2024年9月13日
この特集ページでは、審査に通りやすい住宅ローンについて解説しています。
目次
マイホームを購入する際、住宅ローンを利用されている人がほとんどです。
金利の安さを基準に申し込んだとしても、そもそも審査に通らなければ住宅ローンを借りることはできません。
金融機関選びはマイホームを購入する際の重要なステップです。金融機関ごとに審査基準が異なるため、自分に合った住宅ローンを見つけることで審査通過率を上げることができます。
住宅ローンを貸す側の金融機関の立場に立ってみると、数千万円単位のお金を何十年もかけて返してもらう契約で貸し出すことになります。「土地と建物」という担保はありますが、カードローンや自動車ローンのような金額が小さく、返済期間も短いローン商品より厳しく、そして、総合的に審査する必要があります。
住宅ローンは金利や商品内容が金融機関で違うように、住宅ローンの審査基準も異なります。想像以上に厳しい基準が定められている住宅ローンもあれば、比較的利用しやすい審査基準が定められている住宅ローンもあります。
どんなに優れた住宅ローンでも、審査に通らなければ利用できません。この特集ではそういった観点も考慮しながら住宅ローンの審査基準やいくつかの金融機関の審査について解説し、審査に通りやすいと言える住宅ローンを紹介しています。
金融機関から独立したファイナンシャルプランナーに住宅ローンの相談ができるのが住宅情報サイトSUUMOなどでおなじみのリクルートが提供している「FP相談by保険チャンネル」です。全国に対応しているのはもちろん、オンラインでも対応してくれるので住宅ローンの不安を無料で相談したい方にオススメです。
「保険チャンネル」と言う名前ですが、住宅ローン専用相談としても受け付けています。頭金をいくら用意すればいいのか?住宅ローンの金利タイプの選び方、いくら借りれるのか?万が一、失業したらどうすれいいのかなど住宅ローンについての悩みに答えてくれるのがリクルートの「FP相談by保険チャンネル」です。
審査に通りやすい住宅ローンについて解説する前に、住宅ローンの審査に関連して理解してほしいポイントを3つ紹介しておきます。
金融機関が誰かにお金を貸す時には、返してもらえない可能性(返してもらえなくなる確率)を考えて金利を決定しています。「返してもらえなくなる可能性が高い人たちには高い金利」で「ちゃんと返してもらえそうな人たちには低い金利」でお金を貸さなければ商売が成り立たないためです。
住宅ローンも基本的な考え方は同じで、単純に”審査に通りやすい”という観点だけで住宅ローンを選んでいくと、単純に金利が高い住宅ローンに行きついてしまう可能性があります。
例えば、メガバンクや地方銀行の住宅ローンの金利は、”1.0%~2.0%”のように幅があります。これは住宅ローン審査の結果で提示する金利が変わることを表しています。もし、住宅ローンの審査に不安がある人が、金利に幅がある住宅ローンに申し込むと、審査に通っても高い金利が提示される可能性があります。。
また、他の銀行の住宅ローンの審査に落ちるような人を狙った住宅ローン。言い方を変えると、住宅ローンを返済できなくなる可能性が高そうな人たち向けに金利や保証料が高い住宅ローンを提供していることもあります。例えば、過去に不正融資問題で経営不安に陥ったスルガ銀行などがまさにそうでした。
大切なのは「審査に通りやすくて、金利(条件)が良い住宅ローン」を探すことです。
銀行は預けてもらったお金(預金)をお金を必要としている会社や人に貸す(貸金)ことで利益をあげています。
もう少し正確に言うと、住宅ローンを貸すことで金融機関が手にする利益は、「住宅ローンの利用者からもらえる利息(と手数料など)」から「お金を預けくれている人に払う利息(資金調達コスト)」や「住宅ローンを提供するシステムの費用や運営に必要な人件費などの費用」と「貸した人から返済してもらえなくなった時にかかる費用」などを引いたものです。
「住宅ローンを提供するシステムの費用や人件費などのコスト」はそれぞれの金融機関の組織構造で違い、「住宅ローンというサービスを提供する為にかかっている費用」が少ない銀行の方が審査に通りやすいですし、低い金利で貸し出しても利益を残すことができます。
