リバースモーゲージとは？高齢者向け住宅ローンの仕組みと注意点

リバースモーゲージは、いま住んでいる自宅を担保にお金を借り、毎月は利息だけを支払って、元金は亡くなったあとに自宅の売却などでまとめて返す高齢者向けのローンです。年金収入が中心になった親世代でも借りやすい一方、担保にするのは家族にとっての「実家」なので、ご本人だけでなく相続人となるお子さんも一緒に仕組みを理解しておくことが欠かせません。

 

似た名前の「リースバック」は、自宅をいったん売却して賃料を払いながら住み続ける方法で、所有権が手元に残らない点がリバースモーゲージとの大きな違いです。両者の使い分けはリバースモーゲージとリースバックの違い・メリット・デメリットで詳しく比べています。

リバースモーゲージとは＝自宅を担保に「利息だけ払う」住宅ローン

リバースモーゲージとは、マイホームを担保にしてお金を借りられる金融商品です。「家を担保にお金を借りる」と聞くと少し不安になるかもしれませんが、一般的な住宅ローンも完済するまでは自宅を担保に入れている点では同じです。仕組みの上では、住宅ローンの一種と考えると分かりやすいでしょう。

 

一般的な住宅ローンと決定的に違うのは、元金を毎月返済しないことです。借りたお金の元金は、ご本人が亡くなったあとに自宅を売却するか、相続人が一括で返済して清算します。だからこそ、現役時代のような収入がなくなった年金生活でも、毎月の負担を抑えて借りられるのです。

 

お子さんがすでに独立して別の住まいを持っている場合、実家をそのまま残しても使い道に困ることがあります。そうしたご家庭では、医療・介護の費用に充てたり、子や孫の教育資金を援助したりと、自宅の資産価値を生きているうちに家族のために活かす手段としてリバースモーゲージが選ばれています。

 

少子高齢化が進む日本では、「老後の住まいと生活資金を、自宅という資産で支える」方法として注目度が高まっています。ご自身の老後だけでなく、離れて暮らす親御さまの住まいや資金の選択肢として、家族で情報を集めている方も多いのではないでしょうか。

 

リバースモーゲージのメリット＝手元資金と毎月負担の軽さ

リバースモーゲージの最大のメリットは、「まとまったお金が手元に入ること」と「毎月の支払いが利息分だけで済むこと」の2つです（利息の支払いすら不要な商品もあります）。

借りたお金は、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、担保に入れた自宅のバリアフリー化や建て替え、日々の生活費の補てんなど、老後に不足しがちな資金を補う目的で使われています。ただし、使い道の範囲は商品によって大きく異なり、生活費に使える商品と住まいに関する資金に限られる商品があります（後述）。年金や貯蓄だけでは将来が不安という方にとって、自宅を手放さずに暮らしを支える選択肢の一つです。

 

 

公的機関が関与する「リ・バース60」＝住まいの資金に使える公的タイプ

リバースモーゲージには、各金融機関が独自に提供する商品のほかに、住宅金融支援機構の住宅融資保険を活用した「リ・バース60」というリバースモーゲージ型住宅ローンがあります。みずほ銀行・SBIアルヒ・SBI新生銀行など全国の多くの金融機関が取り扱っており、2026年9月時点の住宅金融支援機構公式サイトでは次のような仕組みが案内されています。

• 借入申込日に満60歳以上が対象（満50歳以上60歳未満でも利用できますが、融資限度額が担保評価額の30%に下がります）
• 毎月の支払いは利息のみ。元金は亡くなられたときに、相続人による一括返済か担保物件（住宅・土地）の売却代金で返済
• 「ノンリコース型」を選べば、売却しても残った債務を相続人が返済する必要がない（返済不要となった残債務分は債務免除益として所得税等が課税される可能性あり）。2025年度の申込みでは約99%がノンリコース型を選択
• 融資限度額は担保評価額（住宅・土地）の50%または60%、かつ1億2,000万円以下・所要資金以内（担保が長期優良住宅で満60歳以上なら55%または65%）
• 資金使途は住宅の建設・購入・リフォーム・住宅ローンの借り換え・サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金など住まいに関する資金（生活資金・投資用物件の取得には使えません）
• 2025年1月からは変動金利タイプ・固定金利期間選択タイプに加えて全期間固定金利タイプ（ノンリコース型のみ）も導入
• 2025年2月からは、自治体の補助金を使って耐震改修をする場合に機構が利子補給する「耐震改修利子補給制度」も順次取扱開始

「自宅の建て替えやリフォームをしたいけれど、年齢的に普通の住宅ローンが組みにくい」という親世代にとって、月々の負担を抑えながら住まいを整えられる制度です。申込実績は2025年3月末で累計8,000件を超えています。詳細は住宅金融支援機構【リ・バース60】公式ページと各取扱金融機関でご確認ください。

 

