SBIアルヒのフラット35の落とし穴は？デメリット・メリットを解説

SBIアルヒのフラット35は、全国の店舗で対面相談できる体制と独自商品のARUHIスーパーフラットが強みです。その一方で、事務手数料が融資額の2.20%（税込）と高めなこと、返済口座からの引き落としが返済日より早いことなど、契約前に知っておきたい落とし穴もあります。2026年10月のフラット35（21〜35年・融資率9割以下）は年3.830%で、3か月続けて上がりました。メリットと注意点を順に見ていきます。

SBIアルヒはフラット35業界No1！

SBIアルヒは、フラット35の実行件数で何年も連続で1位を獲得し続けている最大手のモーゲージバンク（住宅ローン専門の金融機関）です。「フラット35」と提携している銀行のひとつでもありますが、300社を超える金融機関の中で貸し出し件数実績ダントツ1位という成績を誇っています。

 

2023年にSBIホールディングスの子会社になり、SBI新生銀行などのSBIグループとの連携でさらに住宅ローンのラインナップが拡充しています。

 

SBIアルヒが公表している2025年度のフラット35実行件数シェアは27.7％。フラット35を利用している人の4人に1人以上がSBIアルヒ経由で申し込んでいることになり、2位との差は依然として大きく、SBIアルヒの人気の高さがわかります。

※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

 

このように、フラット35取り扱い最大の金融機関として、北海道から九州まで店舗を展開し大手銀行以上の住宅ローンの貸出を行っているのが、SBIアルヒです。

 

 

ここからは、SBIアルヒの住宅ローン（フラット35）のメリット・デメリット、そして注意しておきたい落とし穴について解説していきます。
SBIアルヒの住宅ローンは店舗が近くになくてもスムーズに手続きが進められるのが特徴です。インターネットから簡単に申し込むことができ、Web申込＋電子契約で事務手数料が定額で割引（1債権あたり33,000円〔税込〕引き・2027年3月31日まで）になる優遇もあります。

メリットとデメリットをしっかりと理解したうえで、SBIアルヒは自分に合っているかどうか見極めていきましょう。

メリット・デメリット・落とし穴をまとめると・・・

まずは、詳しい解説に入る前に、主なメリットとデメリットを一覧で確認してみます。

SBIアルヒのフラット35のデメリット

まずはSBIアルヒのメリットよりも先に、デメリットから見ていきましょう。

事務手数料が高い

SBIアルヒのフラット35事務手数料は、融資額の2.20%（税込）となっています。フラット35を取り扱う金融機関の中でも割高な水準です。

ただ、割高と言っても大半の金融機関の手数料は長年「横並び」の状態となっています。そのため、SBIアルヒだけが極端に高いと言うわけではありません。とはいえ、手数料も見逃せない費用の一つとなっていますので、住宅ローンを申し込む際は金利だけでなく事務手数料などの初期費用も比較するようにしましょう。

 

なお、SBIアルヒではWeb（アルヒダイレクト）で対象商品を申し込むと、事務手数料は2.20％（税込・最低220,000円）です（以前あったWeb申込での半額優遇は終了しています）。WEBから住宅ローンを申し込むことに対して抵抗がない方であれば、WEBからの申し込みを積極的に検討されてはいかがでしょうか。（※ただし、ARUHIスーパーフラットの新規借り入れ時を除きます）

 

WEB申込の条件・最新の事務手数料の確認はこちら

 

なお、SBIアルヒは事務手数料の割引だけではなく、「ARUHIスーパーフラット」という独自の商品で他の金融機関と差別化しています。事務手数料だけで比較するなら、他の金融機関の方が安いこともありますが、SBIアルヒの場合は審査手続きや悩みに対する手厚いサポートと、独自のARUHIスーパーフラットの低い金利設定が最大の魅力です。この機会に、ARUHIスーパーフラットも確認してみてもいいでしょう。

 