ネット銀行は人件費と店舗費があまりかからない効率的な業務運営ができているから住宅ローンの金利が低い言われるのはこの観点からです。
なお、国の支援で成り立っているフラット35は「幅広い国民が優良な住宅を持てるように支援しよう」という大きな目的を元に提供されているもので、そもそも営利目的ではありません。そのため、フラット35は住宅ローンの方が審査にも通りやすく、かつ、金利などの条件も有利な傾向があります。
住宅ローンを借りる人の年齢は30代~40代が最も多く、比較的若い人たちが利用する銀行サービスです。高齢化が進んでいる日本で営業する銀行にとって若い人たちに使ってもらえることは非常に重要で、住宅ローンを利用してもらうこと長い間取引をしてくれる可能性が高い人(口座)を獲得することになります。
特に銀行の規模を拡大していきたいと考えている勢いのある銀行は「住宅ローンの利益を多少捨てることになったとしても、長年取引してくれる人に口座を作ってもらうことが重要」と考えて低い金利の住宅ローンを提供していることがあります。
住宅ローンの取引以外に、お金の入出金や振り込みなどの取引が増えるし、定期預金や外貨預金や保険などの他の商品を利用してもらえる可能性などを総合的に考える、ということです。
「成長中」の会社はこのような考え方で利用者を増やそうとする傾向がありますので、新しくできた銀行の方がその傾向が強いと考えることができます。
これもネット銀行などの新しい銀行がこの状況にあります。新しい銀行はどこかしらのグループに所属しているので、グループ会社に対する貢献度まで広げて考えることもあります。その傾向が強いのが、auじぶん銀行などです。
「住宅ローンの貸出しを増やして儲けるぞ!」と考えずに「住宅ローンを利用してもらうことで取引が増えるかもしれない。もっと広い目で考えよう!」という考え方で住宅ローンを提供している銀行の方が有利な条件の住宅ローンを提供している可能性が高いと言うわけです。
ちなみに、「このサービスも一緒に利用するなら住宅ローンの金利もちょっと安くするよと利用者を無理やり抱え込もうとしているのがメガバンクや地銀などの従来型の金融機関のやり方で、似たような取り組みですが発想が異なっています。
住宅ローンの審査基準は基本的に公開されていません。もちろん、「ウチの銀行の住宅ローンは審査に通りやすいよ!」とアピールすることもありません。
従って、住宅ローンの審査の通りやすさを把握するには、「実際に審査に通った人や落ちた人」のクチコミなどを参考にしながら、各金融機関が公表している「商品説明書」や「利用できる人」など公表されている審査基準を確認していくのが近道です。
以下に各銀行の商品説明書やコールセンターで確認できた住宅ローンの審査基準を一覧形式でまとめておきましたので最初に確認しておいてください。
年収 | 勤続年数 | 年齢 | 雇用形態 | |
---|---|---|---|---|
(フラット35) | 100万円程度でも可能 | 基準なし | 70歳未満 | 個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK |
100万円以上 | 半年以上(個人事業主は3年以上) | 満20歳以上71歳未満 | 個人事業主もOK | |
200万円以上 | 基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上) | 満18歳以上満65歳未満 | 個人事業主、派遣社員、年金受給者でも可 | |
200万円程度でも可能(明記無し) | 基準なし | 70歳未満 | 個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK | |
300万円以上 | 2年以上 | 20歳以上65歳未満 | 個人事業主・契約社員もOK | |
