楽天銀行の住宅ローンで競売物件は購入できる？フラット35の条件

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公開日: 2026年9月24日　更新日: 2026年9月26日

楽天銀行の住宅ローンで競売物件は購入できる？フラット35の条件

楽天銀行の住宅ローン【フラット35】は、裁判所の競売で落札した物件の購入にも利用できます。楽天銀行の公式FAQでも「競売物件も融資の対象」と案内されており、居住用であること・機構の技術基準に適合することなど、いくつかの条件を満たせば申し込めます（2026年9月時点）。

競売物件とは、住宅ローンなどの返済が滞った際に、債権者（多くは金融機関）が裁判所の手続きを通じて売却する不動産のことです。一般に流通している住宅より安く手に入ることもあり、根強い人気があります。

ただ、安く買えるといっても現金で一括購入できるご家庭は少なく、多くの場合は住宅ローンを組まなければ落札は難しいでしょう。そこで気になるのが「楽天銀行のような人気のネット銀行でも、競売物件に融資してくれるのか」という点です。

競売物件への対応は金融機関やフラット35の取扱先によって異なり、対応していないところもあります。その中で楽天銀行のフラット35は、融資事務手数料が借入額×1.10%（税込・返済口座を楽天銀行に指定した場合。指定しない場合は1.430%〈税込〉・最低110,000円〈税込〉）と低水準です。

競売物件の購入を考えるご家庭にとって有力な候補といえるでしょう（楽天銀行公式：住宅ローン【フラット35】新規お借入・2026年9月確認）。

もちろん、住宅ローンとしての総合的な審査はありますので、必ず借りられるわけではありません。それでも、条件と流れを事前に押さえておけば、限られた期間の中で落ち着いて手続きを進められます。

競売物件のメリット・デメリット＝安さと引き換えに「見えないリスク」がある

競売物件のメリットは、市場価格よりも安く物件を手に入れられる可能性があるという点です。

競売物件は不動産市場を通じて販売されるものではないため、同じような条件の物件と比べて割安なことが多くあります。割安で購入し、リフォームや修繕で物件の価値を高めるという選択肢も考えられます。

また、競売物件でも住宅ローンを利用できれば、大きな初期資金を用意せずに購入できる点も魅力です。

一方でデメリットは、物件の状態を購入前に詳しく確認できないことです。

競売物件は通常、事前に内覧できないため、購入後に予想外の修繕費用がかかるリスクがあります。

また、物件に居住者が残っている場合、退去交渉や法的手続きが必要になり、権利関係が複雑になることがあります。さらに、競売物件に対する住宅ローンの審査は通常の物件よりも慎重になることがあり、金融機関によっては融資しない場合もあります。

ご家族で暮らすマイホームとして競売物件を検討する場合は、価格の安さだけで判断せず、修繕費や引き渡しまでの手間・リスクも含めて、無理のない資金計画を立てることが大切です。

競売物件の購入は法改正で一般の人にも身近になった

昭和後期のバブル崩壊で日本の土地神話が崩れ、自己破産に追い込まれる人が一時的に増加しました。その結果、競売物件として売り出される物件も増えたのですが、当初は立ち退きを巡ってさまざまな問題が発生したため、国は民事執行法の改正を繰り返してきました。

下記が競売物件に関わる主な法令改正の流れです。

年	改正内容	内容
1996年	引渡命令発令	それまでは引き渡し訴訟を行う必要がありました
1998年	執行抗告の制限	執行抗告の制限により抗告の乱用による引渡し妨害を防ぐことが可能に
1998年	執行官の調査権限拡充	ガス・電気などの名義を確認できるようになり、占有状況の確認がより明確に行えるように
2003年	短期賃貸借保護制度の廃止	賃借権が抵当権に対抗できる制度であったため、占有屋が競売を妨害できた
2004年	建物明渡猶予制度	賃借人は競売が行われた場合に6ヶ月間のみ、その不動産の明け渡しを猶予される

いずれも占有屋などによる競売妨害を防ぐ目的で行われた法改正で、現在では一般の私たちでも比較的気軽に競売に参加できるようになっています。競売物件はBIT 不動産競売物件情報サイト（裁判所）で誰でも検索でき、物件を探すのも簡単になりました。

競売物件のローン利用は民事執行法で認められている

競売物件を対象としたローン制度は民事執行法第82条2項により定められており、一般の不動産売買で行われる所有権移転と担保権（抵当権・根抵当権）の設定が、競売不動産でもできるようになっています。

競売物件のローン制度の図解

楽天銀行のフラット35で購入できる競売物件の条件

楽天銀行のフラット35は競売物件でも利用できますが、通常の売買と同じく、機構の基準を満たす住宅であることなどの条件があります。申し込む前にあらかじめ確認しておきましょう。

- 本人もしくは親族が住む居住用であること
- 土地と建物の落札、もしくはマンションなどの区分所有物件の建物の落札（土地のみの落札代金には利用不可）
- 住宅金融支援機構の定める技術基準および維持管理基準に適合し、必要な検査に合格する住宅が対象
- 借りられるのは落札価格および適合証明検査費用のみ（それ以外の諸費用等は、自己資金等で用意する必要がある）