ワイド団信の取り扱いはARUHIスーパーフラットだけ

健康状態のために団信に加入できない方向けに加入条件を緩和した「ワイド団信」という団信がありますが、SBIアルヒの一般的なフラット35ではワイド団信を利用できません。

 

一方で、ARUHIスーパーフラットではワイド団信の利用が可能です。ワイド団信なので、通常の団信とは違い金利の上乗せが必要になりますが、フラット35にワイド団信を組み合わせられるサービスは限られているため、健康面に不安のある方にとってARUHIスーパーフラットは心強い選択肢とも言えます。

通常、健康状態が理由で団信に加入できない場合、団信を契約しないで住宅ローンを借りることになります。

団信の保険料分の金利負担が軽減されるとはいえ、万が一の備えが無い状態で住宅ローンを組むことになりますので、契約者の方に万が一のことがあった場合は残されたご家族に大きな経済的な負担が発生してしまう可能性があります。ARUHIスーパーフラットのワイド団信によって、健康状態に不安を抱える方でも住宅ローン利用期間中に団信へ加入できる選択肢がグッと広がります。安心感のあるサービスと言えるでしょう。

 

銀行口座引き落としに時間差がある（返済タイミングが早い）

SBIアルヒは住宅ローン専門の金融機関（モーゲージバンク）で、預金を預かることができる『銀行』ではありません。銀行ではありませんが、大手銀行を超える住宅ローンの貸出実績があり実績は全く問題ありません。

 

 

なお、SBIアルヒが銀行ではないことに関連して注意してほしいことが2点あります。まず、SBIアルヒの住宅ローンの引き落としは収納代行会社経由で行われるという点です。収納代行会社がいったん引き落とすので、返済口座（銀行口座）からの引き落としは、正式な住宅ローンの返済日より早いタイミングで引き落とされます。

 

その後、収納代行会社経由でSBIアルヒに資金が移動するという流れです。

 

SBIアルヒのフラット35の返済日は毎月13日ですが、銀行口座からの引き落としは毎月5日です。

 

2点目は残高不足で返済できなかった場合の対応です。

銀行が提供する住宅ローンであれば資金を入金すれば自動的に引き落とされるので楽なのですが、SBIアルヒの場合だと引き落とし日に引き落とし口座の銀行の残高が不足していれば振込みで指定口座に返済する必要があります。

支払いが遅れると当然ですが遅延損害金が発生しますし、今後の信用にも関わります。万が一残高不足で引き落としができなかった場合は、早急に指定の口座へ振り込むようにしましょう。

 

ネット申し込みだと審査に時間がかかることも

ARUHIダイレクトを利用し、フラット35を申し込むと融資実行までに6週間以上の時間が必要とされています。店舗を利用すると1ヶ月程度なので一定の時間がかかることを考慮して申し込むようにしましょう。

 

店舗を利用すると必要書類が揃っていれば1週間程度で本審査まで終えることができます。急ぎの場合には、まずARUHIダイレクトですぐに仮審査を申し込み、仮審査通過後に店舗で本審査の手続きを行うのがよいでしょう。ARUHIダイレクトの仮審査は最短1営業日で結果が出るので、来店予約などの調整をしているほうが時間がかかる結果になります。

 

スピード審査サービスファストパスのデメリット

アルヒファストパスは、住宅ローンの融資実行までの期間を大幅に短縮できる有料のサービスです。通常、住宅ローンの申し込みから融資実行までは1ヶ月程度かかるのが一般的ですが、このサービスを利用すれば最短3営業日で融資を受けることができます。ただし、利用するには以下の点に注意が必要です。

 

ARUHIスーパーフラットのデメリット

融資事務手数料が安くないので総返済額のシミュレーションをしっかり行う

ARUHIスーパーフラットの新規借り入れは、ARUHIダイレクトでも店舗でも融資事務手数料が2.20％（税込）必要であるため、この前提でしっかりと総返済額のシミュレーションを行う必要があります。