安定かつ継続した収入があること | 基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上) | 満20歳以上満65歳以下 | 基準なし | |
200万円以上 | 1年以上(個人事業主・法人代表は3年以上) | 70歳満で、完済時年齢が満80歳未満 | 個人事業主もOK | |
みずほネット借り換え住宅ローン | 安定かつ継続した収入があること | 基準なし(個人事業主・法人代表は2年以上) | 満20 歳以上71 歳未満 | 個人事業主・契約社員・派遣社員でも可 |
住宅ローン | 400万円以上 | 基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上) | 満20歳以上満65歳未満 | 個人事業主もOK |
審査に通りやすい住宅ローンかどうかを判別する時に、わかりやすい方法は「年収基準」と「職業(働き方)の基準」の違いをチェックすることです。
例えば、フラット35であれば年収100万円程度、派遣社員・パート社員でも利用できる可能性がありますが、楽天銀行の金利選択型住宅ローン、ソニー銀行は年収400万円以上と厳しい基準にしています。フラット35以外の住宅ローンではITフリーランスや転職直後でも利用しやすいSBI新生銀行は比較的審査に通りやすい住宅ローンと言えますし、auじぶん銀行は年収200万円以上で派遣社員や年金受給者でも利用可能としており、幅広い人からの申込を受け付けていることがわかります。
このように住宅ローンの商品説明書やクチコミを確認することで審査に通りやすいのかどうかという判断は比較的簡単に行えます。
住宅ローンの審査では、「申し込み時点の年収」だけでなく、「収入の安定性」も考慮されます。最終的には個別判断(審査)されますが、住宅ローン審査に通りやすい職業をランキングするなら以下のようになると思います。
職業 | 備考 |
公務員 | 国や地方公共団体が雇用主であり民間企業で働く人のようにリストラされたり、大幅に収入が減るなどのリスクが少ない。 |
サラリーマン(正社員) | 公務員に次いで正社員は審査に通りやすいとされている。特に大企業で長年勤めている人は公務員と比較してもそん色ない評価を得られる可能性が高い。 |
個人事業主、会社経営者、契約社員 | 短期的には利益が出ても、その利益を維持できない可能性があるので収入が不安定と評価される可能性がある。また、経営者の場合会社や事業の決算資料を多数提出させられることも多く、フラット35を除くと基本的には3期分の決算書の提出が必要。 |
派遣社員 | 派遣社員への融資は対象外としている金融機関がかなり多いが、フラット35を提供しているARUHIやauじぶん銀行・イオン銀行など派遣社員への融資も積極的。 |
パート・アルバイト | 民間の住宅ローンの利用は困難。フラット35であれば利用できる可能性がある。 |
住宅ローンの審査において、職業の安定性と収入の確実性が最も重視されることが明らかです。特に、公務員や、大手企業の正社員など、長期的な雇用が見込まれる職業は、金融機関から高く評価され、審査が通りやすい傾向にあります。
これらの職業は、景気の変動に左右されにくく、収入の変動リスクが低いため、金融機関にとってリスクの少ない顧客と見なされます。一方で、フリーランスや自営業など、収入が不安定な職業は、審査において厳しい評価を受けることが多いです。
都市伝説のような話で、毎年3月と9月は住宅ローンの審査に通りやすいと言う人がいます。そのように言われるようになった理由は、3月と9月が住宅ローンを提供している多くの銀行の中間期や決算期なので、住宅ローンの営業スタッフはノルマに追われ、審査を緩くしてでも住宅ローンの成績を伸ばそうとする時期だから、ということのようです。
銀行は裏方の仕事を行う人が手厚いので、営業ノルマを抱えているスタッフが住宅ローンの審査を行っているわけではありません。営業スタッフとは別に「審査部や審査チーム」が存在していて、審査部の社員が住宅ローンの審査を行っています。審査部に営業ノルマはありませんので、3月と9月に住宅ローンの審査基準が変わって利用しやすくなることはありえません。
