公務員におすすめ住宅ローンは？限度額と審査基準について

この特集ページでは公務員におすすめの住宅ローンを紹介しています。この記事では収入が安定しており景気に左右されにくい公務員ならではの住宅ローンの選び方についても触れていますので参考にしていただければと思います。

公務員は毎月の収入や毎年のボーナスが安定しているだけでなく、退職金も着実に積みあがっていくため、住宅ローンを貸し出す銀行としては貸し倒れリスクの低い超優良顧客です。当然、住宅ローンの審査ではかなり有利な職業です。

まず、「公務員」という職業について少し解説しておきます。公務員には国家公務員・地方公務員・一般職・特別職などの様々な種類があり、平成30年度時点で、全国で333万人弱（国家公務員が約58.5万人、地方公務員が約274万人）が公務員として働いています。（平成12年度末時点で約436万人だったので、約20年で100万人ほど減っています）。

なお、日本における公務員の割合は就業人口の5.8％と先進国の中でも最も少ない部類です。一方で、平均給与は世界平均よりかなり高く、日本の場合、「公務員の数は少ないので、公務員になるのが難しいが、公務員試験に合格できれば経済的に恵まれた生活を送ることができる」といった状態になっています。

住宅ローンの審査に強い公務員は、どんな住宅ローンでも審査に通りやすいのでしっかりと比較して少しでも条件が良い住宅ローンを選ぶことが大切です。悪い表現で言えば「住宅ローンを選びたい放題という立場を最大限活用して、もっとも条件が良い住宅ローンを選ぼう。」ということです。

公務員で4,000万円・4,500万円の借り入れも可能？

公務員は良くも悪くも収入に変化が起きにくい職業です。職種により収入に違いはあります、出世スピードは個人の実力も影響しますが、就職できた時点で生涯年収がある程度予測できるという特徴があります。

住宅価格の高騰により、4,000万円～4,500万円の住宅ローンを契約する人が多くいる時代ですが、一般的な公務員（国家公務員・地方公務員）であれば、問題なく借り入れできることが多いでしょう。

公務員におすすめの住宅ローンとは

まず、公務員に限定して金利を優遇する住宅ローンはありません。今の時代、そのような住宅ローンを提供すると職業差別として炎上する可能性があるので今後も公務員限定の金利優遇を大々的に行う銀行は出てこないでしょう。

なお、公務員専用の住宅共済貸付制度はありますが、30代～40代だと住宅ローンのように何千万円も借りることはできません。共済は担保や保証料がかからないというメリットもありますが、住宅ローンより金利は不利ですし、金額も少な目で住宅ローンの代わりになるものではありません。

「公務員は将来的にも安定した収入があると判断してもらえるため、住宅ローンの審査に通りやすく住宅ローンを選びやすい」という考え方、つまり、公務員の信用力の高さを最大限活用して、様々な住宅ローンの中から最も有利な住宅ローンを選びぬくことが大切です。

公務員ならではのポイント

低金利を選ぶか・安定した返済計画を選ぶか

住宅ローンは、金融機関を選びつつ、金利タイプを選ぶ必要があります。今、日本の住宅ローン業界で圧倒的な人気を集めているのは変動金利の住宅ローンで、全体の約75％の人が変動金利を選んでいていると言われています。（2023年10月調査　住宅金融支援機構　【概要】住宅ローン利用者の実態調査より）

変動金利タイプが選ばれている理由は「金利の低さ」で、変動金利を選ばないで固定金利タイプが選ばれる理由は「返済中に住宅ローンの金利が変わらないこと」です。

将来の住宅ローンの金利は誰も正確には、変動金利・固定金利のどちらを選ぶのが正解ということはありません。ただし、筆者の周辺の公務員にヒアリングしてみたところ、以下のようなことを話してもらうことができました。「公務員は収入は安定している反面、景気が好転しても民間企業と比べて収入に反映されにくい」と言う特徴を念頭に置いている人が少なからず存在している印象です。

公務員でも会社員でも住宅ローンの選びの基本的な考え方を変える必要はありませんが、職業柄なのか固定金利タイプを選んで家計の将来設計や返済計画を立てやすくすることを重視する人が多い印象があります。ただし、それでも「変動金利タイプ」が公務員の人に1番人気の金利タイプであることに違いはありません。

