楽天銀行フラット35の諸費用はいくら？組み込み借り入れは可能？

預金口座数が1,800万口座を突破（2026年3月・公式発表）し、口座数で日本最大級のネット銀行である楽天銀行は、長期固定型住宅ローンの代名詞であるフラット35の取り扱いを積極的に行っています。（2015年度までフラット35取り扱い銀行の中で実行件数1位だったみずほ銀行を抜いて、2016年度に取り扱い件数シェア1位を獲得するほどに利用者を増やした実績があります。）

フラット35業界全体では、本ページでも積極的に紹介をしているSBIアルヒが日本最大のシェアを有しています。

店舗数が圧倒的に少ないにも関わらずメガバンクから1位の座を奪えた理由は、楽天銀行の積極性（≒優れた商品性）にあると言えます。

楽天銀行では複数の住宅ローンを取り扱っています。1つ目は「変動金利を探している人向けの金利選択型住宅ローン」で、2つ目が「住宅金融支援機構の固定金利に特化したフラット35」です。その他にも自宅を担保に、住み続けながら融資を受けられるリバースモーゲージも提供しています。

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する長期固定金利の住宅ローンです。最大35年間、借入時に決定した金利が変わらないため、返済計画が立てやすく、金利上昇リスクを避けられます。教育費のかかる時期に毎月の返済額が変わらないことは、家計を預かる立場からすると心強いポイントです。

フラット35は競争が進んだ結果、大半の金融機関で金利が横並びになっています。そんな中で、楽天銀行がここまで躍進できたのは、事前審査が最短翌日など利便性が高いサービスを次々と打ち出している点もありますが、やはり事務手数料が0.99％（税込）～と一般的な金融機関の手数料2.20％（税込）の半分以下となっている点が大きいと言えるでしょう。

楽天銀行のフラット35の主なメリットは以下になります。

楽天銀行 住宅ローン（フラット35）の事務手数料

※2026年7月時点。最新の手数料率は公式サイトでご確認ください。

返済口座を楽天銀行に指定するだけで事務手数料は非常に魅力的な水準となり、新規借り入れ・借り換えのどちらのケースでも大きな節約効果があります。

楽天銀行のフラット35の手数料詳細はこちら

例えば、4,000万円の借り換えの場合、一般的な金融機関ではフラット35の事務手数料（2.20％・税込）は880,000円もかかりますが、楽天銀行（返済口座指定・0.99％税込）では396,000円に抑えられます。その差は約48万円。お子さまの教育資金や引っ越し後の生活費に回せると考えると、決して小さくない金額です。

今回は、こんな楽天銀行の住宅ローンを利用するときにかかる諸費用について解説したいと思います。なお、住宅ローンの利用にかかる費用は住宅ローンの一部として借入することもできるのですが、諸費用借り入れについても解説したいと思います。

楽天銀行 住宅ローン（フラット35） 諸費用はいくら？

まず、楽天銀行でフラット35を借りた場合に必要になる諸費用を整理してみましょう。これまでも説明しましたが、楽天銀行では新規購入と借り換えで事務手数料が異なるため、それぞれ紹介したいと思います。

新規購入・借り換えで2,000万円、3,000万円の住宅ローンを契約することを前提に考えていきたいと思います。（ここでは楽天銀行を返済口座に指定することを前提としています。）

まだ楽天銀行の口座を持っていない人はインターネットから簡単に申込できますし、住宅ローンと同時に開設することもできます。本人確認の手続きもスマホのアプリ利用で数日で完了できますし、商品取引が必須ではないので開設するデメリットはありません。基本的には返済口座に楽天銀行を指定するようにしましょう。

ケース①　新規購入・借り換えで2,000万円

ケース②　新規購入・借り換えで3,000万円

上記の通り、2,000万円の借入れでは40万円近い費用、3,000万円のローン借入れであれば50万円近い費用がかかります。事務手数料は住宅ローンを利用する時の大きな負担になることがわかります。

楽天銀行の事務手数料は一般的なフラット35取り扱い金融機関の半額の水準、当たり前のことですが事務手数料が半額で済むことになります。数十万円単位で違ってくるので事務手数料率はフラット35の申込先を選ぶ時の重要な要素、というわけです。

楽天銀行 フラット35 諸費用は住宅ローンに組み込み、借り入れは可能？

一般的な金融機関に比べると半額程度で済むことも多いとはいえ、住宅ローンを利用する際には事務手数料をはじめとする諸費用が発生し、まとまった負担となります。特に、借入時には引っ越し費用や、家具家電の購入なども重なるため、手元の資金に余裕がないと悩ましいポイントになります。次に、こうした諸費用を住宅ローンの借入額に含めて融資を受ける「諸費用ローン組み込み」の方法について、具体的に解説していきます。

