2020年10月22日
この特集ページでは、各金融機関の住宅ローンの審査基準に注目して審査に通りやすい住宅ローンについて解説しています。
目次
住宅ローンは、数千万円単位のお金を貸して、それを何十年もかけて返済しつづけるローンなので、カードローンや自動車ローンなどのローン商品より厳格に審査する必要があります。また、金利水準や商品内容も様々で、住宅ローンの審査の方法や手続きは金融機関によって違い、審査基準(審査の厳しさ・甘さ)は千差万別です。
「家と土地」という担保はあるとはいえ、少ない利益(低金利)でお金を貸すと、返済してくれない人が少し増えるだけで金融機関の利益があっという間に消えてしまうので、どうしても審査を厳しくせざるを得ないという事情もあります。
住宅ローンは審査に通らなければ利用できません。どんなに低金利で魅力的な住宅ローンでも自分が審査に落ちたり、審査された結果、高い金利を提示されてしまっては意味がありません。この特集ではそういった観点も交えながら住宅ローンの審査基準やいくつかの金融機関の審査の通りやすさについて解説しています。
審査に通りやすい住宅ローンについて解説する前に、大切なポイントを3点紹介しておきます。住宅ローン選びの基本として確認しておきましょう。
一般的に、銀行が誰かにお金を貸す時は、返してもらえない可能性を考えて金利を決定します。つまり、「返してもらえなくなる可能性が高い人たちには高い金利」で「ちゃんと返してもらえそうな人たちには低い金利」でお金を貸さなければ商売が成り立たないのが融資(ローン)の基本です。
住宅ローンも基本的な考え方は同じなので、単純に”審査に通りやすい”という観点だけで住宅ローンを選んでしまうと金利が高い住宅ローンに行きついてしまう可能性があります。
例えば、メガバンクや地方銀行の住宅ローンの金利には、”今月の金利は1.0%~2.0%です”というように幅があります。これは、住宅ローン審査で申込者のデータから返済してもらえなくなる可能性をはじき出して、その結果によって適用する金利を変えているためです。
住宅ローンの審査に不安がある人が金利に幅がある住宅ローンに申し込んだ場合、審査に通ったとしても高い金利が提示される可能性があるので、適用する金利に幅がある住宅ローンは向いていないとも言えます。
また、他の銀行の住宅ローンの審査に落ちるような人、つまり、住宅ローンを返済してもらえなくなる可能性が高いと判断されそうな人たち向けに高い金利の住宅ローンを提供していることもあり、金利が高くても良いのであれば、審査に通りやすい住宅ローンは簡単に見つけられると思います。例えば、不正融資で経営不安に陥ったスルガ銀行などがまさにそうでした。
重要なのは「審査に通りやすくて、金利(条件)が良い住宅ローン」を見つけ出すことです。
銀行は預けてもらったお金(預金)をお金を必要としている会社や人に貸す(貸金)ことで利益をあげています。
もう少し細かく整理すると、住宅ローンを貸すことで金融機関が手にする利益は、「住宅ローンの利用者からもらえる利息(と手数料など)」から「お金を預けくれている人に払う利息(資金調達コスト)」や「住宅ローンを提供するシステムの費用や運営に必要な人件費などの費用」と「貸した人から返済してもらえなくなった時にかかる費用」などを引いたものです。
「住宅ローンを提供するシステムの費用や人件費などのコスト」はそれぞれの金融機関の組織構造で違い、「住宅ローンというサービスを提供する為にかかっている費用」が少ない銀行の方が審査に通りやすいですし、低い金利で貸し出しても利益を残すことができます。
ネット銀行は人件費と店舗費があまりかからないから、住宅ローンの金利を低くすることができると言われているのはこのためです。
住宅ローンを借りるのは30歳~40歳の比較的若い人たちが多くを占めています。銀行にとって若い人たちに住宅ローンを利用してもらうことは、長い間取引をしてくれる可能性が高い人(口座)を獲得することになります。
特にどんどん銀行の規模を拡大したいと考えているような勢いのある銀行は「住宅ローンの利益を多少捨てることになったとしても長年取引してくれる人に口座を作ってもらうこと」を重視して低金利の住宅ローンを提供することがあります。
住宅ローンの取引以外に、お金の入出金や振り込みなどの取引が増えるし、定期預金や外貨預金や保険などの他の商品を利用してもらえる可能性などを総合的に考える、ということですね。
「成長中」の会社はこのような考え方で利用者を増やそうとする傾向がありますので、新しくできた銀行の方がその傾向が強いと考えることができます。
これもネット銀行などの新しい銀行がまさにその状況にあります。さらに、銀行だけでなくグループ会社全体の利益まで視野広げて考えることもあり、その傾向が強いのが、auじぶん銀行、楽天銀行(楽天スーパーポイント関連)などです。