それでは、公務員の住宅ローンの審査の観点を解説していきたいと思います。

公務員の住宅ローン審査について

住宅ローンの審査で重要視されるは「安定的な収入を継続して得られるか？」という点です。

民間企業で働くサラリーマンの場合、勤務先企業の安定性も住宅ローンの審査に影響します（中小企業よりも大企業のほうが審査上でプラスに働きます）が、公務員の場合、雇い主は国や地方自治体なので勤め先の信頼性は非常に高いです。財政が破たんして話題になった北海道の夕張市でさえも、そこで働く公務員の収入は、相当な減給の措置があったことは事実ですが、一定程度は守られていましたので、信頼性が高いのは当然とも言えます。

なお、役所や公立の施設で働いていても、臨時職員・非常勤などの非正規雇用の場合は公務員ではなく契約社員として審査されます。その場合、利用できる住宅ローンが限られてしまう可能性があるため、もし、それらに該当する可能性がある場合は関連記事：契約社員の住宅ローン審査基準とは？を参考にしてください。

このように公務員は住宅ローン審査で有利な職業なので、選択肢は広いわけですが、その選択肢を活かさずに、金利が高くてサービスの内容が充実していない住宅ローンを選んでしまっては意味がありません。

住宅ローンの返済負担の低減と、将来の安定のために低金利で病気やケガに備えられる疾病保障が充実した住宅ローンなどを検討するようにしましょう。

公務員でも住宅ローン審査落ちた・通らないのはなぜ？

公務員でも住宅ローン審査に落ちる可能性はあります。公務員で住宅ローンの審査に落ちた場合、審査に落ちるだけの理由が必ずあります。大半のケースでは、審査に落ちたご本人が身に覚えがあると思いますが、中には知らぬ間に審査に落ちやすい状態になっていることもありますので、審査に落ちた場合に考えられる事例とその対策について解説していきます。

非常勤職員なので公務員として審査されなかった

臨時職員・非常勤などの非正規雇用の場合は公務員ではなく契約社員として審査されます。この場合、契約社員が利用可能な住宅ローンへの申し込みを行いましょう。契約社員に関する記事：契約社員の住宅ローン審査基準とは？を参考にしてください。

知らぬ間にブラックリストに登録されてしまうことも

クレジットカード、割賦（分割払い）、カードローン、携帯電話料金（≒携帯端末代の分割払い）の返済が滞ると最終的に個人信用情報に「異動」と記載されます。個人信用情報上の「異動」と言うのはいわゆるブラックリストのことです。

住宅ローンの審査で、金融機関は個人信用情報を必ず確認しますので、個人信用情報に「異動（ブラックリスト）」と記録されていると公務員でも当然のように審査に落ちることになります。

この履歴情報は「契約期間中または契約終了後から５年間」記録されます。ブラックリスト（異動）まで至らなくても、返済遅延が発生すると最低でも５年間記録が残り続けると考えてください。

口座のお金を入れるのを忘れてたり、ケアレスミスで指定返済日に返済が滞ってしまうことは誰にでもあるので、１回ぐらいの返済遅れが審査で厳しくみられることはありませんが、複数回の返済遅れが記録されているとお金の管理がしっかりできていないと見做される可能性が高くなります。

この個人信用情報は、身に覚えがない記録が登録されることはほとんどありませんが、引っ越しして督促通知に気づかなかったとかスマホ本体を分割払いにしている状態で月々の返済が遅れるなど、気が付かない状態で記録されることもあります。

個人信用情報は、記録されている内容を確認することができますので、信用情報機関に自分の信用情報を照会して確認するようにしましょう。

なお、カードローンやクレジットカード・自動車ローンなど他の借入を整理すると個人信用情報にその旨が記録されますので、整理できるものは整理してから記録内容を照会するようにしましょう。

なお、金融機関は以下の３つの信用機関のいずれかに照会しているので、住宅ローンを申し込んだ金融機関が利用している信用情報機関を確認してから照会するようにしてください。

