契約社員・嘱託社員におすすめの住宅ローンと審査基準

2019年1月9日

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契約社員・嘱託社員におすすめの住宅ローンと審査基準

この特集ページでは契約社員・嘱託社員として働く人におすすめの住宅ローンを解説しています。

なお、契約社員とは、契約期間を定めて労働契約を結ぶ雇用形態です。

給与は月給制となることが多く、アルバイトやパートとは違ってフルタイム勤務で、社会保険にも加入できるケースが多くを占めます。なお、実は契約社員と嘱託社員には明確な違いはありません。会社や業種によって言葉の定義や使われ方が違います。定義として共通しているのは「有期契約」という点です。

 

なお、平成26年の統計データなどによると、契約社員・嘱託社員として働く人は全国に約300万人いることになっています。よく比較される派遣社員は100万人強なので、派遣社員の2倍以上の人が契約社員・嘱託社員として働いていることになります。

契約社員は正社員に比べると平均的には収入が少ないという特徴もありますが、住宅ローンの審査においては、収入そのものよりも「期間があらかじめ決められれている有期雇用という形式で雇用されていて、それを半年・1年などの単位で繰り返し継続しているという点」がマイナスに働き、正社員などと比較した場合に厳しく審査される傾向があります。

 

契約社員の平均年収
ポイント
契約社員でもフラット35なら通った・組めるという事例が多い

 

(1)契約社員が住宅ローン審査に不利なのは本当か?

「有利」「不利」は比較対象があって初めて成り立つ言葉なので一概には言えませんが、結論として契約社員・嘱託社員は住宅ローンの審査にとっては不利な部類の働き方と言えます。

なぜ、住宅ローンの審査で不利なのかの答えはシンプルで、金融機関が住宅ローン審査を行う際に「安定かつ継続した収入が見込めるか?」という点を重視して審査しているためです。

従って、「公務員」「国家資格による士業(弁護士や司法書士など)」「大手企業の正社員」などと比較するとどうしても厳しく審査されてしまいます。

一方で、「個人事業主や自営業より契約社員・嘱託社員が住宅ローンの審査で不利とは言い切れない」ですし、「中小企業の社長・経営者・正社員と大手企業の契約社員のどちらが不利になるかはわからない」とも考えることができます。

ただし、金融機関には「利用基準をできるだけシンプルにして業務を効率化しておきたい」という思いもあるので、中には「契約社員・嘱託社員」では利用できないと最初から決められてしまうケースもあり、「選択肢がやや狭い」という観点からも、住宅ローンを借りにくい働き方と考えておくべきでしょう。

 

参考までに下記に主要銀行の契約社員への融資対象・住宅ローン審査対象可否を一覧にしていますのでご覧ください。

 契約社員への融資勤続年数※年収(前年度)
楽天銀行の住宅ローン

フラット35
基準なし100万円程度でも可能
アルヒのフラット35
フラット35
基準なし100万円程度でも可能
住信SBIネット銀行のフラット35
フラット35
基準なし100万円程度でも可能
イオン銀行の住宅ローン半年以上100万円以上
じぶん銀行の住宅ローン基準なし200万円
au住宅ローン基準なし200万円
三菱UFJ銀行の住宅ローン1年以上200万円以上
新生銀行の住宅ローン2年以上300万円以上
ソニー銀行の住宅ローン
住宅ローン
不可基準なし400万円以上
楽天銀行の住宅ローン
金利選択型
不明1年以上400万円以上
住信SBIネット銀行の住宅ローン
ネット専用住宅ローン
基準なし安定かつ継続した収入があること

※勤続年数に基準なしと記載していますが、勤続年数を問わないという意味ではなく、継続的な収入を得ているかという点を金融機関内で審査しますということです。

多くの銀行で契約社員の住宅ローン審査申し込みを可としていますが、ソニー銀行のように契約社員では利用可能でも派遣社員の利用を不可とする金融機関もあります。派遣社員よりは契約社員の方が住宅ローンを利用しやすいと言えます。

 

(2)住宅ローン審査で契約社員だとばれる?

そもそも「契約社員」であることを隠して、住宅ローン審査を行った場合はどうなるのでしょうか?