「住宅ローンの貸出しを増やして儲けるぞ!」と考えずに「住宅ローンを利用してもらうことで取引が増えるかもしれない。もっと広い目で考えよう!」という考え方で住宅ローンを提供している銀行の方が有利な条件の住宅ローンを提供している可能性が高いと言うわけです。逆に「このサービスも一緒に使ったら住宅ローンの金利を安くするよ、と利用者を無理やり抱え込もうとしているのがメガバンクや地銀などの従来型の金融機関のやり方です。
また、国の支援で成り立っているフラット35は「幅広い国民が優良な住宅を持てるように支援しよう」という大きな目的を元に提供されているもので、そもそも営利目的ではありません。そのため、フラット35は住宅ローンの方が審査にも通りやすく、かつ、金利などの条件も有利な傾向があります。
まず、住宅ローンの審査基準は基本的に公開されていません。もちろん、「うちの住宅ローンは審査に通りやすいですよ!」とアピールすることもありません。
住宅ローンの審査の通りやすさを把握するには、「実際に審査に通った人や落ちた人」のくちこみなどを参考にする方法もありますが、確実なのは「商品説明書」や「利用できる人」など公表されている審査基準・利用基準を確認したり、コールセンターに聞いてみたりすることです。
まず、各銀行の商品説明書やコールセンターなどで確認・調査した住宅ローンの審査基準を一覧形式でまとめてみましたので確認してみてください。
年収 | 勤続年数 | 年齢 | 雇用形態 | |
---|---|---|---|---|
![]() さらに詳しく(フラット35) | 100万円程度でも可能 | 基準なし | 70歳未満 | 個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK |
![]() さらに詳しく | 100万円以上 | 半年以上(個人事業主は3年以上) | 満20歳以上71歳未満 | 個人事業主もOK |
![]() さらに詳しく | 200万円以上 | 基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上) | 満20歳以上満65歳未満 | 個人事業主、派遣社員、年金受給者でも可 |
![]() さらに詳しく(フラット35) | 200万円程度でも可能(明記無し) | 基準なし | 70歳未満 | 個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK |
![]() さらに詳しく | 300万円以上 | 2年以上 | 20歳以上65歳未満 | 個人事業主・契約社員もOK |
![]() さらに詳しく | 安定かつ継続した収入があること | 基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上) | 満20歳以上満65歳以下 | 基準なし |
![]() | 200万円以上 | 1年以上(個人事業主・法人代表は3年以上) | 70歳満で、完済時年齢が満80歳未満 | 個人事業主もOK |
![]() みずほネット借り換え住宅ローン | 安定かつ継続した収入があること | 基準なし(個人事業主・法人代表は2年以上) | 満20 歳以上71 歳未満 | 個人事業主・契約社員・派遣社員でも可 |
![]() 住宅ローン | 400万円以上 | 基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上) | 満20歳以上満65歳未満 | 個人事業主もOK |
審査に通りやすい住宅ローンかどうかを判別する簡単な方法は「年収基準」と「職業(働き方)の基準」の違いをチェックすることです。
例えば、フラット35であれば年収100万円程度、派遣社員・パート社員でも利用できる可能性があります。逆にソニー銀行などは年収400万円以上と厳しい基準としています。
フラット35以外の住宅ローンではITフリーランスや転職直後でも利用しやすい新生銀行は比較的審査に通りやすい住宅ローンと言えるでしょう。また、auじぶん銀行は年収200万円以上で派遣社員や年金受給者でも利用可能としており、幅広い人からの申込を受け付けていることがわかります。
住宅ローンの審査では、「申し込み時点の年収」だけでなく、「収入の安定性」も考慮されます。最終的には1人1人の状況で判断されますが、ざっくり住宅ローン審査に通りやすい職業をランキングすると以下のようになると考えておきましょう。
職業 | 備考 |
公務員 | 国や地方公共団体が雇用主であり民間企業で働く人のようにリストラされたり、大幅に収入が減るなどのリスクが少ない。 |
サラリーマン(正社員) | 公務員に次いで正社員は審査に通りやすいとされている。特に大企業で長年勤めている人は公務員と比較してもそん色ない評価を得られる可能性が高い。 |
