フラット35の借り換え手数料を徹底比較

2019年3月1日

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フラット35の借り換え手数料を徹底比較

2016年2月に日銀が導入したマイナス金利政策の影響で日本の金利は大幅に低下しました。最近は、日銀の金融政策で細かな調整が行われたことなどから、金利上昇を懸念するような声も聞こえてくるようになってきましたが、引き続き住宅ローン金利は低金利で推移しています。

 

この記事では国土交通省などが所管する独立行政法人の住宅金融支援機構が提供しているフラット35への借り換えとフラット35選びで重要になるフラット35への借り換え手数料について解説しています。

 

 

フラット35の金利は大幅に低下

フラット35は住宅ローンの全借入期間の金利を固定する、いわゆる”固定金利タイプ”の住宅ローンの代表格です。このフラット35は約10年前の2008年ごろは年3.3%(※)程度、マイナス金利政策導入直前の2016年1月付近は年1.8%(※)程度で推移していました。

 

※団信の保険料を考慮した数値。この記事をご覧になっている人には、2017年10月より前にフラット35を契約している人も多いと思いますが、2017年10月にフラット35の金利には団信の保険料が含まれています。そのため、今のフラット35は団信保険料を別途支払う必要がありません。

住宅ローン借り換えの金利差の目安

住宅ローンは借り入れ中の住宅ローンの金利と借り換え後の金利差が1%以上あると借り換え効果が大きいと言われています。1%以上の金利差があればもちろん借り換え効果は大きいですが、住宅ローンの残高(元本)や残りの返済期間次第では、もっと小さな金利差でも借り換えを検討する価値が十分にあります。この特集ページでは、そのあたりも詳しく解説していますので参考としてください。

また、近年の住宅ローンには無料でがんなどの病気やケガに対する備え(保障)がセットされるようになったりしていて、金利差(総返済額)以外の借り換えメリットが増えてきています。

 

【参考】フラット35の金利推移

フラット35の金利推移

出典;ARUHI公式サイト

 

フラット35はフラット35に借り換えできる

フラット35の制度が誕生してからしばらくの間はフラット35からフラット35に借り換えできなかったので、意外に知らない人が多いのですが、フラット35はフラット35に借り換え可能です。もちろん、フラット35からフラット20にも借り換えできます。

また、フラット35からフラット35への借り換えは同じ銀行・同じ金融機関の中で行うこともできます。もちろん、他の金融機関のフラット35に借り換えも問題なく行えます。

ポイント

フラット35からフラット35に借り換えれば今までと同じようにフラット35を利用しつつ適用金利を下げて総返済額も減らせます。住宅ローンの借り換えの審査が不安な人や将来の金利上昇が不安な人もフラット35への借り換えであれば安心です。

 

ある程度金利差が無いと借り換えメリットがない?

フラット35に限らず、住宅ローンの借り換えは一定以上の金利差が無いと借り換える効果がないと言われています。

 

その理由は借り換え時に一定のお金がかかるからで、その代表的なものが事務手数料・抵当権の登記・抹消費用・印紙税です。

抵当権関連費用や印紙税は合わせても20万円以内に収まりますが、フラット35の事務手数料は借り換える金額の2.16%かかることが多く、残りの住宅ローンの残高が2,500円で借り換えた場合50万円以上支払うことになります。

※事務手数料が少ない代わりに金利が高くなっているフラット35を取り扱っている金融機関もありますが、借り換え効果が小さくなるのでおすすめしません。

借り換え時に手数料などの諸費用を支払う必要があるので金利差が大きくないと借り換えメリットがない(借り換えの諸費用を回収できない)と言われているわけですね。

ポイント
逆に言えば事務手数料が低い金融機関にフラット35への借り換えを申し込めば、少ない金利差の借り換えでも借り換えメリットを得ることができるというわけです

 

フラット35の金利は横並び状態

フラット35は住宅金融支援機構が提供する住宅ローンなので、住宅ローンの商品性や審査基準は住宅金融支援機構が定めているのでどの金融機関を経由しても変わりません。事務手数料と金利は、それぞれの金融機関が決めていますが、競争が進んだ結果、以下の通り大半の金融機関で横並びの状態が続いています。

2019年3月のフラット35・フラット20の金利

金融機関フラット35フラット20
楽天銀行年1.270%年1.220%
アルヒ年1.270%年1.220%
住信SBIネット銀行(フラット35)年1.270%年1.220%
みずほ銀行年1.270%年1.220%
イオン銀行年1.270%年1.220%
横浜銀行年1.270%年1.220%
ファミリーライフサービス年1.270%年1.220%
全宅住宅ローン年1.270%年1.220%
三井住友銀行年1.960%年1.900%