金利の低さだけで決めず、団信の選択肢や手数料体系が異なる民間銀行の長期固定（たとえば全疾病保障付団信を満50歳未満なら金利上乗せ0円で選べるSBI新生銀行など）とも、諸費用込みの総額で比べておくと安心です。

 

SBIアルヒのフラット35のメリット

非常に魅力的な水準の金利！

SBIアルヒは、フラット35の分野において常に業界でもトップクラスの低金利を提供していることで知られています。他の金融機関を例に挙げるとしたら、楽天銀行やイオン銀行なども非常に魅力的な水準の金利を打ち出していますが、その中でもSBIアルヒは安定して魅力的な水準を維持しており、特に「ARUHI独自のフラット35」は金利の低さに定評があります。

SBIアルヒのフラット35は、フラット35を検討する方にとって有力な選択肢のひとつと言えるでしょう。

 

ARUHIのフラット35の最新金利(2026年10月)

ではここで、SBIアルヒのフラット35の最新の金利を確認しておきましょう。以下は2026年10月の適用金利（スーパーフラットは引下げ期間終了後・団信込み）です。SBIアルヒでは通常のフラット35だけでなく、ARUHIスーパーフラットという独自のフラット35を多数取り扱っています。

ARUHIのスーパーフラットは、フラット35（保証型）の仕組みを活用したARUHI独自の住宅ローン商品です。借り換える場合を除き、自己資金を多く用意することで従来のARUHIフラット35（買取型）よりさらに低金利で利用できます。

	金利	補足
ARUHIスーパーフラット5	年3.780%	融資比率が5割以下の場合。2020年9月に新登場。有料のARUHI全疾病保障（入院一時金付） の利用が条件
ARUHIスーパーフラット6	年3.790%	融資比率が6割以下の場合。2019年12月に新登場。
ARUHIスーパーフラット7	年3.800%	融資比率が7割以下の場合
ARUHI スーパーフラット8	年3.810%	融資比率が8割以下の場合
ARUHI スーパーフラット9	年3.820%	融資比率が9割以下の場合
ARUHI スーパーフラット借換	年3.680%	借換え専用のフラット
ARUHIフラット35	年3.830%	融資比率が9割以下(借り換えは10割でもOK）

※2026年10月の適用金利（2026年10月1日確認。フラット35は融資率9割以下・団信込みの最も多い金利）。金利は毎月見直されるため、最新の適用金利は必ず公式サイトでご確認ください。

 

2026年10月は、ARUHIフラット35・スーパーフラット・借換用のいずれも前月から0.370%幅の引き上げとなりました。フラット35は3か月連続の上昇で、団信込みの金利になった2017年10月の現行制度以降で最も高い水準と報じられています。長期金利が9月末時点で3%台まで上がっていることが背景にあります。

 

この動きは1か月単位でも家計に効いてきます。3,000万円を35年・元利均等返済（ボーナス返済なし）で借りた場合の毎月返済額は、ARUHIフラット35（年3.830%）で約129,791円。前月の金利で借りた場合より月あたり約6,500円、35年で約270万円多くなる計算です（当編集部の試算。

円未満四捨五入・事務手数料などの諸費用は含みません）。フラット35は申込時ではなく資金を受け取る月の金利が適用されるため、引き渡し月がまたぐかどうかで条件が変わる点は、契約前に必ず確認しておきたいところです。

 

SBIアルヒではリノベ商品に対応した金利優遇や、地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し一定期間の金利引下げがある地域連携型のフラット35など、様々なフラット35の制度に対応しています。

 

【2026年9月1日から】中古住宅＋簡易リフォームの費用をまとめて借りられるように

子育て世帯にとって見逃せない制度変更が、ちょうど2026年9月1日から始まっています。住宅金融支援機構は、2026年9月1日のお借入れ分から、中古住宅の購入とあわせて行う「簡易なリフォーム」の工事費用を、リフォーム工事の前（物件の引き渡し時）にまとめて融資できるようにしました。対象は中古住宅の内装変更・設備設置など、【フラット35】の適合証明の内容に影響を与えない工事費用です。