住宅ローン借入額が多すぎる

「希望する金額を借りられなかった」という話は公務員でもよくある話です。

住宅ローンで貸してもらえる上限金額は、「物件の価値」「収入」「住宅ローンと住宅ローン以外の年間返済金額」を考慮して、金融機関ごとに定められています。希望金額未満の借り入れしかできないと通知された場合、頭金・自己資金を用意するか、以下のような借入可能額が増加する方向の取り組みを積極的に行いましょう。

※大手銀行は「審査金利」と言われる金利で審査していることが多く、その場合、選ぶ金利タイプや適用される金利は審査に関係ありませんが、auじぶん銀行のように金利タイプ（適用される金利）で借り入れできる金額の上限が変わる金融機関もあります。

このように物件の購入を決めてしまってから希望の金額が借りられないとなると、いろいろと手段を考えなければならなくなります。あらかじめ住宅ローンシミュレーションや仮審査を通してだいたいの借入可能金額を把握しておくことが大切です。

うつ病など持病や健康状態の問題

住宅ローンを利用するには基本的に団体信用生命保険（団信）への加入が必須です。そのため、住宅ローン審査時に団信の審査に申し込むことになります。

団信への加入ができなかった場合は、加入できなかったことを教えてもらえますので、団信の加入審査が理由で審査に落ちた場合はauじぶん銀行やソニー銀行などのワイド団信を取り扱う住宅ローンへの申し込みを検討してみてください。

ワイド団信は高血圧、糖尿病、うつ病、脳卒中などの病気を患っている方、もしくは治療をした方を対象に加入条件を緩和した団信です。なお、auじぶん銀行では一般団信→ワイド団信と自動的に審査してくれるので、不安であればauじぶん銀行やソニー銀行に申し込んで、一般団信・ワイド団信の双方の団信への加入是非を確認してみるのも１つの方法です。

購入物件の価値の問題

金融機関は「人」以外に物件も審査しています。簡単に言えば融資する住宅ローン金額と物件の評価額を確認しているわけです。住宅ローンの借り換えの場合、返済ペースより物件の価値の下落が早いと住宅ローン残高が物件価値を上回る逆ザヤ状態になっている可能性もあります。

こうした場合に重要になるのが金融機関の担保評価額に対する融資割合です。一部の銀行では、担保評価を上回るローンを組める場合もあり、住宅ローン残高が住宅の時価評価額を上回っていても借換えられることもあります。

何らかの事情で担保評価額以上の借り入れが必要になる場合、物件の担保評価額よりも収入や職業を重視している住宅ローンを探し出すことがポイントになります。

年収ごとの借り入れ可能額・限度額・上限額

さらに、年収別の借入限度額・いくらまで借りれるかを合わせて紹介しておきたいと思います。

ご自分の年収で正確なシミュレーションを行いたい場合にはSBI新生銀行のシミュレーションツールで簡単にできますのでチェックしてみてください。借り入れ限度額に加えて毎月の支払い金額も把握できます。

※2024年10月、SBI新生銀行のシミュレーションツールで編集部が確認。金利や諸条件により借入限度額は変化しますので必ず最新の条件でシミュレーションするようにしてください。上記は35年返済前提。

公務員限定の優遇金利がある？

過去には公務員専用の住宅ローンや公務員だけに住宅ローン金利を優遇する金融機関も存在していましたが、現在は公務員限定での金利優遇を全面に押し出す金融機関は存在しません。

それに近いのがメガバンクや地銀のように適用される金利に幅を持たせている住宅ローンです。”最優遇金利が適用されやすい人”は非公開情報ですが、公務員が適用されやすいのはほぼ間違いないと言えます。

ただ、審査結果で金利が変わることのないネット銀行のauじぶん銀行はメガバンク・地銀など比較し非常に魅力的な水準の金利で保証料無料で（審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途支払う保証料はありません。）、さらに無料の疾病保障がついていますので、魅力的です。大手銀行や地方銀行の最優遇金利よりもネット銀行の住宅ローンの金利の方が低い傾向があるわけです。

公務員限定の住宅ローンプランがある？

地銀の一部で取り扱っているのが退職金で住宅ローンを完済する商品です。たとえば、青森銀行で「退職金引当型住宅ローン」という商品を取り扱っていますが、気をつけたいのは金利が高いことです。

