フラット35の借り換え手数料を徹底比較

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。

毎月の返済額が確定しており、返済中に金利が上昇しても返済額が増加しないのが特徴です。また、年収や職業、勤続年数などの制限が少なく、より幅広い人が利用できるというのもフラット35の魅力的です。

さらに、金利優遇制度が充実しているだけでなく、最大50年借り入れ可能な”フラット50”という商品も提供されており、ご自身の状況に合った商品を選ぶことが可能です。

 

この記事ではフラット35に借り換える時にかかる事務手数料などの手数料や諸費用について解説しています。

借り換えとは、現在の住宅ローンを新たな金融機関で契約し、既存のローンを返済することです。現在借入中の住宅ローンよりも低い金利の住宅ローンに借り換えると、毎月の返済額や支払利息を減らせます。

なお、借り換えの時だけにかかる特別な手数料はありませんので、借り換え手数料と言ってもフラット35を借りる時に共通でかかる事務手数料と考えて問題ありません。

 

2024年に入ってから世界的に金利上昇が続いており、その影響を受けて日本の金利も上昇、その後、フラット35の金利も引き上げ傾向です。フラット35は住宅ローン住宅ローンの借り換えを検討している人は、本格的に金利が上昇する前に借り換えを行っておかないと借り換えメリットがなくなったり、借り換えタイミングを逸する可能性があるので注意が必要です。

 

フラット35の金利

フラット35は住宅ローンの全借入期間の金利を固定する”固定金利タイプ”の住宅ローンの代表的な住宅ローンです。

フラット35は約15年前の2008年ごろは年3.3％（※）程度、マイナス金利政策導入直前の2016年1月付近でも年1.8％（※）程度の金利で推移していました。現在はその中間程度の金利水準で推移しています。

※上記は団信の保険料を加味した金利です。2017年10月にフラット35の金利に団信の保険料が含まれるようになり、年0.20％程度の保険料が金利に含まれるようになりました。

 

【参考】フラット35の金利推移

出典:ARUHI

 

フラット35はフラット35に借り換えできる

フラット35の制度が誕生した当初は、フラット35からフラット35への借り換えはできませんでした。ですが今はフラット35はフラット35に借り換えることは可能です。もちろん、フラット35からフラット20にも借り換えできますし、同じ金融機関を経由した借り換えも可能です。

 

通常の住宅ローンは同じ銀行内での借り換えに対応していませんが、フラット35からフラット35への借り換えの場合は申し込む金融機関を変えることもできますし、同じ銀行・同じ金融機関の中で行うこともできるのは大きな特徴です。

 

 

金利差が無いと借り換えメリットがない？

住宅ローンの借り換えは、一定以上の金利差が無いと借り換える効果がないと言われています。その理由は、借り換え時に一定のお金（諸費用）がかかるからであって、その代表的な諸費用というのが”事務手数料・抵当権の登記・抹消費用・印紙税”です。

抵当権関連費用や印紙税は20万円程度で収まりますが、事務手数料に関しては高額になりがちです。例えば、フラット35の事務手数料は借り換える金額の2.20%（税込）かかることが多く、住宅ローンの残高2,500万円を借り換えたら、事務手数料を50万円以上支払うことになります。

 

そのため、借り換えすることで発生するこれらの諸費用も考慮しながら、借り換えした際にメリットを享受できる金利水準であるかどうか計算する必要があります。

※事務手数料が少ない代わりに金利が高くなっているフラット35を取り扱っている金融機関もありますが、金利が高いと借り換え効果が小さくなってしまうのでおすすめしません。

 

 

フラット35の金利は横並び状態

フラット35は住宅金融支援機構が提供する住宅ローンなので、住宅ローンの商品性や審査基準は住宅金融支援機構が定めており、どの金融機関を経由しても商品内容などは変わりません。
変わる点といえば、それぞれの金融機関が決めている事務手数料や金利ですが、こちらも金融機関同士で競争しあっているということもあり、以下の通り大半の金融機関で横並びの状態が続いています。

2025年6月のフラット35・フラット20の金利

金融機関	フラット20	フラット35
アルヒ	年1.430%	年1.820%
みずほ銀行	年1.430%	年1.820%
イオン銀行	年1.430%	年1.820%
横浜銀行	年1.430%	年1.820%
ファミリーライフサービス	年1.430%	年1.820%
全宅住宅ローン	年1.430%	年1.820%