 

実は、契約社員の多くは月給制ですし、正社員と同じように社会保険にも加入していますので、金融機関が契約社員か正社員かの見極めをするのは極めて困難と言えます。

ローン審査によく行われる在籍確認の電話は、あくまでも在籍確認が目的で、「その人は正社員ですか?」とは聞けませんので、契約社員や嘱託社員なのか正社員か、の見極めは難しいのが実情です。

 

ただし、契約社員なのに嘘をついて住宅ローンの審査に申し込むと「ずーっと気にかけながら住宅ローンの返済を続けなければならない」ことになります。もし、給与水準が「この年齢のこの会社の一般的な水準と比べると低いな・・・・」などと、住宅ローンの審査担当者が気が付いて、雇用証明書の提出を求められたりすれば、隠し通すことは不可能です。

 

さらに、最も気を付けなければならないのは、住宅ローンの融資が実行された後で、何らかの理由で金融機関に申し込み時の虚偽がバレた場合です。金融機関に虚偽の申請書類を提出することは、私文書偽造と判断される可能性も十分ありますし、契約違反と見なされて即座に住宅ローンの一括返済を求められる可能性もゼロではありません

 

そんなリスクや不安を抱えて住宅ローンを利用するぐらいであれば、最初から契約社員への住宅ローン融資に前向きな金融機関に正々堂々と申し込むことをおすすめしたいと思います。

 

(3)全般的な住宅ローン審査対策とは?

次に一般的な住宅ローン審査対策について確認しておきましょう。働き方問わずこれらの審査項目・審査内容を確認して可能な限り対策しておくことが住宅ローンの審査においては重要なポイントになります。

項目内容対策
年収年収条件は必ず確認しておくようにしましょう。楽天銀行などで申し込めるフラット35やイオン銀行の住宅ローンのように年収100万円程度から利用できる住宅ローンもあれば、ソニー銀行に年収400万円以上の人に限定している住宅ローンもあります。

申し込み前に住宅ローンの年収基準は確認しておくようにしましょう。
年間返済負担率住宅ローンをいくら借りれるかを決める要素に「収入」に対する「ローン返済」の割合があります。一般的に年収400万円未満は年間返済負担率30%、年収400万円以上は年間返済負担率35%が上限とされています。

住宅ローンによって年間返済負担率の上限や計算方法が異なりますので、希望金額を融資してくれるかに不安がある場合はいくつかの住宅ローンに申し込みするようにしましょう。
年間返済負担率年間返済負担率は住宅ローンだけでなくカードローンや自動車ローンなど、他のローン返済額も考慮して計算されます。住宅ローン申込時に他の借り入れ状況を申告する必要があります。カードローン・フリーローン・自動車ローンなどのローン商品は住宅ローンの申し込み前に整理しておくことで借入可能額が増額できる可能性があります。

なお、他の借り入れ状況を隠して申し込んでも金融機関は簡単に把握できるようになっていますので正しく申告するようにしましょう。
個人情報に傷が無いか(ブラック登録)過去に各種ローンの支払い遅延などによる信用情報機関にその旨が登録されている可能性があります。個人信用情報は過去5年間分は個人信条情報管理機関のデータベースに記録されています。ブラックリスト(異動)として記録されていると住宅ローンの審査では確実に落ちてしまいます。

携帯電話料金(の中の端末代金の分割支払い)、クレジットカードの支払いなど含め遅延が無いように管理しておくようにしましょう。
購入する物件の性能や価値法令に準拠している物件であることや購入物件の販売価格販売価格が極端に安い物件は法令に準拠できていない可能性があります。購入前に不動産会社に確認しておくようにしましょう。

また、利用しやすい住宅ローンの代表格であるフラット35は物件が一定の要件を満たしていないと利用できません。フラット35の利用を想定している人は物件選びの段階で注意するようにしてください。

なお、金融機関によっては物件の価値を再度別の不動産価値鑑定会社に委託して確認することがあります。周辺物件の販売価格よりも高い価格で購入していると不動産価値が理由で希望金額を融資してもらえなくなる可能性がありますので、周辺物件の販売価格の相場観は必ず確認しておくようにしましょう。

 

(4)契約社員の住宅ローン審査対策とは?

頭金の用意を!