※上記は機構団信加入時の金利。いずれも当サイト調べ。必ず各社の公式サイトなどで最新の金利を確認してください。

 

フラット35への借り換え手数料を比較

続いて本題のフラット35への借り換え手数料を比較してみましょう。「商品性・金利」が同じフラット35への借り換え先は事務手数料を比較することが重要ですし、金利と違って借り換え時の融資事務手数料は金融機関で大きく違っています

 

融資事務手数料だけを比較すると三井住友銀行のフラット35の低さが目立ちます。ただし、三井住友銀行のフラット35は金利が高く設定されていますので、比較対象としては適切ではなく除外すると、楽天銀行の手数料0.972%が目立っています。

金融機関融資事務手数料最低融資事務手数料
楽天銀行(フラット35)0.972% 162,000円
アルヒ1.080% 216,000円
住信SBIネット銀行(フラット35)2.160%
みずほ銀行1.836%
イオン銀行1.836%
横浜銀行1.540%32,400円
ファミリーライフサービス1.650%
全宅住宅ローン2.160%
三井住友銀行一律32,400円

アルヒはインターネットから申し込むことで半額の1.08%になるサービスを提供しています(店舗で申込は2.16%)。アルヒに申込を検討している人で事務手数料を節約したい人はコチラから申し込むようにしましょう。(ARUHIダイレクト:https://www.aruhi-corp.co.jp/service/direct/pre.html

 

フラット35への借り換えの条件とは?

フラット35からフラット35に借り換えるには、通常のフラット35の審査に加えて、返済実績が1年以上で、直近1年間延滞することなく返済していることが条件です。フラット35は住宅ローンの審査が厳しい住宅ローンではありませんので、他の住宅ローンやフラット35を利用中の人であれば審査に通過できる可能性は高いと思います。

 

ということで、あとは借り換え前後を比較して返済額を減らすことができれば、借り換え価値ありと判断することができるので、ここからは具体的にシミュレーションしていきたいと思います。

フラット35への借り換えシミュレーション

 

前提

住宅ローン残高:2,000万円

残りの返済期間:25年

ボーナス返済:無し

返済方法:元利均等返済

上記の条件で返済中の人の完済までの総返済額は以下のようになります。

返済中の住宅ローン金利総返済額(残りの返済額)
年3.0%の場合約2,845(万円)
年2.5%の場合約2,692(万円)
年2.0%の場合約2,543(万円)
年1.9%の場合約2,514(万円)
年1.8%の場合約2,485(万円)
年1.7%の場合約2,456(万円)
年1.6%の場合約2,428(万円)
年1.5%の場合約2,400(万円)

※2017年10月の制度改正の前のフラット35を利用している人は、上記の返済額の他に年払いの機構団信の保険料で合計で約95万円かかりますので、借り換え効果を試算する際に考慮するようにしましょう

 

続いて、フラット35に借り換えた場合の総返済額を確認しておきましょう。ここでは、2019年3月の金利(三井住友銀行以外は年1.310%としています)で試算しています。

融資事務手数料フラット35の総返済額合計
楽天銀行約19万円約2,348万円 住宅ローン借り換えランキング1位約2,367万円
アルヒ約22万円約2,348万円約2,370万円
住信SBIネット銀行約42万円約2,348万円約2,390万円
みずほ銀行約37万円約2,348万円約2,385万円
イオン銀行約37万円約2,348万円約 2,385万円
横浜銀行約31万円約2,348万円 約2,379万円
ファミリーライフサービス約33万円約2,348万円約2,381万円
全宅住宅ローン約42万円約2,348万円約2,390万円
三井住友銀行約3万円約2,539万円約2,542万円

 

借り換え後の総返済額がもっとも低いのは楽天銀行のフラット35になりました。楽天銀行のフラット35は借り換え時の融資事務手数料が0.972%~で、最低融資事務手数料も162,000円となっていることがその要因です。

 

 

楽天銀行のフラット35の借り換え時の融資事務手数料を0.972%にするにはフラット35の返済口座を楽天銀行に指定することが条件となっています。楽天銀行の口座開設は無料ですし、それ以外に厳しい条件はありません。

 

上記の借り換え前の総返済額と借り換え後の総返済額(融資事務手数料込み)を比較すると、楽天銀行のフラット35への借り換えであれば、現在の借入金利が1.6%でも30万円程度の借り換え効果があることがわかりました。

 

なお、住宅ローンの借り換え費用には上記以外に登録免許税・司法書士報酬・印紙税などが20万円程度かかります。一方で、借り入れ中の住宅ローンがフラット35で年払いで団信保険料を支払っている人は団信保険料の総額は95万円程度になります。

 

それらを総合的に考慮しても、フラット35から融資事務手数料が低い楽天銀行のフラット35への借り換えであれば金利差0.2%程度でも十分見込めますし、フラット35以外からの借り換えでも金利差0.3%~0.4%でも十分見込めることがわかります。もちろん、借り換え前後の金利差が大きければその効果が拡大していくことになります。

 

フラット35からフラット20に借り換えると?