 

「中古を買って、子ども部屋の壁紙と水まわりだけは入居前に直したい」——このとき従来はリフォーム代を自己資金や別のリフォームローンで用意する必要がありました。それを住宅ローンにまとめられるようになったわけです。手元の現金を教育費や引っ越し費用に残せる点で、家計のやりくりはかなり楽になります。

 

ただし注意点もあります。柱位置の変更・間取り変更・床面積の増減・断熱材の交換などは「簡易なリフォーム」に該当せず対象外です。また借入対象に含めた工事を実施しなかった場合は、その費用相当額を繰上返済する必要があります。

金利引下げ制度である【フラット35】リノベや中古タイプとは別の話なので混同しないようにしてください。適用の可否や必要書類は、住宅金融支援機構の公式サイトと、SBIアルヒなど実際に申し込む金融機関で必ずご確認ください。

 

【2026年10月1日から】フラットすまい・るポイントが始まりました

もうひとつ、10月から始まった制度があります。住宅金融支援機構は2026年10月1日から「フラットすまい・るポイント」を始めました。10月1日以降にフラット35（買取型・保証型。借り換えを含み、フラット20・フラット50も対象）で借り入れ、専用サイトから申請した人に、楽天ポイントが進呈されます。

• ご利用ありがとう特典：借入額に応じて2,000ポイント〜150,000ポイント
• お子さまご誕生特典：借入後にお子さまが生まれた場合に20,000ポイント
• アンケート回答特典：アンケートの内容に応じたポイント

金利が上がるなかで、子育て世帯にとっては出産時の特典が上乗せされるのが特徴です。ただし対象は2026年度分で、予算に達した場合は年度の途中でも終了・変更されることがあります。ポイントは自動ではなく申請が必要なので、借入後に申請を忘れないようにしましょう。

条件は住宅金融支援機構の「フラットすまい・るポイント」特設サイトで確認できます。ARUHIスーパーフラットなど独自商品が対象になるかは、申込時にSBIアルヒへ確認しておくと確実です。

金利引下げ制度

SBIアルヒでは、フラット３５またはスーパーフラットと組み合わせて金利引き下げ制度を利用することができます。

金利引き下げ制度には住宅性能に関するメニュー（【フラット３５】S・【フラット３５】リノベ）、維持保全に関するメニュー（【フラット３５】維持保全型）、及び地域連携に関するメニュー（【フラット３５】地域連携型・【フラット３５】地方移住支援型）があります。
これらの金利引き下げ制度は組み合わせての利用が可能です。

例えば住宅性能に関するメニューにおいては対象となる住宅の技術基準によって「ZEH」・「金利Aプラン」・「金利Bプラン」に分類されていて、それぞれ3ポイント、2ポイント、1ポイントというように対象ポイント数が決められています。そのポイント数によって金利引き下げ幅と期間が異なるという運用になっているのです。

フラット35を利用される際には、ご自身の物件が何ポイント獲得できるのかしっかり確認した上でシミュレーションしましょう。

 

フラット50（50年ローン）の取り扱いを開始

二世帯住宅、親子リレーなどで住宅購入するときに役立つのがフラット50です。

フラット35は返済期間が35年までですが、フラット50は、耐震性や耐久性等の性能が高く、長期優良住宅認定を受けている住宅の購入時に、最長50年までの返済が行えることで月々の住宅ローン返済額が抑えられ、住宅ローン審査に通りやすくなる効果があります。

借入期間を延ばすことで借入金額を増やせるため、若年層でも住宅購入の幅を広げることができます。また、親子（2世代）が協力して最長50年の返済を通じてマイホームを購入することができるのがメリットです。

2026年10月現在も、フラット50を取り扱う金融機関は限られています。これまでは主に信用金庫などの一部の金融機関での取り扱いが中心で、都市銀行やネット銀行ではあまり見かけない商品でしたが、SBIアルヒに加えて2026年8月25日には楽天銀行も取扱を開始するなど、フラット50を検討しやすい環境が少しずつ広がっています。