一般的に住宅ローンを組む際には2割の頭金を用意すべきというのが通説になっていますが、昨今では頭金がゼロでもマイホームを購入することができる住宅ローンも増えています。しかし頭金を用意することで返済余力に余裕がでるため住宅ローン審査にも通りやすくなりますので、できれば1割程度は頭金を用意しておくようにしましょう。

勤務先をコロコロ変えない

住宅ローン審査においては継続的な収入が見込めるかという点が重要視されるので、有期契約である契約社員が契約先を頻繁に変えていると審査に落ちる可能性が高まります。契約社員と言えども勤続年数には注意が必要です。(むしろ正社員よりも長い勤続実績が必要になると考えておくようにしましょう)

年収基準の低い銀行を選ぶ

銀行によっては400万以上という年収基準を設けていることや、年収を明確に定義していない場合があります。一般的には、住宅ローンを利用には300万円程度が必要と言われていますので、数ある住宅ローンの中から申し込み先を絞り込む場合、年収100万円~200万円以上の年収制限を明記している金融機関を含むようにしましょう。

2019年1月時点で、これらの条件を満たすのは、楽天銀行(フラット35)アルヒ住信SBIネット銀行(フラット35)じぶん銀行au住宅ローンなどです。イオン銀行も候補に加えておきたい住宅ローンの1つと言えるでしょう。いずれも業界最低水準の住宅ローン金利で魅力的な住宅ローンです。

 

(5)イオン銀行は契約社員にやさしい?

ネット上でイオン銀行の住宅ローン審査が契約社員に向いているというクチコミをみかけることがありますが、それは本当なのでしょうか?

公式サイトの情報を確認するのが何よりも確実なので、さっそくイオン銀行の公式サイトから雇用形態に関する説明を抜粋して紹介したいと思います。

しっかりと契約社員でも利用可能と記載されていることがわかります。ただし、健康保険や厚生年金への加入が必須となっていますのでフルタイムで働いていることは条件になってくると考えることができます。

また、イオン銀行の住宅ローンの年収基準は100万円以上となっていて、数ある金融機関の中でも、非正規雇用や年収が平均以下の方にも住宅ローンを貸し出しているんですよ、と明確化しているのは珍しいケースと言えます。親会社が日本を代表する小売グループであり、イオン銀行との取引を通じてイオングループでの買い物などの機会を増やすことも狙ってのことと言えそうで、実際、イオン銀行の住宅ローンは1000万円以上の契約でイオングループの毎日の買い物が5%になる特典が無料でセットされています。

 

(6)女性の契約社員も住宅ローンは組める?

契約社員の中でも女性は出産などで休暇を得なければならなくなることも男性の契約社員よりより住宅ローン審査に厳しい結果が想定されます。繰り返しですが、金融機関が住宅ローン審査を行う際に「安定かつ継続した収入が見込めるか?」という点を重視しているためであり、契約社員は有期契約の雇用形態であり、女性の契約社員は平均年収が低い傾向があります。

女性の契約社員という方は楽天銀行(フラット35)のように公的な住宅ローンをぜひ検討したいですね。

 

(7)契約社員の住宅ローン借り換えは可能?

もちろん、契約社員の方でも住宅ローン借り換えは可能です。ただし、住宅ローン借り換えの際には団体信用生命保険含め、住宅ローン審査が再度行われます。

勤続年数や年収、他の借り入れなどにも気をつけて複数の金融機関に住宅ローン借り換え審査を申し込むようにしましょう。

借り換えの際に、ガンを保障してくれるじぶん銀行(年収200万円以上)の住宅ローン、全ての病気や怪我を保障してくれる楽天銀行(金利選択型)(年収400万円以上)、住信SBIネット銀行の住宅ローンで借り換えによる月々の住宅ローン返済額の削減以外に、付帯サービスを充実させることも検討したいですね。

 

(8)契約社員におすすめなフラット35とは?