さらに考えたいのがフラット35よりも金利が低いフラット20の活用です。フラット20は借入期間20年以内が条件ですがフラット35より低い金利で借り入れできるメリットがあります。

2019年3月のフラット35の金利は年1.270%、フラット20は年1.220%です。この金利はフラット35と同じく各金融機関で横並びなのでここでは、事務手数料が安い楽天銀行のフラット20でシミュレーションしています。なお、借り換え前の前提条件は先ほどと同じにしておきたいと思います。

 

前提

住宅ローン残高:2,000万円

残りの返済期間:25年 → 20年に短縮

ボーナス返済:無し

返済方法:元利均等返済

フラット20への借り換えシミュレーション

融資事務手数料フラット20の総返済額合計
楽天銀行約19万円約2,263万円 住宅ローン借り換えランキング1位約2,282万円

※返済期間を20年に短縮するので毎月の返済額は約95,000円になります。その変わり金利が低いこと、借入期間が短くなる効果で総返済額をかなり少なくできることがわかります。

※今回は残りの返済期間が25年あることが前提でしたが、残りの返済期間が20年未満であれば期間を短縮する必要がありませんので毎月の返済額も減らせます。

ポイント
フラット35より金利が低いフラット20への借り換えは毎月の返済額を許容できるのであれば積極的に利用を考えましょう。毎月の返済額に不安がある場合は無理は禁物です!フラット35を利用しながら余裕資金を繰上返済に回すことで総返済額を減すことができます。

 

2018年4月からフラット35は手数料などの諸費用込みで借り換え可能に

フラット35は制度改正を繰り返していて、2018年4月の制度改正でフラット35に借り換える時に必要な諸費用を借入額に含むことができるようになっています

諸費用として借入額に含むことができるのは以下です。(借り換えにかかるほとんどの費用がカバーされています。)

借入額に含むことができる諸費用一覧

①住宅ローンの契約書に貼付する印紙代(印紙税)
②フラット35の借り換えの融資事務手数料
③抵当権の設定・抹消費用(登録免許税)
④抵当権の設定・抹消の司法書士報酬
⑤適合証明検査費用(物件検査手数料)
⑥借り換え前の住宅ローンの全額繰上返済にかかる繰上返済手数料・経過利息
⑦所定の条件を満たす火災保険料・地震保険料

 

貯蓄が不足している・養育費などの増加に備えて貯蓄を切り崩したくない、などの理由で住宅ローンの借り換えを見送っている人はこの制度を活用することで、手元資金をほとんど減らさずにフラット35への借り換えを行うことができます

 

(まとめ)借り換えにおすすめのフラット35は?

これまで、フラット35は商品性は同じで金利も横並び状態なので、金融機関は借り換え手数料で比較することが重要と解説してきましたが、最後に借り換えにおすすめのフラット35を紹介していきたいと思います。

 

借り換え手数料が0.972%の楽天銀行のフラット35

 

楽天銀行のフラット35

 

楽天銀行(フラット35)の特徴は事務手数料の安さです。借り換え手数料比較の中でも解説しましたが、借り換え時の事務手数料は0.972%~と業界標準の半額以下です。

 

楽天銀行のフラット35は実際に利用者からも選ばれていて、2016年度はフラットを扱う銀行で取扱件数1位を獲得しています。他にも、「2018年 オリコン顧客満足度ランキング 住宅ローン」の「全期間固定・フラット35」部門において第1位の評価を獲得するなど、実際に利用している人の満足度の高さも特徴です。

 

楽天銀行のフラット35の外部評価

 

ネット銀行なので来店不要です。店舗が無いので店舗相談はできませんが毎日午前9時~午後10時(年末年始を除く)まで電話で住宅ローン相談が可能なので、相談できずに困るということもないでしょう。

 

 

ネット申込で借り換え手数料が1.08%のARUHI(アルヒ)のフラット35

ARUHI(アルヒ)は、300を超える全ての金融機関の中で何年もフラット35の取り扱い件数で1位を獲得している金融機関です。

 

フラット35業界のメガバンクのような存在で、全国に140以上の店舗で相談・申込することができます。店舗相談して申し込んだ場合の融資事務手数料が2.16%と業界水準ですが、インターネットの専用の申込画面から申し込むことで事務手数料が半額の1.08%になるサービスを提供しています。

来店相談の予約・ネット申込はこちら:https://www.aruhi-corp.co.jp/service/direct/pre.html

 

 

 

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