額に応じて控除
500万円	約8.0万円	約17.8万円	最大控除額21万円の範囲内で、納税額に応じて控除
520万円	約8.7万円	約19.2万円	最大控除額21万円の範囲内で、納税額に応じて控除
540万円	約9.4万円	約20.5万円	最大控除額21万円の範囲内で、納税額に応じて控除
550万円	約9.7万円	約21.1万円	最大控除額21万円の範囲内で、納税額に応じて控除
560万円	約10.3万円	約21.8万円	最大控除額21万円の範囲内で、納税額に応じて控除
580万円	約11.6万円	約23.1万円	最大控除額21万円の範囲内で、納税額に応じて控除

※上記は概算です。実際の住宅ローン控除額は、入居年、住宅の性能、借入残高、所得税・住民税額、家族構成、各種控除の有無などによって変わります。

 

たとえば、年末ローン残高が3,000万円の場合、控除率0.7％で計算すると年間の控除可能額は最大21万円です。年収500万円台であれば、所得税と住民税を合わせて一定の控除を受けられる可能性がありますが、必ず満額を使い切れるとは限りません。

 

住宅ローン控除を資金計画に組み込む場合は、控除上限額だけでなく、自分が実際に納めている所得税・住民税を確認しておくことが大切です。

 

おすすめの住宅ローンは？

年収500万円台であれば、利用できない住宅ローンはかなり少なくなります。だからこそ、申込条件を満たすかどうかだけでなく、金利・手数料・保証料・団信・疾病保障・借り換えのしやすさを総合的に比較しましょう。

 

年収500万円台の人にまずおすすめしたいのは、SBI新生銀行の住宅ローンです。SBI新生銀行は、前年度税込年収300万円以上の正社員または契約社員などを申込条件としており、年収500万円台の人であれば年収条件を満たしやすい住宅ローンです。

 

SBI新生銀行の魅力は、低金利だけではありません。団信・疾病保障、諸費用のわかりやすさ、ネットでの手続きの進めやすさ、借り換えにも対応しやすい商品設計など、総合的に評価しやすい住宅ローンです。

 

特に年収500万円台の人は、住宅ローンの選択肢が広い一方で、借入額が大きくなりやすい年収帯でもあります。少しの金利差や諸費用の差が総返済額に大きく影響するため、SBI新生銀行のように金利と商品性のバランスに優れた住宅ローンを比較候補に入れておくことが重要です。

 

 

SBI新生銀行の住宅ローンを高く評価したい理由

SBI新生銀行の住宅ローンは、年収500万円台の人にとって非常に検討しやすい住宅ローンです。年収条件を満たしやすく、低金利の商品を選びやすいだけでなく、借入後の返済負担を抑えやすい点も魅力です。

 

また、住宅ローンを選ぶときに見落としがちな団信や疾病保障、諸費用面でも比較しやすく、初めて住宅ローンを借りる人にも、借り換えを検討している人にも候補に入れやすい銀行です。

 

年収500万円台の人は、3,000万円台の住宅ローンを検討するケースが多くなります。この金額帯では、金利差や手数料差が総返済額に大きく影響します。SBI新生銀行の住宅ローンは、そうした総負担を意識して選びたい人に向いています。

 

固定金利を重視するならSBIアルヒのフラット35も候補

将来の金利上昇が不安な人や、完済まで返済額を固定したい人は、SBIアルヒが取り扱うフラット35も候補になります。フラット35は全期間固定金利のため、借入時に返済終了までの金利が確定します。

 

年収500万円台の人で、変動金利の低さを重視するならSBI新生銀行、金利上昇リスクを避けたいならSBIアルヒのフラット35というように、金利タイプの考え方に応じて比較するとよいでしょう。

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年収別住宅ローンの審査基準