実は、2018年3月までは新規購入時の諸費用をフラット35に組み入れることはできませんでしたが、2018年4月の制度改正で諸費用もフラット35の一部として借り入れが可能になりました。

事務手数料以外にも不動産仲介会社に支払う不動産仲介手数料なども住宅ローンとして借りることが可能になっていて、例えば、2,000万円程度の中古マンションを購入する場合、不動産仲介手数料は70万円を超えることもあります。これまではこの費用は一括で支払う必要があったのですが、フラット35に組み入れることで初期負担を大幅に抑制することができるようになりました。

まとまった金額をすぐに用意することが難しい場合には、諸経費も含めて借入れすることで、マイホーム購入時期を遅らせたりすることなく購入ができます。

楽天銀行 フラット35 組み込みできる諸費用は？

楽天銀行のフラット35の諸費用ローン

楽天銀行では諸費用を借りるための専用のローン商品を独自で提供しているわけではありませんが、上記のようなマイホーム購入や住宅ローンを組むための諸費用のほぼすべてを住宅ローンとして組むことが可能です。

ただし、諸費用の借入れが多くなることで住宅建設費または住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%を超えると、フラット35の金利が割高になるデメリットがありますので、借入れが必要な場合には楽天銀行（金利選択型）と併用して住宅ローンを組んだり、フラット35パッケージローンを利用することで対応するようにしましょう。

諸費用組み込みでよくある質問

Q. 諸費用を組み込むと金利は上がりますか？
A. 諸費用を含めた借入額が「住宅の建設費・購入価額の9割」を超えると、フラット35の適用金利は9割以下の場合より高くなります（2026年7月の機構の金利水準では、融資率9割以下3.140％に対し9割超は3.250％）。組み込む金額は「9割を超えないか」を意識して調整するのが家計にやさしい借り方です。

Q. 引っ越し代や新しく買う家具・家電の費用も組み込めますか？
A. 単純な引っ越し費用や、据え付け工事を伴わない家具・家電の購入費は、フラット35に組み込める諸費用の対象外です。組み込めるのは上の表のような「住宅の取得・住宅ローン契約に直接かかる費用」に限られます。詳しくは住宅金融支援機構・楽天銀行の公式サイトでご確認ください。

結局、楽天銀行のフラット35はお得？

今回は楽天銀行のフラット35を利用する時の諸費用について詳しく確認してきました。

楽天銀行の事務手数料が他行の半分の水準であることは間違いなく競争力が高く特筆すべきです。また、楽天銀行ではフラット35の金利も魅力的な水準としているため、楽天銀行を選択肢の1つに加えて後悔することはないと言えるでしょう。

なお、フラット35の金利をできるだけ抑えたいという場合にはSBIアルヒのスーパーフラットの金利をチェックしてみるとよいでしょう。頭金の割合に応じて金利が引き下げられる商品で、2026年7月時点では自己資金5割以上なら年3.090％（引下げ期間終了後・団信込み）と、フラット35の年3.140％（融資率9割以下・団信付き）より低い水準になっています。借り換えでは年2.990％と、差はさらに広がります。頭金を多く用意できるご家庭ほど有利になる仕組みです。また、店舗を活用した審査を行えば融資実行までのスピードが早まる場合もあるとされています。最新の金利・条件は各社公式サイトでご確認ください。

SBIアルヒのスーパーフラットの詳細はこちら

最後に楽天銀行フラット35の金利推移は？

最後に2017年10月に団信保険料が金利に含まれるようになった制度改正以降の楽天銀行のフラット35の金利推移を確認しておきましょう。

この制度改正で、それまで毎年1回別途支払いが必要だった団信の保険料の支払が不要になり、実質的に住宅ローンの利息に含まれることになったことで、フラット35の使い勝手が向上していますが、それまでの金利との単純比較ができなくなっています。

なお、例えば、それまでの制度で3,000万円をフラット35で借りると初年度の団信保険料は10万円を超えていましたが、現在はその支払いは不要になっています。

※2026年7月の金利は融資率9割以下・新機構団信付きの水準（住宅金融支援機構の2026年7月適用金利）。この2年ほどで長期金利の上昇を受けてフラット35の金利も大きく上昇しています。毎月改定されるため、最新の適用金利は必ず公式サイトでご確認ください。

参考　旧団信の保険料について

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