※上記は機構団信加入時の金利。いずれも当サイト調べ。必ず各社の公式サイトなどで最新の金利を確認してください。

 

ARUHIスーパーフラット借換の金利は魅力的

先ほどの表のように通常のフラット35の金利は横並び状態ですが、アルヒの独自商品である”ARUHIスーパーフラット”の金利は状況が異なります。

20年以下の場合には通常のフラットのほうが金利が低くなりますが、21年以上あればARUHIスーパーフラット借換の方が金利が低くなります。

	金利	補足
ARUHI スーパーフラット借換	年1.740%	SBIアルヒが独自の借り換え専用のフラット35。通常のフラット35より低い金利が特徴。ワイド団信も利用可能。

※2025年4月　一般団信加入時適用金利

 

 

フラット35への借り換え手数料を比較

続いて本題のフラット35への借り換え手数料を比較してみましょう。「商品性・金利」が同じフラット35への借り換え先は事務手数料を比較することが重要です。金利と違って借り換え時の事務手数料は金融機関でかなり違っています。

 

下記が国内でフラット35を取り扱う主な金融機関の事務手数料の一覧ですが、WEB申込＆契約限定ですがアルヒの事務手数料1.10%（税込）の低さが目立っています。

金融機関	事務手数料（税込）	最低事務手数料（税込）
アルヒ（ARUHIダイレクトでの申込・契約時）	1.100％	220,000円
みずほ銀行	1.430％	－
イオン銀行	1.870％	－
横浜銀行	1.560％	33,000円
ファミリーライフサービス	1.680％	－
全宅住宅ローン	2.200％	－

 

フラット35への借り換えの条件とは？

フラット35からフラット35に借り換えるには、まず通常のフラット35の審査に通る必要があります。加えて、返済実績が1年以上で、かつ直近1年間に延滞することなく返済していることが条件です。

ただ、フラット35は住宅ローンの審査が厳しい住宅ローンではありませんので、きちんと返済して他の住宅ローンやフラット35を利用中の人であれば、審査に通過できる可能性は高いと思います。また、借り換え前後を比較して返済額を減らすことができれば、借り換える価値があると判断することができるので、ここからは具体的にシミュレーションしていきたいと思います。

フラット35への借り換えシミュレーション

 

上記の条件で返済中の人の完済までの総返済額は以下のようになります。

返済中の住宅ローン金利	総返済額（残りの返済額）
年3.0%の場合	約2,845（万円）
年2.5%の場合	約2,692（万円）
年2.0%の場合	約2,543（万円）
年1.9%の場合	約2,514（万円）
年1.8%の場合	約2,485（万円）
年1.7%の場合	約2,456（万円）
年1.6%の場合	約2,428（万円）
年1.5%の場合	約2,400（万円）

※2017年10月の制度改正の前のフラット35を利用している人は、上記の返済額の他に年払いの機構団信の保険料がかかりますので、借り換え効果を試算する際の考慮を忘れないようにしましょう。

 

続いて、フラット35に借り換えた場合の総返済額を確認しておきましょう。ここでは、2025年6月の金利（三井住友銀行以外は年1.820%としています）で試算しています。

	事務手数料（税込）	フラット35の総返済額	合計
SBIアルヒ	22万円	約2,344万円	約2,366万円
みずほ銀行	約28万円	約2,344万円	約2,372万円
イオン銀行	約37万円	約2,344万円	約 2,381万円
横浜銀行	約31万円	約2,344万円	約2,375万円
ファミリーライフサービス	約33万円	約2,344万円	約2,377万円
全宅住宅ローン	44万円	約2,344万円	約2,388万円
三井住友銀行	約3万円	約2,532万円	約2,494万円

 

借り換え後の総返済額がもっとも低いのはアルヒになりました。アルヒのフラット35は、借り換え時の事務手数料が1.10%～（税込）で、最低事務手数料も220,000円（税込）となっていることがその要因です。

 

 

 

上記の借り換え前の総返済額と借り換え後の総返済額（事務手数料込み）を比較すると、アルヒのフラット35への借り換えであれば、現在の借入金利が1.6%でも62万円程度の借り換え効果がある、ということがわかりました。

 