繰り返しになってしまいますが、住宅ローン審査において金融機関は「安定かつ継続した収入が見込めるか?」を重視するため、有期契約である契約社員は安定性の面で不利になり、平均年収も低いことからどうしても不利になっているのが実情です。

ではマイホーム購入をあきらめるしかないのでしょうか?そんなことはありません。

フラット35という住宅ローンを聞いたことがあるでしょうか?住宅金融支援機構(日本政府が100%出資している公的な機関)と国内約330の金融機関が提携している長期固定金利型住宅ローンです。

フラット35は民間の住宅ローンとは異なり公的な機関が提供する住宅ローンであるため住宅ローン審査が寛容(一部では甘いと言われている)です。

民間の金融機関では会社員や公務員でないと住宅ローン審査に通るのは厳しいとされていますが、フラット35ではこうした職業による住宅ローン審査への影響がありません。「安定かつ継続した収入が見込めるか?」という点だけを見ています。このため国内で唯一、アルバイトやパートでも利用可能な住宅ローンとなっています。

また、年収についても100万円前後の方にも貸し出し実績があり、がんばる私たちに嬉しい住宅ローンとなっています。

 

 フラット35とは?

フラット35は公的な側面を持つ日本を代表する住宅ローンであり、昨今でこそ多くの金融機関が長期固定型のプロパー住宅ローンを扱っていますが、一昔前は長期固定で資金を貸し出すことが難しく、国の信用力を用いて調達した資金を用い、より多くの国民に長期固定型の住宅ローンを提供し、マイホーム取得を実現してもらうことを目的にしています。

公的な住宅ローンともいえるため、営利目的の民間住宅ローンとはその役割が異なっており、契約社員・派遣社員はもちろん、パートやアルバイトとして働く方にも住宅ローンを貸し出しています。

 

(9)契約社員だと住宅ローン(フラット35)はいくら借りれる?

契約社員が住宅ローンをいくら借りれるかのシミュレーションをご紹介したいと思います。いずれも頭金がなし、他のローンの利用がないものとしてシュミレーションしています。

年収借り入れ上限月々の返済額
200万円1,675万円49,983円
250万円2,094万円62,486円
300万円2,513万円74,989円
350万円2,932万円87,493円
400万円3,909万円116,647円
450万円4,398万円131,239円

 

次にフラット35を扱う代表的な金融機関の特徴を紹介したいと思います。

銀行業界でフラット35の取り扱いシェア1位の楽天銀行のメリット・特徴は?

楽天銀行(フラット35)の特徴はどの事務手数料の安さでしょう。新規購入時は1.08%、借り換え時であれば0.972%と業界標準の半額の水準になっています。

こうしたコストパフォーマンスの高さが受け、2016年度には日本全国でフラットを扱う銀行の中で最も取扱高が多い結果になっています。(取り扱い金融機関全体ではARUHIに次ぐ2位)

契約まで来店不要でSkypeを使えば年末年始以外、毎日朝9時~夜10時まで住宅ローンの相談に応じてくれます。

また、ATMや他行振込み手数料の優遇も受けれるなど日々の生活の節約にもつながるうれしいおまけがついています。

定期的に楽天スーパーポイントがもらえるキャンペーンも実施しているので、お見逃しなく!

楽天銀行の公式サイトはコチラ https://www.rakuten-bank.co.jp/

楽天銀行 住宅ローンの審査は甘い?厳しい?も一読ください。

 

住信SBIネット銀行のメリット・特徴は?

日本で最も人気と実績を併せ持つネット専業銀行最大手の住信SBIネット銀行はフラット35も提供しています。金利と融資事務手数料の観点からは大きな特徴はありませんが、借入れ金額の0.5%の保険料ですべての病気や怪我を保障し、1年以上就業不能となった場合に住宅ローン残高がゼロとなる全疾病保障を付帯することができます。

 

ARUHIのメリット・特徴は?

ARUHIは7年連続で日本国内でフラット35の取り扱い実績が1位のシェアになっています。ARUHIの特徴は全国にある店舗網でしょう。対面サービスで何かとなれないことが多い住宅ローン契約をサポートしてくれるのは心強いですね。

ただし、店舗で住宅ローンの相談や申し込みをすると融資事務手数料が2.16%と割高になる点は要注意です。

融資事務手数料が半額になる ARUHIダイレクトはコチラ https://www.aruhi-corp.co.jp/service/direct/pre.html

アルヒの住宅ローン審査は厳しい?甘い? も一読ください。

 

職業・働き方ごとの住宅ローンの解説

他にも職業や働き方ごとにおすすめしやすい住宅ローンや住宅ローン審査のポイントを解説した記事も用意していますので合わせて参考にしてください。

 

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