不動産投資ローンは住宅ローン審査に影響する？

首都圏を中心に不動産の高騰は続いています。不動産購入は相続税対策にもなりますし、家賃収入があれば老後の生活資金にもなります。年金制度への不安から不動産投資を行う方が増えていると言われています。

 

よく先に不動産投資ローンを利用していると住宅ローン審査に影響するという口コミを見かけます。このページでは不動産投資ローンが住宅ローンに審査にどのような影響を与えるのか、また、影響せずに利用できる可能性がある住宅ローンについても紹介していきたいと思います。

 

不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて

まず不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて確認しておきます。

 

不動産投資ローンは名前のごとく投資として不動産を購入する時に利用するローンで、メガバンク、地銀、信用金庫、専業の金融会社、日本政策金融公庫など多くの金融機関が手がけています。金利は年2％から3%程度としている商品が多いようです。

 

一方の住宅ローンは自分や家族が住むマイホームを購入するための資金を貸し出すものです。かりに賃貸物件の併用住宅であっても1/2以上を自宅として利用しないと住宅ローンは利用できません。

 

メガバンク、地銀、信用金庫、ネット専業銀行、モーゲージバンクなどが取り扱っており、金利は変動金利であれば年0.5％程度、長期固定金利でも1％台前半とするものが大半です。不動産投資ローンでは年収はもちろん、事業としての収益性を審査されることとなる一方、住宅ローンは担保価値、返済能力が審査の中心となります。

 

金利が安いからと言って、居住用の住宅ローンを借りて、不動産投資を行うことは不正利用とされるので注意が必要です。

 

不動産投資ローンの利用していると住宅ローン審査にマイナスの影響？

結論としては影響があります。これは不動産投資ローンの審査を行う金融機関は住宅ローンを含む各種ローン全体も加味して融資可能枠（上限）を設定します。

 

そのため住宅ローン残高が3,000万円あれば、不動産投資ローンの借入限度額が3,000万円減ることとなります。これは不動産投資を行っている方があたらに住宅ローンを組む場合にも当てはまるので注意が必要です。

 

不動産投資ローンと住宅ローンの併用が可能な裏技

前項で不動産投資と住宅ローンを併用する際の審査上のデメリットを紹介しましたが、これを回避できる住宅ローンをご紹介したいと思います。

政府（国土交通省）が出資している住宅金融支援機構と全国330あまりの金融機関が提携、提供しているフラット35であれば、不動産投資ローンを組んでいる方も、住宅ローン審査にマイナスの影響が発生しません。

 

これはフラット35の審査において不動産投資ローンは事業用融資とみなされ、返済負担率、住宅ローン融資可能額に影響を及ぼさない設計となっているためです。

フラット35の審査時に

・投資物件の賃貸契約書

・返済予定表

を提出するだけでよく、不動産投資を行っている方には最適な住宅ローンです。

また、不動産投資で利益を出している場合にはフラット35の借入可能額を算出する際の年収に合算できるというメリットもあります。

 

不動産投資をすることは空室リスクを負うことでもありますので、月々の住宅ローンの返済額を予め固定できることも心強いですね。

 

フラット35関連記事

 

【参考】不動産投資ローンを扱う金融機関

SBIエステートファイナンス
新生インベストメント＆ファイナンス
あすか信用組合
オリックス銀行
日本政策金融公庫
クレディセゾン
みずほ銀行
三井住友銀行
りそな銀行
三菱ＵＦＪ銀行
SMBC信託銀行プレスティア
関西アーバン銀行
静岡銀行
千葉銀行
みなと銀行
横浜銀行
常陽銀行
北海道銀行
三井住友信託銀行
みずほ信託銀行
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
セゾンファンデックス