ただし、住宅の完成が3月と9月に集中しています。住宅ローンは「3月」と「9月」が繁忙期(家がたくさん完成する時期)で、積極的に金利を引き下げるキャンペーンなどが開催されるタイミングでもあります。住宅ローンの審査も最後は人が判断していることなので、なんとか住宅ローンの融資件数を伸ばしたいと考えた営業担当者が審査部に粘り強く相談するなど、可能な範囲で調整に動いてくれる可能性はゼロではないでしょう。
住宅ローンは「人(年収・職業・信用情報)」だけでなく、担保になる物件の審査を行っています。担保物件の価値が高ければ、万が一返済してもらえなくなってもその物件を売却することで損失を発生させずに済む可能性が高くなるので、住宅の品質も審査の材料です。
建築実績が少ない零細のハウスメーカーよりも、大手のハウスメーカーが建築した住宅の方が住宅ローン審査に通りやすい(金利が低い、希望金額を借りやすい)傾向は存在していて、特に大手メーカーの住宅の方が「希望金額を借りやすい」という傾向があるとされています。
なお、ハウスメーカーを問わず、国が定めた性能基準や品質基準を満たす物件の方が住宅ローンの審査で有利なので「優良住宅」「エコ性能」は物件選びのタイミングで意識しておくと良いでしょう。
地域密着で営業している地銀や信用金庫の住宅ローン審査は通りやすいのでしょうか。もちろん、首都圏と比べると地方都市は平均収入も少ないですし、規模の大きな金融機関と異なる住宅ローン審査基準なので審査に通りやすい傾向は確認できています。
ただ、問題なのは地銀の住宅ローンでは当たり前のようにとられている、保証料で、審査結果によっては金利に年0.5%以上の上乗せをされるケースもあります。そもそも地銀や信用金庫の住宅ローン金利は高いので保証料を加味すれば、フラット35の方が総返済額が抑えられることもたくさんあります。
信用金庫については、金利そのものが高い傾向にあるので、審査に通りやすいフラット35にも同時に審査申込するなどの方法がお勧めです。
地銀や信用金庫の住宅ローンは保証料が落とし穴なので、審査申込後に提示される保証料の料率・コストには十分注意するようにしてください。
最初に解説した通り、審査に通りやすかどうかという観点だけで住宅ローンを選ぶのは得策ではありません。「審査も通りやすくて、かつ、金利や条件が良い住宅ローン」を探すことが重要です。
ただし、基本的に住宅ローンの「審査基準」と「金利」は表裏一体と言われ、審査に通りやすい住宅ローンは金利が高いのが自然で、審査が厳しい住宅ローンは金利が低い傾向があることを念頭に「審査に通りやすくて金利が低い住宅ローン」を探す意識を持つこと重要です。
それでは、具体的におすすめの住宅ローンを紹介していきたいと思います。
まず、審査に通りやすい住宅ローンの代表として紹介したいのはフラット35です。
フラット35は住宅金融支援機構が提供し、取り扱う金融機関が窓口業務を行い提供されている住宅ローンなので、どの金融機関からフラット35の審査を申し込んでも同じ基準で審査されますが、やはり審査の通りやすさは、”店舗で専門スタッフに相談できる”、”親身になって審査の不安の相談に乗ってくれる”、”住宅金融支援機構の審査部署としっかり調整できる抱負な融資実績がある”フラット35最大手の金融機関であるARUHIがおすすめです。
ARUHIのフラット35の金利は常に最低水準ですし、審査基準はほとんど変わらず金利が低いARUHIのオリジナルのスーパーフラットも多数用意されています。民間銀行の住宅ローンより利用しやすいと言われているフラット35は300を超える金融機関から申し込むことができますが、特別な理由がなければARUHIに相談してみることをおすすめします。
※他の金融機関で落ちた人もARUHIに相談して審査対策を行って審査に通ったという話も耳にするほどです。筆者も楽天銀行では審査落ちましたが、ARUHIではフラット35の審査に通り、マイホーム購入できました。
auじぶん銀行の住宅ローンには「審査が通りやすい」というイメージはありませんが、商品説明書や利用条件を確認すると色々と特徴的な審査の基準を発見することができます。