リバースモーゲージのデメリット・注意点＝金利上昇と相続への影響

家族の将来にかかわる商品だからこそ、デメリットも正しく理解しておきましょう。

• 金利上昇リスク：変動金利型の場合、金利が上がると毎月の利息支払額が増えます。日本銀行は2026年9月18日の会合で政策金利を1.25%程度へ引き上げる（9月24日適用）ことを決めており、利息だけを払い続けるリバースモーゲージでは、この影響が毎月の支払額にそのまま表れやすい点は押さえておきたいところです。支払額を固定したい方は、全期間固定タイプを選べる商品が候補になります。
• 担保評価の見直しリスク：不動産価格が下がると、融資限度額が見直されて追加の借り入れができなくなることがあります。
• 長生きとの兼ね合い：限度額まで借り切ってしまうと、その後の資金計画が苦しくなる可能性があります。無理のない利用計画が大切です。
• リコース型は相続人に残債務の返済義務が残る：ノンリコース型かリコース型かで、亡くなった後のご家族の負担が大きく変わります。契約前に必ず確認しましょう。
• 住宅ローン減税の対象外：リ・バース60は元金返済がないため、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）の適用対象外です。
• 固定資産税や維持費は続く：所有者はご本人のままなので、固定資産税・火災保険・修繕費は引き続きご家庭の負担です。

 

リバースモーゲージの商品性＝金融機関ごとに違う項目を整理

リバースモーゲージの一般的な商品性をまとめました。商品性は金融機関によって異なりますので、検討時は取り扱い金融機関に必ず確認するようにしてください。

	リバースモーゲージ
概要	将来、家を売ることを前提にお金を借りる
マイホームの所有者	本人（変わらない）
契約後にかかる費用	金利（利息）。固定資産税・保険料・修繕費も引き続き本人負担
経済条件	リースバックや任意売却の売却代金より少ない金額しか融資してもらえないことが多い
年齢条件	満50歳以上または満60歳以上など、金融機関・商品により異なる
同居	配偶者しか同居できない（子供は住めない）のが一般的
資金使途	原則自由（投資資金・事業資金は認められない）※リ・バース60は住まいに関する資金に限定
契約終了後	契約終了後（死後）にマイホーム（自宅）を売却して元本・利息を返済する。売却益が出た場合は相続人に分配
対象物件	基本的には戸建住宅（土地の担保価値が重視される）。マンションを対象にする商品もある
審査	年金収入などの審査がある
その他	契約者の死後、契約を配偶者に移転させることが可能な商品もある 住宅ローン返済中は原則利用できない（リ・バース60の借り換えを除く）

※上記は一般的な商品性をまとめたものです。金融機関によって商品性は異なります。

 

家族で検討するときの進め方＝「親の暮らし」と「実家の行方」を分けて話す

リバースモーゲージの相談で行き違いが起きやすいのは、親御さまは「今の暮らしを楽にしたい」、お子さんは「実家をどうするのか」と、見ているものが違うときです。家族で話し合う際は、次の順番で整理すると落ち着いて判断できます。

• 目的をはっきりさせる：生活費の補てんなのか、リフォーム・建て替え・住み替えなのか。住まいに関する資金ならリ・バース60、生活費全般なら金融機関独自の商品が候補になります。
• 実家を残したいかを決める：残したい場合は、相続人が元金を一括返済できる見込みがあるかを確認します。難しければ売却前提のノンリコース型を選ぶと、家族に負担が残りません。
• 毎月の利息を家計で確認する：年金収入から利息を払い続けて、医療・介護費の余裕が残るかを試算します。変動金利型なら、金利が上がった場合の支払額も見ておきましょう。
• ほかの選択肢と並べる：住み替え先が決まっているならリースバック、まだ現役世代で将来の負担を軽くしたいなら残価設定型の住宅ローンのような新しい仕組みも比較対象になります。銀行独自の商品例は三井住友銀行のSMBCリバースモーゲージの記事で紹介しています。

 

リバースモーゲージでよくある質問（FAQ）

Q. 親がリバースモーゲージを検討しています。家族に相談なく契約できてしまうのでしょうか？

A. リ・バース60では、申し込み前に金融機関の担当者がご本人に注意事項を説明するカウンセリングが手続きに組み込まれており、取扱金融機関では法定相続人（の代表者）にも同席や説明を求めるのが一般的です。自宅の扱いは相続に直結するため、家族の理解を前提にした運用になっています。親御さまが検討を始めたら、早めに家族で情報を共有し、一緒に話を聞くのがおすすめです。

Q. 契約者が亡くなった後、実家を売らずに残すことはできますか？

A. できます。元金の返済は「担保物件の売却」だけでなく、相続人が現金で一括返済して自宅を引き継ぐ方法も選べます。また、契約者が生前に繰上返済して売却を回避することも可能です。実家を残したいご家族は、残債務の見込み額を把握しながら早めに方針を話し合っておきましょう。

Q. リバースモーゲージで借りたお金は、生活費や医療費にも使えますか？

A. 商品によります。金融機関が独自に提供するリバースモーゲージには生活資金に使えるものがありますが、リ・バース60は住宅の建設・購入・リフォーム・借り換え・サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金など住まいに関する資金に限られ、生活資金には使えません。目的に合わせて商品を選び分けることが大切です。

Q. 夫婦のどちらかが先に亡くなった場合、残された配偶者は住み続けられますか？

A. 配偶者が契約を引き継げる商品や、夫婦の連帯債務で借り入れる方法があります。リ・バース60を連帯債務で借りた場合、元金の返済時期は主債務者と連帯債務者がともに亡くなられたときになります。ご夫婦で利用するなら、申込時に「どちらかが残ったときの扱い」を必ず確認しておきましょう。

 

金利・条件・取扱の有無は金融機関ごとに異なり、随時見直されます。最新の内容は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

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