楽天銀行 住宅ローン 諸費用はいくら？組み込み借り入れは可能？

インターネット銀行として初めて800万を超し、口座数でも日本最大のネット銀行の座を確保する楽天銀行は長期固定型住宅ローンの代名詞であるフラット35の取り扱いを積極的に行っています。（2015年度までフラット35取り扱い銀行の中で実行件数1位だったみずほ銀行を抜いて2016年度に取り扱い件数シェア1位を獲得するほどに利用者を増やしています。）

金融業界全体では本ページでも積極的に紹介をしているARUHIが日本最大のシェアを有しています。

 

店舗数・顧客数が圧倒的に少ないにも関わらずメガバンクから1位の座を奪えた理由は楽天銀行の積極性（≒優れた商品性）としか言えます。

 

楽天銀行では複数の住宅ローンを取り扱っています。1つ目は「変動金利を探している人向けの金利選択型住宅ローン」で、2つ目が「住宅金融支援機構の固定金利に特化したフラット35」です。その他にも自宅を担保に、住み続けながら融資を受けられるリバースモーゲージも提供しています。

 

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する長期固定金利の住宅ローンです。最大35年間、借入時に決定した金利が変わらないため、返済計画が立てやすく、金利上昇リスクを避けられます。

 

フラット35は競争が進んだ結果、大半の金融機関で金利が横並びになっています。そんな中で、楽天銀行がここまで躍進できたのは、事前審査が最短翌日など利便性が高いサービスを次々と打ち出している点もありますが、やはり事務手数料が0.990%～と一般的な金融機関の手数料2.20%の半分以下となっている点が大きいと言えるでしょう。

 

 

楽天銀行のフラット35の主なメリットは以下になります。

 

楽天銀行 住宅ローン（フラット35）の事務手数料

	返済口座が楽天銀行以外	返済口座が楽天銀行
新規購入	1.430%	1.100%
借り換え	1.430%	0.990%

 

返済口座を楽天銀行に指定するだけで事務手数料は非常に魅力的な水準となり、新規借り入れ・借り換えのどちらのケースでも大きな節約効果があります。

 

楽天銀行のフラット35の手数料詳細はこちら

 

例えば、4,000万円の借り換えの場合、ARUHIなど一般的な金融機関ではフラット35の事務手数料は880,000円もの手数料がかかりますが、楽天銀行では440,000円以下に抑えられることになりますので、その価値は40万円以上あります。

 

今回は、こんな楽天銀行の住宅ローンを利用するときにかかる諸費用について解説したいと思います。なお、住宅ローンの利用にかかる費用は住宅ローンの一部として借入することもできるのですが、諸費用借り入れについても解説したいと思います。

 

 

楽天銀行 住宅ローン（フラット35） 諸費用はいくら？

まず、楽天銀行でフラット35を借りた場合に必要になる諸費用を整理してみましょう。これまでも説明しましたが、楽天銀行では新規購入と借り換えで事務手数料が異なるため、それぞれ紹介したいと思います。

新規購入・借り換えで2,000万円、3,000万円の住宅ローンを契約することを前提に考えていきたいと思います。（ここでは楽天銀行を返済口座に指定することを前提としています。）

 

まだ楽天銀行の口座を持っていない人はインターネットから簡単に申込できますし、住宅ローンと同時に開設することもできます。、本人確認の手続きもスマホのアプリ利用で数日で完了できますし、商品取引が必須ではないので開設するデメリットはありません。基本的には返済口座に楽天銀行を指定するようにしましょう。

ケース①　新規購入・借り換えで2,000万円

	新規購入	借り換え
楽天銀行　融資事務手数料（返済口座は楽天銀行を指定）	220,000円	198,000円
適合証明書発行費用	66,000円	66,000円
司法書士報酬	約80,000円	約80,000円
印紙税	20,000円	20,000円
抵当権設定登録免許税（一定の条件を満たした前提で税率0.1％）	20,000円	20,000円
抵当権抹消費用	なし	約20,000円
合計	406,000円	404,000円

ケース②　新規購入・借り換えで3,000万円

	新規購入	借り換え
楽天銀行　融資事務手数料（返済口座は楽天銀行を指定）	330,000円	297,000円
適合証明書発行費用	66,000円	66,000円
司法書士報酬	約80,000円	約80,000円
印紙税	20,000円	20,000円
抵当権設定登録免許税（一定の条件を満たした前提で税率0.1％）	30,000円	30,000円
抵当権抹消費用	なし	約20,000円
合計	526,000円	513,000円

 

上記の通り、2,000万円の借入れでは40万円近い費用、3,000万円のローン借入れであれば50万円近い費用がかかります。事務手数料は住宅ローンを利用する時の大きな負担になることがわかります。

