フラット35の借り換え手数料を徹底比較

世界中で新型コロナウイルスの感染拡大は止まらず、戦後最大と言えるほどの危機的な状態が続いており、日本でも2回目の緊急事態宣言が再発令される見込みです。

2021年はもう少し落ち着いて住宅ローンやマイホームのことを考えられる1年となることを願いたいですね。

2016年にスタートしたマイナス金利政策は今もなお継続されていて、異次元と言われた大規模金融緩和も4年以上続き、異次元なのか普通のことなのかもわからなくなってきています。新型コロナウイルスによる世界経済への悪影響を与えるできごとも多く、金融緩和は当面の間、続きそうな状況です。

そんな状況下にあり、住宅ローンは絶好の借り換えチャンスだったりするわけですが、この記事では国土交通省が所管する独立行政法人の住宅金融支援機構が提供しているフラット35への借り換えとフラット35選びで重要になるフラット35への借り換え手数料について解説しています。

ARUHIダイレクト利用で事務手数料が半額に！

2020年8月から、ARUHI フラット35にアルヒダイレクト（WEBページ）から申し込んだ時の事務手数料が半額になるようになりました。

WEB申込は来店相談と比較すると手続きに時間がかかりますが新型コロナウイルスへの感染防止にも繋がりますし、事務手数料が半額になるメリットは非常に大きいので、積極的に活用するようにしましょう。

WEB申込でも事前審査の結果は1営業日～2営業日で完了しますが、出社制限やWEB申込数の増加の影響で普段より時間がかかる可能性もありますので、時間がない人や急ぎたい人は早めに手続きしておくことをおすすめします。

詳細・最新金利・店舗一覧はこちら

※新規借入時でARUHIスーパーフラットを利用する場合は対象外なのでご注意ください。

フラット35の金利は大幅に低下

フラット35は住宅ローンの全借入期間の金利を固定する、いわゆる”固定金利タイプ”の住宅ローンの代表格です。このフラット35は約10年前の2008年ごろは年3.3％（※）程度、マイナス金利政策導入直前の2016年1月付近でも年1.8％（※）程度で推移していました。

※団信の保険料を考慮した数値。この記事をご覧になっている人には、2017年10月より前にフラット35を契約している人も多いと思いますが、2017年10月にフラット35の金利には団信の保険料が含まれるようになりました。そのため、今のフラット35は団信保険料を別途支払う必要がありません。

【参考】フラット35の金利推移

出典；ARUHI公式サイト

フラット35はフラット35に借り換えできる

フラット35の制度が誕生してからしばらくの間はフラット35からフラット35に借り換えできなかったので、意外に知らない人が多いのですが、フラット35はフラット35に借り換え可能です。もちろん、フラット35からフラット20にも借り換えできます。

また、フラット35からフラット35への借り換えは同じ銀行・同じ金融機関の中で行うこともできます。もちろん、他の金融機関のフラット35に借り換えも問題なく行えます。

ポイント

フラット35からフラット35に借り換えれば今までと同じようにフラット35を利用しつつ適用金利を下げて総返済額も減らせます。住宅ローンの借り換えの審査が不安な人や将来の金利上昇が不安な人もフラット35への借り換えであれば安心です。

ある程度金利差が無いと借り換えメリットがない？

フラット35に限らず、住宅ローンの借り換えは一定以上の金利差が無いと借り換える効果がないと言われています。

その理由は借り換え時に一定のお金がかかるからで、その代表的なものが事務手数料・抵当権の登記・抹消費用・印紙税です。

抵当権関連費用や印紙税は合わせても20万円以内に収まりますが、フラット35の事務手数料は借り換える金額の2.20%（税込）かかることが多く、残りの住宅ローンの残高が2,500円で借り換えた場合50万円（税込）以上支払うことになります。

※事務手数料が少ない代わりに金利が高くなっているフラット35を取り扱っている金融機関もありますが、借り換え効果が小さくなるのでおすすめしません。

借り換え時に手数料などの諸費用を支払う必要があるので金利差が大きくないと借り換えメリットがない（借り換えの諸費用を回収できない）と言われているわけですね。

フラット35の金利は横並び状態

フラット35は住宅金融支援機構が提供する住宅ローンなので、住宅ローンの商品性や審査基準は住宅金融支援機構が定めているのでどの金融機関を経由しても変わりません。事務手数料と金利は、それぞれの金融機関が決めていますが、競争が進んだ結果、以下の通り大半の金融機関で横並びの状態が続いています。

2021年1月のフラット35・フラット20の金利

※上記は機構団信加入時の金利。いずれも当サイト調べ。必ず各社の公式サイトなどで最新の金利を確認してください。

ARUHIスーパーフラット借換の金利は魅力的

先ほどの表のように通常のフラット35の金利は横並びですが、アルヒの独自商品ARUHIスーパーフラットの金利は違います。

※2021年1月適用金利

ARUHIスーパーフラット借換の詳細はこちら

ARUHIスーパーフラットなら低金利！

国内では取扱金融機関が少ないフラットの「保証型」ですが、フラット35取扱最大手のARUHIでは「保証型のフラット35・ARUHIスーパーフラットを積極的に取り扱っています。通常のフラット35との比較で年0.2％以上割安な金利で利用可能なケースもあります。また、借り換え専用のスーパーフラットも提供中です。下記は2021年1月のスーパーフラットSの金利です。

WEB申込でも事前審査の結果は1営業日～2営業日で完了しますが、出社制限やWEB申込数の増加の影響で普段より時間がかかる可能性もありますので、時間がない人や急ぎたい人は早めに手続きしておくことをおすすめします。