例えば、年収基準は200万円以上となっていますし、派遣社員でも借り入れ可能なだけでなく、年金受給者でも利用可能だったり、他の銀行では利用できない状況の人からの申し込みも受け入れているケースが多々あります。
2021年1月29日からauじぶん銀行が、保証会社を利用した住宅ローンの取り扱いを開始しています。この住宅ローンはじめた狙いは、「今までより幅広い人がauじぶん銀行の住宅ローンを利用できるようにすること」なので、今までよりも住宅ローンの審査に通りやすくなったと考えることができます。
なお、「保証会社の保証がついた住宅ローン(保証付金利プラン)」に最初から申し込むわけではなく、審査の過程で保証会社の保証が必要と判断された場合に、保証付金利プランになるという流れです。なお、保証付金利プランになった場合、保証料相当額が含まれる金利になるので保証会社を利用しないプランよりは高い金利が提示されることになるとはいえ、今回のこの改定で過去にauじぶん銀行の住宅ローンの審査に落ちた人のチャンスが広がったと考えることができます。
auじぶん銀行の住宅ローンは、住宅ローン金利が非常に魅力的な水準と低さを実現しているだけでなく、がんと診断されたら住宅ローンの残高が半分になるがん50%保障団信が無料でセットされていたり、住宅ローンの諸費用を借りる場合でも金利が変わらないなど非常に魅力的な住宅ローンです。
auじぶん銀行の住宅ローンが「どんな人にとっても条件が良くて審査に通りやすい住宅ローン」とは言いませんが、「審査に通りやすそうな審査基準になっている箇所が多くありながら、低金利で魅力的な住宅ローンを提供している」と言う点からおすすめ住宅ローンとして紹介しておきたいと思います。(仮審査結果は最短で当日に回答がきますし、融資可能金額も仮審査結果で教えてもらえます)
SBI新生銀行の住宅ローンは、ネット上では「審査が厳しい」という評判をよくみかけますが、実際は、ITフリーランス向けの住宅ローンの優遇サービスを提供していたり、転職直後でも申し込み可能な審査条件としていたり、世の中のイメージ以上に審査に通りやすい住宅ローンです。
SBI新生銀行の経営戦略の発表でも「金利引き下げ競争には参加しない」と宣言しているように、SBI新生銀行は住宅ローンの金利をむやみに引き下げるのではなく、商品性を差別化したり、他の金融機関で住宅ローンを利用できずに住宅購入や借り換えをあきらめてしまった人が利用しやすいように工夫して住宅ローンを提供しています。
2019年の秋に商品内容を大幅に変更した際に、審査基準(利用条件)も大きく変わっていて、SBI新生銀行の住宅ローンは想像以上に「審査に通りやすく」なった印象があります。
また、ネット銀行の住宅ローンの審査に落ちた人でもSBI新生銀行の住宅ローンの審査に通ったという話はよく聞くことがありますので、ネット銀行の住宅ローンの審査に落ちた人が挑戦してみる住宅ローンとしてもおすすめできます。
この特集ページでは住宅ローンの審査と審査に通りやすい住宅ローンを解説してきました。商品説明書などにのっている審査基準は1つの参考になりますが、内部で管理している基準が商品説明書に反映されていないこともおおく、「通りやすそうに見えて厳しかったり、厳しそうに見えて通りやすかったり」ということが増えてきました。
住宅ローンの審査申込は無料ですが、審査書類など手間がかかります。できるだけ多くの審査に申し込んだ方がその後の選択肢が広がりやすいのですが、さすがに10社・20社も申し込むのは現実的ではありません。
一方で、1社に最初から決めてしてしまうのは得策ではありません。住宅ローンの魅力と審査基準を確認しながら、2~3社ぐらいの住宅ローンに効率よく申込するようにしましょう。
みんなの住宅ローンでは年収に合わせた住宅ローン審査の解説記事を用意しています。日本の平均年収に関する情報やおすすめの住宅ローンも紹介していますので合わせて参考にしてください。
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