個人事業主、会社経営者、契約社員 | 短期的には利益が出ても、その利益を維持できない可能性があるので収入が不安定と評価される可能性がある。また、経営者の場合会社や事業の決算資料を多数提出させられることも多く、フラット35を除くと基本的には3期分の決算書の提出が必要。 |
派遣社員 | 派遣社員への融資は対象外としている金融機関がかなり多いが、フラット35やauじぶん銀行・イオン銀行など派遣社員への融資も積極的。 |
パート・アルバイト | 民間の住宅ローンの利用は困難。フラット35であれば利用できる可能性がある。 |
都市伝説で、毎年3月と9月は住宅ローンの審査に通りやすいと言われたりしています。そのように言われるようになった理由は、住宅ローンを提供している銀行の中間期や決算期の最終月なので、営業スタッフのノルマが高く、審査を緩くしてでも住宅ローンの貸出しを増やそうとする時期だから、ということのようです。
まず、勘違いしてはいけないのは、営業ノルマを抱えているスタッフ(営業部)が住宅ローンの審査を行っているわけではありません。銀行の中には営業とは別に「審査部や審査チーム」が存在していて、審査部の社員が住宅ローンの審査を行っています。
基本的に審査部に営業目標が設定されることはありませんので、期末の営業ノルマで住宅ローンの審査基準が変わることはありえないと考えておきましょう。
ただ、住宅の完成が3月と9月に集中しているため、住宅ローンは「3月」と「9月」が繁忙期(家がたくさん完成する時期)で、積極的に金利を引き下げるキャンペーンなどが開催されるタイミングではあります。
住宅ローンの審査基準が変わるというようなことはありませんが、住宅ローンの審査も最後は人が判断していますので、なんとか住宅ローンの融資件数を伸ばしたいと考えた営業担当者が審査部に粘り強く相談するなど、可能な範囲で調整に動いてくれる可能性はゼロではないとは言えるでしょう。
住宅ローンは「人(年収・職業・信用情報)」だけでなく、担保になる物件の審査を行っています。担保物件の価値が高ければ、万が一返済してもらえなくなってもその物件を売却することで損失を発生させずに済む可能性が高くなるので、住宅の品質も審査材料とされています。
建築実績が少ない零細のハウスメーカーよりも、大手のハウスメーカーが建築した住宅の方が住宅ローン審査に通りやすい(金利が低い、希望金額を借りやすい)傾向は存在していて、特に大手メーカーの住宅の方が「希望金額を借りやすい」という傾向があります。
なお、ハウスメーカーを問わず、国が定めた性能基準や品質基準を満たす物件の方が住宅ローンの審査で有利なので「優良住宅」「エコ性能」は物件選びのタイミングで意識しておくと良いでしょう。
地域密着で営業している地銀や信用金庫の住宅ローン審査は通りやすいのでしょうか。もちろん、メガバンクなど規模が大きい金融機関と違う尺度で融資をしないと規模が小さな金融機関は生き残っていけないため、規模の大きな金融機関と異なる住宅ローン審査基準を持っている可能性はあります。このため、審査に申し込む価値はあるでしょう。ただし、気をつけたいのは、住宅ローンの保証料です。
審査結果によっては金利に年0.5%以上の上乗せをされるケースもあります。そもそも地銀や信用金庫の住宅ローン金利は高いので保証料を加味すれば、フラット35の方が総返済額が安かったというケースも十分あります。
地銀や信用金庫の住宅ローンは保証料が落とし穴ですので十分に気をつけ、フラット35やネット専業銀行の住宅ローンにも申込を行っておきたいですね。
冒頭でも触れましたが、審査に通りやすかどうかだけで住宅ローンを選ぶのは得策ではありません。「審査も通りやすくて、かつ、金利や条件が良い住宅ローン」を探すことが重要です。また、基本的に住宅ローンの「審査基準」と「金利」は表裏一体と言われ、審査に通りやすい住宅ローンは金利が高いのが自然で、審査が厳しい住宅ローンは金利が低い傾向があります。
住宅ローンの審査に不安がある人は、その原理原則を念頭におきながら「審査に通りやすくて金利が低い住宅ローン」を探す意識を持つこと重要になります。
その観点を踏まえていくつかおすすめの住宅ローンを紹介していきます。
まず、審査に通りやすい住宅ローンの代表格として紹介したいのはフラット35です。
フラット35はどの金融機関から審査を申し込んでも同じ基準で審査されますので、フラット35を申し込むのであれば、金利と事務手数料とオプションサービスが有利な金融機関を選ぶことが重要になってきます。
金利・手数料・サービスだけでなく、”親身になって審査の不安の相談に乗ってくれるだけでなく、抱負な融資実績があるのがフラット35最大手の金融機関であるARUHIです。