なお、住宅ローンの借り換え費用には上記以外に登録免許税・司法書士報酬・印紙税などが20万円程度かかります。一方で、借り入れ中の住宅ローンがフラット35で年払いで団信保険料を支払っている人は団信保険料の総額は95万円程度になります。

 

それらを総合的に考慮しても、フラット35から事務手数料が低いアルヒのフラット35への借り換えであれば金利差0.2%程度でも十分見込めますし、フラット35以外からの借り換えでも金利差0.3%～0.4%でも十分見込めることがわかります。もちろん、借り換え前後の金利差が大きければその効果が拡大していくことになります。

 

フラット35からフラット20に借り換えると？

さらに考えておきたいのが、フラット35よりも金利が低い”フラット20”の活用です。

フラット20は借入期間が20年以内という条件はありますが、フラット35より低い金利で借り入れできるというメリットがあります。

フラット35の金利は年1.300％、フラット20は年1.230％で計算しています。フラット20の金利はフラット35と同じく各金融機関で横並びなので、ここでは事務手数料が安いアルヒのフラット20でシミュレーションしています。なお、借り換え前の前提条件は先ほどと同じにしておきたいと思います。

 

フラット20への借り換えシミュレーション

	事務手数料（税込）	フラット20の総返済額	合計
アルヒ	約22万円	約2,257万円	約2,279万円

※返済期間を20年に短縮するので毎月の返済額は約94,000円になります。そのかわり、金利が低いことや借入期間が短くなる効果で総返済額をかなり少なくできることがわかります。

※今回は残りの返済期間が25年あることが前提でしたが、残りの返済期間が20年未満であれば期間を短縮する必要がありませんので毎月の返済額も減らせます。

 

 

フラット35は手数料などの諸費用込みで借り換え可能

フラット35は制度改正を繰り返していて、2018年4月の制度改正でフラット35に借り換える時に必要な諸費用を借入額に含むことができるようになっています。

諸費用として借入額に含むことができるのは以下です。（借り換えにかかるほとんどの費用がカバーされています。）

 

貯蓄が不足している・養育費などの増加に備えて貯蓄を切り崩したくない、などの理由で住宅ローンの借り換えを見送っている人はこの制度を活用することで、手元資金をほとんど減らさずにフラット35への借り換えを行うことができます。

 

借り換えにおすすめのフラット35は？

これまでにおいてフラット35は、どの金融機関においても商品性はほぼ同じで金利も横並び状態なので、金融機関は借り換え手数料で比較することが重要と解説してきましたが、ここで借り換えにおすすめのフラット35を紹介していきたいと思います。

 

手数料が1.100%~（税込）のARUHIのフラット35

ARUHIは14年連続でフラット35の取り扱いシェアが1位の住宅ローン専門の金融機関です。全国に多くの店舗展開もしており、店舗で手厚い対面サポートも受けられるメリットがあります。

 

インターネットからの事前審査時に「ARUHIダイレクト」を利用した申込を行い、その後の本申込・契約も「ARUHIダイレクト」で行った場合、事務手数料が1.10％（税込）になるなど店舗での手続きと比較して半分の水準で済むことが大きな特徴です。（※ARUHIスーパーフラットの新規借り入れは除きます）

通常の事務手数料は2.20％（税込）なので、仮に3,000万円の住宅ローンを組むとすると手数料は66万円（税込）かかり、6,000万円の住宅ローンだと事務手数料だけで132万円（税込）もかかることになります。これが、一般的なフラット35事務手数料の半額である1.10％（税込）で利用できる点は非常に魅力的といえますので、積極的に利用して行きたいサービスです。ただし、条件がWEB申し込みのみですので、注意しましょう。

また、フラット35業界最大手として、フラット35Sはもちろん、フラット35 リノベ、維持保全型やフラット35 地域連携型にも対応していますし、複雑な制度に対する知識豊富な専門スタッフに相談できるのもメリットと言えるでしょう。

まとめ

フラット35からフラット35へ借り換える際は、発生する諸費用などを借り換える前に調べて、借り換えによる効果が確認できれば積極的に借り換えを行うべきでしょう。また、フラット35を取扱う最大手の”SBIアルヒ”では「スーパーフラット借換」という借り換え専用のフラット35を提供しているので、低金利のフラット35に借り換えたい人はチェックしておくようにしましょう。

 

 

 

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