参考までに、2026年10月のフラット50の金利（借入期間36〜50年・融資率9割以下・団信込みの最も多い金利）は年4.100%です（2026年10月1日確認。前月から0.400%幅の引き上げ）。

全国各地で専門スタッフに相談できる

日本全国に展開する約90拠点の店舗（2026年3月末現在）でフラット35の借入れに関する相談・手続きが可能です（2026年10月時点）。初めての住宅ローンで手続きが心配だ、実際に住宅ローン専門のスタッフに細かい相談・フォローをして欲しいという方には最適です。お金に関する話は対面のほうが安心できるという方にとっては非常に充実した店舗網と言えるでしょう。

※ただし店舗で相談や住宅ローン申し込みを行うと事務手数料が2.20%（税込）なので割高。ARUHIダイレクト経由でも事務手数料は2.20％（税込）です（以前あったWeb申込での半額優遇は終了しています）（ARUHIスーパーフラットの新規借り入れを除く）

 

フラット35の審査基準は、基本的にはどの金融機関から申し込んでも大きく変わらないとされていますが、他の金融機関でフラット35の審査に通らなかった人が、SBIアルヒを通じて申し込んだ結果、承認されたという例があるといわれることもあります。

SBIアルヒでは独自の商品も取り扱っており、フラット35に関するラインナップが充実している点も特徴です。フラット35の取り扱い実績が豊富で、専門知識を持つスタッフが多いこともSBIアルヒの強みといえるでしょう。

 

 

つなぎ融資にもしっかり対応！

つなぎ融資とは、住宅が完成するまでの過程で必要になる中間資金を一時的に借りる融資のことです。新築や建て替えの場合、工事の進捗に応じて支払いが発生しますが、住宅ローンは物件が完成してから融資されるため、その間の資金不足を補うためにつなぎ融資が利用されます。

SBIアルヒは「つなぎ融資」に対応しています。

SBIアルヒのつなぎ融資は最大4回の資金交付が可能で、他社と比較しても多くの資金交付に対応しています。

融資事務手数料は「Aタイプ　110,000円（税込）」、「Bタイプ　55,000円（税込）＋融資金額×1.43％（税込）」の2つから選択可能というのも特徴的です。

 

女性の住宅ローン利用をサポート

SBIアルヒのフラット35は女性にも支持を受けています。2017年にARUHIで住宅ローンを組んだ単身女性にアンケート調査を行っており、パート、アルバイト、契約社員、派遣社員でも利用していることが見て取れます。

特にパートやアルバイトとして働いている場合、民間の住宅ローンを組むことはできないため、フラット35は民間金融機関の融資を受けにくい人たちの最後の貸し手として重要な存在と言えます。

 

フラット35の種類がとにかく豊富

ARUHIではフラット35リノベ、フラット35子育て支援型・地域活性化型など幅広いフラット35の取り扱いを行っています。

それ以外にもARUHI スーパーフラットを借り換えに対応したり、フラット35リノベの大幅金利引き下げにも対応しており、まさにフラット35の代名詞のような働きをしています。

ただし、こうした取り扱いがあるものの、事務手数料の割高さで、子育て支援型・地域活性化型、ARUHIスーパーフラット、フラット35リノベの金利の安さが打ち消されているので注意が必要です。

 

 

収入合算やペアローンも利用可能

収入合算とは、申込者が住宅ローンの審査を受ける際、配偶者や親などの家族の収入を合算して審査に反映させる方法です。これにより、申込者単独の収入だけでは希望額の借入が難しい場合でも、合算することで借入可能額を増やすことができます。

フラット35は収入合算に対応しているため、夫婦や家族で住宅ローンを利用したい方にとって心強い制度といえます。ただし、ペアローンには対応していない点には注意が必要です。

火災保険が大幅割引に

住宅ローンを組んだ際に必ず加入することになるのが火災保険です。最近は、災害が多発していることもあって、頻繁に値上げされていて負担が高まっていますが、SBIアルヒの住宅ローン利用者はAIG損害保険の火災保険が最大24%引きになる割引制度が適用されます。