通常の中古住宅の購入と比べると、競売ならではの違いは次の3点に集約されます。

比較の観点	通常の中古住宅の購入	競売物件の購入
物件の確認	内覧・売主への質問ができる	原則内覧不可。裁判所の3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）で判断
適合証明（フラット35）	売主の協力を得て検査を受けられる	落札後に自分で検査を手配。基準に合わなければフラット35は使えない
資金計画のスケジュール	契約から決済まで比較的余裕がある	売却許可決定から代金納付までが短く、審査と融資実行を短期間で進める必要がある
借りられる範囲	物件価格＋諸費用まで対応する商品もある	落札価格と適合証明検査費用のみ。諸費用は自己資金

競売物件はフラット35を利用できる住宅かどうかが落札してみないと確定しない面があります。入札前に、裁判所の3点セットや建物の築年数・構造から、機構の技術基準に適合しそうかを慎重に見立てておきましょう。楽天銀行の団信の内容や加入条件については、楽天銀行住宅ローンの団信の解説記事で整理しています。

楽天銀行のフラット35で競売物件のためにいくらまで借りられる？

次に、競売物件を購入するためにフラット35でいくらまで借りられるのか、限度額の目安を見てみましょう。フラット35は年収に応じた返済負担率（年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下）で借入可能額が決まります。

下表は、住宅金融支援機構が公表する2026年9月資金受取分の「最も多い金利」年3.460%（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）を使い、元利均等返済・返済期間35年・ボーナス返済なしで当編集部が試算した参考値です（住宅金融支援機構最新の金利情報・2026年9月確認）。

年収	毎月返済額の上限（目安）	借り入れ限度額（目安）
200万円	約5.0万円	約1,217万円
300万円	約7.5万円	約1,825万円
400万円	約11.7万円	約2,839万円
500万円	約14.6万円	約3,548万円
600万円	約17.5万円	約4,258万円

※上表は返済負担率の上限いっぱいまで借りた場合の目安であり、審査の結果を保証するものではありません。フラット35の金利は毎月見直され、金利が上がると借りられる金額は少なくなります。他の借入（自動車ローンなど）がある場合は、その返済額も返済負担率に含めて計算されます。

大切なのは「借りられる額」ではなく「家計にとって無理のない額」です。せっかくの競売物件ですので、住宅ローンを借りすぎて売却や再度の競売にならないよう、返済可能額から入札する住宅の予算を決めましょう。子育て世帯であれば、教育費や生活費などこれから増える支出も見込んで、上表の6〜7割程度を目安に予算を組むと安心です。

※上記の年収は税込みで試算していますので、手取り年収に置き換えて借入限度額を確認するのが現実的でしょう。

楽天銀行のフラット35で競売物件を購入する際の流れ

楽天銀行のフラット35で競売物件を購入する際には、下記の図のような流れとなります。

物件の落札から代金納付までのスケジュールがタイトなうえに、売却許可決定の謄本（写し）を楽天銀行に提出する必要があったり、楽天銀行のフラット35の融資実行日が「毎月11営業日以降」に限られている点などにも注意が必要です（楽天銀行公式：融資実行カレンダー・2026年9月確認）。

売却許可決定が確定してから代金納付の期限までは1か月程度と短く、入札前に事前審査を済ませておかないと間に合わないおそれがあります。楽天銀行フラット35で競売物件を購入する流れの図

楽天銀行のフラット35の融資実行日（スケジュール）

楽天銀行では、フラット35・フラット50・「固定と変動」といった固定金利タイプの融資実行日は毎月11営業日以降に限られています（変動金利〈固定特約付き〉とつなぎローンは銀行営業日であればいつでも実行可能）。競売の代金納付期限がこの実行可能日と合うかどうか、入札前にカレンダーで確認しておきましょう。

楽天銀行住宅ローン融資実行カレンダー（公式） — 出典: 楽天銀行融資実行カレンダー（2026年9月時点）

競売物件でも住宅ローンの選択肢は楽天銀行だけではない

フラット35は取扱金融機関ごとに手数料や競売物件への対応が異なります。楽天銀行は手数料の低さと競売物件への対応を公式に明記している点が強みですが、返済口座の指定や司法書士の指定（抵当権設定登記は楽天銀行指定の司法書士を利用）といった条件もあります。

楽天銀行とauじぶん銀行の違いはauじぶん銀行と楽天銀行の住宅ローン比較記事で、フラット35の金利がいつ決まるかは楽天銀行の住宅ローン金利はいつ決まる？の記事で解説しています。

よくある質問（FAQ）

Q. 競売物件の入札前に楽天銀行のフラット35の事前審査は受けられますか？

A. 楽天銀行のフラット35は事前審査の申込がWebから行え、公式では最短翌日回答と案内されています。競売は落札から代金納付までの期間が短いため、入札前に事前審査を済ませ、借りられる見込み額を把握したうえで入札額を決めるのが現実的です。物件が確定していない段階での申込可否や必要書類は、楽天銀行の住宅ローン窓口に確認してください。