2024年10月現在で10年固定金利は年1.880％と本ページで紹介しているネット銀行の1.5倍の水準です。ここまで金利が割高なのであればネット銀行で低金利で住宅ローンを組んで、退職金受け取り時に完済したほうが住宅ローンの総返済額を大幅に圧縮できます。

商品名に惑わされることなく、しっかりと金利を確認する必要がありそうですね。

2024年10月適用金利

公務員がマイホーム購入で住宅手当がもらえなくなる？

自治体によって住宅手当の支給条件が異なりますので、賃貸の場合とマイホーム購入の場合で住居手当がどう変わるのかをお住まいの自治体に確認すると良いでしょう。

公務員の共済貸付は利用すべき？

共済貸付のメリット

地方公務員向け、各省庁、国家公務員の共済組合では住宅購入のための貸付を行っています。保証料や事務手数料が不要であるメリットがあるとともに、信用情報機関への照会や登録がない、住宅への抵当権の設定がないなどの特徴があります。こうした住宅ローンとの審査の違いは共済の貸付が退職金を担保にしているところから来ています。

共済貸付のデメリット

共済貸付のデメリットとしては、借入限度額が勤続年数により決まっており、地方公務員の場合ですと、最大でも1,800万円までしか借りれません。住宅ローンを主に借りる層である、30代を想定すると、月収の22か月分が借り入れ限度となる仕組みであり、住宅ローンとの比較では借りることができる限度額に大きな差がでます。

次に注意したいのが共済貸付の金利が割高であることです、国家公務員向けの共済貸付は年1.84％、地方公務員向けの共済では平成29年12月分までは年2.66％という高い金利でしたが、平成30年1月からは年1.32％に引き下げが行われています。この数年は金利が引き上げ傾向にあります。いずれにしてもネット専業銀行が打ち出す変動金利が年0.400％程度の水準であることを考えると割高なことは間違いありません。

また、重要視したいのが住宅ローンと違いとして、団信や疾病保障などへの加入が任意であり、有料となる点です。万が一の際に団信に加入してないと退職金や遺族年金などでまかなう必要がある点には注意が必要です。

国家公務員向けの共済貸付の金利推移

公務員のろうきんを活用した住宅ローンについて

公務員の方（団体会員）はろうきんの住宅ローンを利用することが可能です。2024年10月のろうきんの最優遇金利が適用された場合の変動金利（手数料定率型）は生協会員向け※1で年0.635％（最大引き下げ時）です。地方銀行の最優遇金利と同じ金利水準ですね。一方、ろうきんの住宅ローンに付帯される保障は一般団信のみです。

がん保障と全疾病が無料で付帯され非常に魅力的な水準の低金利を打ち出すauじぶん銀行と比較すると見劣りしてしまう状況です。

※1　ろうきんに出資された方が生協会員となります。

ろうきんでもauじぶん銀行の全疾病保障とほぼ同じ保障内容の全疾病保障の取り扱いがありますが金利は年0.1％の上乗せが必要です（auじぶん銀行の全疾病保障は無料で付帯）。このため変動金利に全疾病保障を付帯させた場合には年0.735％（生協会員向け金利＋0.1％）もの金利になります。それらを加味するとauじぶん銀行とは年0.3％もの差がありますので、公務員だからと言ってろうきんの住宅ローンがもっともおトクというわけではありません。

また、全疾病だけの疾病保障は万が一の備えとして十分とは言えないでしょうあ。

ボーナス払いを前提とした住宅ローンについて

住宅ローンを借りる時に最初からボーナス払いを活用するのは今の時代には合っていません。業績連動型の報酬であるボーナス払いを前提にローン計画を立ててしまうとボーナスが支給されなかったり、減ってしまった時の返済負担が高まることがその理由です。

従って、民間企業にお勤めの場合には避けた方が良いボーナス払いですが、公務員であれば業績悪化でボーナスカットというリスクも少ないので、ボーナス払いを前提として住宅ローンを組むことは選択肢に加えても良いでしょう。