詳細・最新金利・店舗一覧はこちら

フラット35への借り換え手数料を比較

続いて本題のフラット35への借り換え手数料を比較してみましょう。「商品性・金利」が同じフラット35への借り換え先は事務手数料を比較することが重要です。金利と違って借り換え時の事務手数料は金融機関でかなり違っています。

下記が国内でフラット35を取り扱う主な金融機関の事務手数料の一覧ですが、WEB申込＆契約限定ですがアルヒの事務手数料1.100%（税込）の低さが目立っています。

フラット35への借り換えの条件とは？

フラット35からフラット35に借り換えるには、通常のフラット35の審査に加えて、返済実績が1年以上で、直近1年間延滞することなく返済していることが条件です。フラット35は住宅ローンの審査が厳しい住宅ローンではありませんので、他の住宅ローンやフラット35を利用中の人であれば審査に通過できる可能性は高いと思います。

ということで、あとは借り換え前後を比較して返済額を減らすことができれば、借り換え価値ありと判断することができるので、ここからは具体的にシミュレーションしていきたいと思います。

フラット35への借り換えシミュレーション

上記の条件で返済中の人の完済までの総返済額は以下のようになります。

※2017年10月の制度改正の前のフラット35を利用している人は、上記の返済額の他に年払いの機構団信の保険料でがかかりますので、借り換え効果を試算する際の考慮を忘れないようにしましょう。

続いて、フラット35に借り換えた場合の総返済額を確認しておきましょう。ここでは、2021年1月の金利（三井住友銀行以外は年1.31％としています）で試算しています。

	事務手数料（税込）	フラット35の総返済額	合計
アルヒ	22万円	約2,344万円	約2,366万円
みずほ銀行	約28万円	約2,344万円	約2,372万円
イオン銀行	約37万円	約2,344万円	約 2,381万円
横浜銀行	約31万円	約2,344万円	約2,375万円
ファミリーライフサービス	約33万円	約2,344万円	約2,377万円
全宅住宅ローン	44万円	約2,344万円	約2,388万円
三井住友銀行	約3万円	約2,532万円	約2,494万円

借り換え後の総返済額がもっとも低いのはアルヒになりました。アルヒのフラット35は借り換え時の事務手数料が1.10%～（税込）で、最低事務手数料も220,000円（税込）となっていることがその要因です。

上記の借り換え前の総返済額と借り換え後の総返済額（事務手数料込み）を比較すると、アルヒのフラット35への借り換えであれば、現在の借入金利が1.6%でも62万円程度の借り換え効果があることがわかりました。

なお、住宅ローンの借り換え費用には上記以外に登録免許税・司法書士報酬・印紙税などが20万円程度かかります。一方で、借り入れ中の住宅ローンがフラット35で年払いで団信保険料を支払っている人は団信保険料の総額は95万円程度になります。

それらを総合的に考慮しても、フラット35から事務手数料が低いアルヒのフラット35への借り換えであれば金利差0.2%程度でも十分見込めますし、フラット35以外からの借り換えでも金利差0.3%～0.4%でも十分見込めることがわかります。もちろん、借り換え前後の金利差が大きければその効果が拡大していくことになります。

フラット35からフラット20に借り換えると？

さらに考えたいのがフラット35よりも金利が低いフラット20の活用です。フラット20は借入期間20年以内が条件ですがフラット35より低い金利で借り入れできるメリットがあります。

フラット35の金利は年1.300％、フラット20は年1.230％で計算しています。この金利はフラット35と同じく各金融機関で横並びなのでここでは、事務手数料が安いアルヒのフラット20でシミュレーションしています。なお、借り換え前の前提条件は先ほどと同じにしておきたいと思います。

フラット20への借り換えシミュレーション

	事務手数料（税込）	フラット20の総返済額	合計
アルヒ	約22万円	約2,257万円	約2,279万円

※返済期間を20年に短縮するので毎月の返済額は約94,000円になります。その変わり金利が低いこと、借入期間が短くなる効果で総返済額をかなり少なくできることがわかります。

※今回は残りの返済期間が25年あることが前提でしたが、残りの返済期間が20年未満であれば期間を短縮する必要がありませんので毎月の返済額も減らせます。

フラット35は手数料などの諸費用込みで借り換え可能

フラット35は制度改正を繰り返していて、2018年4月の制度改正でフラット35に借り換える時に必要な諸費用を借入額に含むことができるようになっています。

諸費用として借入額に含むことができるのは以下です。（借り換えにかかるほとんどの費用がカバーされています。）

貯蓄が不足している・養育費などの増加に備えて貯蓄を切り崩したくない、などの理由で住宅ローンの借り換えを見送っている人はこの制度を活用することで、手元資金をほとんど減らさずにフラット35への借り換えを行うことができます。

（まとめ）借り換えにおすすめのフラット35は？

これまで、フラット35は商品性は同じで金利も横並び状態なので、金融機関は借り換え手数料で比較することが重要と解説してきましたが、最後に借り換えにおすすめのフラット35を紹介していきたいと思います。

手数料が1.100%~（税込）のARUHIのフラット35

ARUHIは10年連続、フラット35の取り扱いシェアが1位の住宅ローン専門の金融機関で全国に多くの店舗展開もしており、店舗で手厚い対面サポートも受けられるメリットがあります。

ARUHIダイレクトを利用した申込・契約の場合、事務手数料が1.10％（税込）と店舗での手続きに比較して半分の水準で済むことが大きな特徴です。（※スーパーフラットの新規借り入れは除く）

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