ARUHIのフラット35の金利は常に最低水準です。しかも、ARUHIのオリジナルのフラット35は他の金融機関の追随を許さない金利設定と様々なニーズに応える商品ラインナップです。
民間銀行の住宅ローンよりはかなり利用しやすいフラット35は300を超える金融機関から申し込むことができますが、ARUHIは間違いなく申込先候補に加えておくべき金融機関です。
他の金融機関で落ちた人もARUHIに相談してしっかりと対策することで審査に通ったという話もよく耳にするほどです。
auじぶん銀行の住宅ローンには「審査が通りやすい」というイメージはありませんが、商品説明書や利用条件を確認すると色々と特徴的な審査の基準を発見することができます。(※最近はauじぶん銀行の住宅ローンの審査は厳しい、という評判を多く目にするようになってきました)
例えば、年収基準は200万円以上となっていますし、派遣社員でも借り入れ可能なだけでなく、年金受給者でも利用可能だったり、他の銀行では利用できない状況の人からの申し込みも受け入れているケースが多々あります。
1つ、特徴的な審査基準・手続きを例に挙げてみます。
例えば、転職直後の人がauじぶん銀行の住宅ローンを申し込むと「職務経歴書」の提出を求められるケースがあります。「職務経歴書」を提出しろと言われると審査が厳しいように感じますが、普通なら経歴書を提出する余地なく審査に落とされるような人を「職務経歴書」から読み取れる情報をもとに審査するというわけなので、”審査に厳しい”ということではなく、”審査に通す努力をしている”と言う特徴と捉えることができます。
auじぶん銀行の住宅ローンは、住宅ローン金利が業界最低水準と低さを実現しているだけでなく、がんと診断されたら住宅ローンの残高が半分になるがん50%保障団信が無料でセットされていたり、住宅ローンの諸費用を借りる場合でも金利が変わらないなど非常に魅力的な住宅ローンです。
auじぶん銀行の住宅ローンが「どんな人にも審査に通りやすい住宅ローン」とは言いませんが、「審査に通りやすそうな審査基準になっている箇所が多くありながら、低金利で魅力的な住宅ローンを提供している」と言う点からおすすめ住宅ローンとして紹介しておきたいと思います。(仮審査結果は最短で当日に回答がきますし、融資可能金額も仮審査結果で教えてもらえます)
SBIマネープラザは全国の都市部を中心に店舗を展開していて住信SBIネット銀行のミスター住宅ローンREALとフラット35を対面で取り扱っています。
この2つの住宅ローンに同時に審査申込をすることはできませんが、SBIマネープラザのスタッフがどちらに審査に出だしたほうが審査に通りやすいかのアドバイスもしてくれるでしょう。
新生銀行の住宅ローンは、ネット上では「審査が厳しい」という評判をよくみかけますが、実際は、ITフリーランス向けの住宅ローンの優遇サービスを提供していたり、転職直後でも申し込み可能な審査条件としていたり、世の中のイメージ以上に審査に通りやすい住宅ローンです。
新生銀行の経営戦略の発表でも「金利引き下げ競争には参加しない」と宣言しているように、新生銀行は住宅ローンの金利をむやみに引き下げるのではなく、商品性を差別化したり、他の金融機関で住宅ローンを利用できずに住宅購入や借り換えをあきらめてしまった人が利用しやすいように工夫して住宅ローンを提供しています。
新生銀行の住宅ローンが必ずしも「審査に通りやすい」というわけではありませんが、住宅ローンの審査基準も特徴的ですし、2019年7月に審査基準が緩和されています。それらの観点から複数の住宅ローンを申し込む際の候補の1つに加えておくと良いでしょう。
また、他の住宅ローンの審査に落ちた人でも新生銀行の住宅ローンの審査に通ったという話はよく聞くことがありますし、店舗が近くにある人であれば窓口に相談して、事情を説明できるというのも大きなメリットです。
この特集ページでは住宅ローンの審査と審査に通りやすい住宅ローンを解説してきました。商品説明書などにのっている審査基準は1つの参考になりますが、内部で管理している基準が商品説明書に反映されていないこともおおく、「通りやすそうに見えて厳しかったり、厳しそうに見えて通りやすかったり」ということが増えてきました。
住宅ローンの審査申込は無料ですが、審査書類など手間がかかります。できるだけ多くの審査に申し込んだ方がその後の選択肢が広がりやすいのですが、さすがに10社・20社も申し込むのは現実的ではありません。
一方で、1社に決め打ちしてしまうのも得策ではありません。
住宅ローンの魅力と審査基準を確認しながら、2~3個ぐらいの住宅ローンに効率よく申込するようにしましょう。
みんなの住宅ローンでは年収水準毎の住宅ローン審査に関する記事を公開していますので合わせて参考にしてください。
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