 

火災保険は最長5年分の加入ができますのでSBIアルヒで住宅ローンを組む際に同時に申し込みするようにしましょう。

 

SBIアルヒでは他にも東京海上日動、損保ジャパンの火災保険を取り扱っていますが、団体割引があるのはAIG損保の火災保険のみとなります。

他の金融機関でも火災保険の団体割引を扱っていますが、多くは10％前後、割引率が大きいドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）や楽天銀行（フラット35）でも15％です。SBIアルヒの24％割引はかなりお得といってよいでしょう（割引率・取扱保険会社は変わることがあるため、最新の内容は各社公式サイトでご確認ください）。

 

SBIアルヒ 住宅ローン（フラット35）／楽天銀行との違いは？

最後にフラット35の実行件数で全体で1位のSBIアルヒと銀行で1位の楽天銀行のフラット35の違いについてまとめてみました。

	ARUHIスーパーフラット	楽天銀行
団信（団体信用生命保険）	金利に含む	金利に含む
疾病保障／その他保険のラインナップ	ARUHI全疾病保障（入院一時金付） 、がん保障、生活習慣病団信＜入院プラスα＞、デュエット、3大疾病保障	3大疾病保障、デュエット、失業・入院保障
事務手数料（税込）	・2.20%（税込・最低220,000円） ※Web申込＋電子契約なら1債権あたり33,000円（税込）の定額割引あり（2027年3月31日まで・スーパーフラットの新規借り入れを除く）	・借り換えは0.990%（税込・最低165,000円） ・新規は1.10%（税込） ※いずれも返済口座を楽天銀行にした場合。他行口座の場合は1.43%（税込）
利用できる人（働き方）	パート、アルバイト、個人事業主、転職直後、会社社長・経営者・取締役でも可能	パート、アルバイト、個人事業主、転職直後、会社社長・経営者・取締役でも可能
店舗での対面相談・サービス	あり	なし
口座引き落とし	ほぼ全ての金融機関	楽天銀行（他の金融機関だと事務手数料が高くなる）
その他	ARUHI暮らしのサービスで提携企業のサービスが割引 ARUHIスーパーフラットでワイド団信が利用可能	ワイド団信は利用できない

事務手数料に関しては楽天銀行のフラット35の方が魅力的ですが、基本的にはARUHIスーパーフラットの方が魅力的な商品設計になっています。

 

ARUHIスーパー40にも注目

SBIアルヒが2022年に取り扱いをスタートした、変動金利でも借りられる住宅ローンにARUHIスーパー40があります。ARUHIスーパー40は、返済期間を40年にすることができるので、余裕のある月々の返済額にすることができます。また、前年税込年収が100万円以上で利用できたり、年収に占めるすべての借り入れの年間合計返済額の割合を40％まで許容するなど、利用しやすい審査基準も定められています。

※ARUHI スーパー４０につきましては、2024年9月30日(月)をもって仮審査の新規受付を停止しました。詳しくはARUHIのHPをご確認ください。

まとめ

SBIアルヒのフラット35は商品ラインナップが非常に充実しており、それらの商品の金利も一律でフラット35業界においておトクな水準です。フラット35取り扱いシェア1位の実績が示すのは多くの人に支持されていることであり、色々な背景を持つ人の住宅ローンの相談を受けながら融資してきた実績です。

 

金利水準に加えて、豊富な実績や高い知名度もSBIアルヒの魅力です。フラット35を検討している方であれば、比較対象として一度はチェックしておきたい金融機関でしょう。

 

フラット35の利用を考えているのであれば、SBIアルヒは申し込み先の候補には入れておくべきですし、最終的に他の金融機関に申し込むとしてもSBIアルヒがどのような金利・サービスを提供しているのかはチェックしておくようにしましょう。

 

ARUHIのフラット35の最新金利はこちら

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