2017年の国家公務員のボーナス平均支給額は夏で64万円、冬で68万円とされており、合計で130万円近い金額になります。多少の増減はあるでしょうが民間企業と比べれば安定しているのは言うまでもありません。

ただし、最近の住宅ローンは一部繰上返済手数料は無料のケースが大半なので、余裕があるときに返済することにしてボーナス払いを利用せずに、支給されたらその何割かを繰上げ返済するようにコントロールする方法が賢い住宅ローンの返済計画と言えます。

20代公務員の住宅ローン

本ページでも繰り返し触れてきましたが、公務員は信用力が高く住宅ローンを最も借りやすい職業と言えます。20代の公務員の方も同様で、公務員になり、数年経過していればかなりの確率で住宅ローンを組むことができるでしょう。

20代の頃はどの職業でも年収が低い傾向にあるため、借りることのできる住宅ローン限度額が少なくなってしまうデメリットがあります。

一方、26歳で住宅ローンを組んだとすると、61歳で完済（35年ローン）となるので定年前に完済できることになり、こちらは大きなメリットと言えるでしょう。

共働き家庭の住宅ローンについて

次に共働きで住宅ローンを組むことについて簡単に解説しておきます。共働きで住宅ローンを組むには「ペアローン」「収入合算」いずれかの方法で住宅ローンを組むことが一般的です。多くの金融機関でこれらの取り扱いをしていますので、共働きを継続される場合には活用を検討すると良いでしょう。

特に公務員同士のご夫婦の場合、ペアローンを活用すれば1億円以上の借り入れをできる可能性も十分あります。

ただし、妊娠時など一定期間、ご夫婦のいずれか、もしくは両方が働けなくなり収入が減少することもしっかりと加味して住宅ローンを組む必要があるので注意してください。

公務員の住宅ローン控除

職業に関係なく所得に応じた控除が受けれるのが住宅ローン控除です。最初の年はご自身で税務署に手続きを行い、2年目からは勤務先での年末調整で住宅ローン控除を完結することができます。

（まとめ）どこがいい？公務員におすすめ住宅ローン

最後に公務員におすすめの住宅ローンを紹介したいと思います。正確には「公務員だからおすすめの住宅ローン」ではなく、「誰にもおすすめできる魅力的な住宅ローン」です。公務員であれば審査に落ちにくいので、魅力的な住宅ローンをしっかりと選んでほしいと思います。

遠藤功二

公務員の方々は、一般的に「安定している」というイメージがある通り、金融機関の住宅ローン審査においても高い評価を得られることが多いと思われます。民間企業のように会社が倒産するリスクまでは考えなくて良いとはいえ、残業代や昇進の有無によって収入額が多少変動するリスクは十分に考えられます。銀行が貸してくれる額を目一杯借りてしまうと、思ったような収入の上昇カーブが描けない時に、ローン返済に苦しむことになりかねません。収入の見通しは慎重に試算し、教育資金や老後資産の積み立て用の資金も考慮した上で、無理のない金額を借りるようにしましょう。

オリコン 住宅ローン満足度ランキング(2024年版)

「オリコン顧客満足度®」調査の住宅ローン版の最新結果が2024年8月に発表されました。

総合1位はソニー銀行の住宅ローンが獲得しました！2023年に1位を獲得していたソニー銀行が再び1位を獲得した形です。2位はauじぶん銀行の住宅ローンで、3位にイオン銀行、続いてSBI新生銀行と住信SBIネット銀行がランクインしています。

上位の銀行間の得点はかなりの僅差で、いずれも高い顧客満足度を得ていることがわかります。

ソニー銀行の住宅ローンはこちら

auじぶん銀行の住宅ローンはこちら

イオン銀行の住宅ローンはこちら

SBI新生銀行の住宅ローンはこちら

住信SBIネット銀行の住宅ローンはこちら

【参考】公務員の種類について

公務員と言っても仕事の内容は多種多様です。以下に主な公務員の種類を参考情報としてリストアップしてみました。職種ごとに収入は違ってきますが、公務員である安定性は共通なので、いずれも住宅ローンの審査には有利な面は多くあると言えます。

職業・働き方ごとの住宅ローンの解説