 

楽天銀行の事務手数料は一般的なフラット35取り扱い金融機関の半額の水準、当たり前のことですが事務手数料が半額で済むことになります。数十万円単位で違ってくるので事務手数料率はフラット35の申込先を選ぶ時の重要な要素、というわけです。

 

楽天銀行 フラット35 諸費用は住宅ローンに組み込み、借り入れは可能？

一般的な金融機関の半額で済むとはいえ、住宅ローン利用時に負担になる事務手数料を代表とする諸費用、次に、この諸費用を住宅ローンに組み入れる方法について解説していきます。

 

実は、2018年3月までは新規購入時の諸費用をフラット35に組み入れることはできませんでしたが、2018年4月の制度改正で諸費用もフラット35の一部として借り入れが可能になりました。

資金用途	組み入れ
新規購入	可能（2018年4月より）
借り換え	可能

 

事務手数料以外にも不動産仲介会社に支払う不動産仲介手数料なども住宅ローンとして借りることが可能になっていて、例えば、2,000万円程度の中古マンションを購入する場合、不動産仲介手数料は70万円を超えることもあります。これまではこの費用は一括で支払う必要があったのですが、フラット35に組み入れることで初期負担を大幅に抑制することができるようになりました。

楽天銀行 フラット35 諸費用な費用は？

費用	備考
既存家屋の取り壊し除去費用	住宅建設時に必要になることも
据え付工事を伴う家具の費用	住宅建設時に必要になることも
新築住宅の内装工事費	住宅建設時に必要になる
請負契約書や金銭消費貸借契約書の印紙代	住宅建設時の契約書、住宅ローン契約書に貼るための印紙代
仲介手数料	中古住宅購入時の不動産仲介手数料など
各種検査費用	フラット35やフラット35適合検査費用
司法書士の費用	住宅ローン契約時の登記手続き費用
融資手数料	金融機関への事務手数料
火災保険料	購入する住宅の火災保険料

 

楽天銀行のフラット35の諸費用ローン

楽天銀行では諸費用を借りるための専用のローン商品を独自で提供しているわけではありませんが、上記のようなマイホーム購入や住宅ローンを組むための諸費用のほぼすべてを住宅ローンとして組むことが可能です。

ただし、諸費用の借入れが多くなることで住宅建設費または住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%を超え、フラット35の金利が割高になるデメリットがありますので、借入れが必要な場合には楽天銀行（金利選択型）と併用して住宅ローンを組んだり、フラット35パッケージローンを利用することで対応するようにしましょう。

 

結局、楽天銀行のフラット35はお得？

今回は楽天銀行のフラット35を利用する時の諸費用について詳しく確認してきました。

 

楽天銀行の事務手数料が他行の半分の水準であることは間違いなく競争力が高く特筆すべきです。また、楽天銀行ではフラット35の金利も当然、非常に魅力的な水準としているため、楽天銀行を選択肢の1つに加えて後悔することはないと言えるでしょう。

なお、フラット35の金利をできるだけ安くしたいという場合にはARUHIのスーパーフラットを金利をチェックしてみるとよいでしょう。頭金の割合により楽天銀行のフラット35との比較で最大で年0.20％以上金利が安くなる商品になっています。店舗を活用した審査を行えば、融資実行までのスピードも楽天銀行より数週間、短縮となります。

 

ARUHIのスーパーフラットの詳細はこちら

 

最後に楽天銀行フラット35の金利推移は？

最後に2017年10月に団信保険料が金利に含まれるようになった制度改正以降の楽天銀行のフラット35の金利推移を確認しておきましょう。

この制度改正で、それまで毎年1回別途支払いが必要だった団信の保険料の支払が不要になり、実質的に住宅ローンの利息に含まれることになったことで、フラット35の使い勝手が向上してますが、それまでの金利との単純比較ができなくなっています。

なお、例えば、それまでの制度で3,000万円をフラット35で借りると初年度の団信保険料は10万円を超えていましたが、現在はその支払いは不要になっています。

	フラット20	フラット35
2024年9月	1.430%	1.820%
2024年8月	1.460%	1.850%
2024 年7月	1.450%	1.840%
2024年6月	1.460%	1.850%
2024年5月	1.440%	1.830%
2024 年4月	1.430%	1.820%
2024年3月	1.360%	1.840%
2024年2月	1.340%	1.820%
2024年1月	1.390%	1.870%
2023年1月	1.520%	1.680%
2022年1月	1.180%	1.300%
2021年1月	1.200%	1.290%
2020年1月	1.220%	1.270%
2019年1月	1.260％	1.330%
2018年1月	1.300％	1.360％

 

参考　旧団信の保険料について

 

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