楽天銀行 住宅ローンの審査は甘い?厳しい?メリットやデメリットは?

2019年2月1日

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楽天銀行 住宅ローンの審査は甘い?厳しい?メリットやデメリットは?

楽天銀行の住宅ローンの審査基準を徹底解説

楽天銀行では金利選択型とフラット35の2つの住宅ローンを取り扱っています。

1つはフラット35で、2016年度のフラット35の取扱件数1位の銀行を獲得するなど順調に利用者を増やしています。変動金利の金利の低さと事務手数料が魅力の金利選択型住宅ローンも2018年3月末時点で3,000億円を超えるほどで引き続き順調に残高を伸ばしています。

 

この特集記事では、そんな楽天銀行の住宅ローンの審査基準やメリット・デメリットについて詳しく解説しています。最新金利や実施中のキャンペーンは楽天銀行の公式サイト(金利選択型フラット35)で確認しておくようにしましょう。

楽天銀行の住宅ローンの特徴

楽天銀行の金利選択型住宅ローンは、変動金利タイプの住宅ローンを探している人におすすめの住宅ローンで以下のような特徴があります。

  • 融資事務手数料が324,000円で固定されてるのに
  • 変動金利タイプの住宅ローンの金利が低くて、
  • 保証料・繰上返済手数料・団信保険料が無料。
  • さらに全ての病気とケガを保障する全疾病保障特約が無料でついてくる。
  • 住宅ローンに諸費用も含んで借り入れることができて、
  • リフォーム資金もまとめて借り換えできるが、
  • 年収制限や不動産評価などの審査基準に厳しさもある
  • 楽天銀行だけに楽天スーパーポイントも貯まりやすい。

 

楽天銀行のフラット35は、少しでもお得にフラット35を利用したいと考えている人・固定金利タイプの住宅ローンを探している人・住宅ローンの審査面で不安がある人におすすめで、以下のような特徴がある住宅ローンです。

  • 毎月、フラット35最低水準金利の金利の低さはもちろん、
  • 事務手数料が融資金額の1.08%(借り換えなら0.972%)~とオトクで、
  • ネット銀行なので来店せずにネット・電話・郵送で契約できるし、
  • 気になることがあれば電話相談が毎日17時(Skypeを使えば22時)までできる。
  • フラット35なので通常の住宅ローンより審査に通りやすいし、
  • フラット35パッケージローンの金利も低いので自己資金が不足していて人にもオトクで、
  • 2016年度のフラット35取扱件数1位の銀行の実績もあるので利用者も多く安心できる。
  • 楽天銀行から申し込むと楽天スーパーポイントも貯まるメリットも。

 

楽天銀行は、この2つの住宅ローンによって変動金利から固定金利まで幅広く魅力的な住宅ローンを提供することで多くの人の住宅ローン申込先に選ばれています。

 

楽天銀行の住宅ローンの審査基準について

「金利選択型」は審査基準が厳しい

まず、楽天銀行の「金利選択型」住宅ローンは、収入の多い人や高額の住宅ローンを考えている人に合っている住宅ローンです。

例えば、年収400万円以上という比較的厳しい年収制限があります。この年収基準はメガバンクや地方銀行よりも厳しいと言えるほどの基準です。また、楽天銀行の金利選択型住宅ローンの審査基準で厳しいのは年収制限だけではありません。

例えば、融資金額に影響する物件の担保価値は、楽天銀行が定める不動産評価会社が再評価することになっています。不動産価値の再評価は他の金融機関でも行う可能性がありますが、担保価値を銀行が再評価することを明示している金融機関は多くありません。

 

住宅ローンの審査が厳しいことは決して悪いことばかりではありません。住宅ローンは、審査基準を厳しくすることで返済遅延や返済不能の発生率を抑えられるからこそ、低い手数料と低い金利の住宅ローンを提供できると言う原理原則があり、基本的に「良い条件の商品は審査基準が厳しく」「悪い条件の商品は審査基準が甘い」と考えておくべきだからです。

 

また、高額の住宅ローンを考えている人に向いている理由は事務手数料の料金設定にあります。楽天銀行の住宅ローンの事務手数料は、住宅ローンの金額が2,000万円でも3,000万円でも1億円でも一律固定の324,000円(税込)です。

 

ライバルの住宅ローンであるじぶん銀行の住宅ローン住信SBIネット銀行の住宅ローンの事務手数料は借入額×2.16%(税込)なので借入金額が多ければ多いほど事務手数料も増えていくので住宅ローンの金額が高額であればあるほど事務手数料が有利になっていきます。

 

以下は楽天銀行の金利選択型住宅ローンの事務手数料を住宅ローンの金額別に料率換算した表です。2,000万円の借り入れですでに2.16%よりも低い手数料率になっていることも見逃せませんが、住宅ローンの金額が多いほど手数料の割合が減り、5,000万円で0.65%、1億円だと0.32%まで下がっていきます。

 

住宅ローンの金額事務手数料手数料率
1,000万円324,000円(税込)3.24%
2,000万円324,000円(税込)1.62%
3,000万円324,000円(税込)1.08%
4,000万円324,000円(税込)0.81%
5,000万円324,000円(税込)0.65%
6,000万円324,000円(税込)0.54%
7,000万円324,000円(税込)0.46%
8,000万円324,000円(税込)0.41%
9,000万円324,000円(税込)0.36%
1億円324,000円(税込)0.32%

 

 

「フラット35」は審査基準が甘い

フラット35は独立行政法人の住宅金融支援機構(国土交通省などが所管)が提供する長期固定型の住宅ローンで300社以上の金融機関で申し込むことができます。

 

フラット35は、「幅広い人がマイホームを持てるようにすること」や「性能の優れた住宅の普及させること」「地方を活性化させること」などの政府が日本をより良い環境にするために掲げている目標を達成するために提供されている住宅ローンで、最終的には利益をあげることを目指している民間金融機関の住宅ローンとは審査基準が大きく異なっています。

 

例えば、通常の住宅ローンはなかなか利用できない年収100万円程度の人でも利用可能とされていますし、自営業・個人事業主・契約社員・派遣社員だけでなくパートやアルバイトの人でも審査に通る可能性があります。さらに健康状態の問題で団信に加入できない人も団信に加入せずに利用できたり幅広い人が利用できるようなっています。

 

※フラット35を利用する時に注意しなければならないのは「物件の利用条件」です。フラット35は、住宅の広さや耐震性などの一定の基準を満たしている物件でないと利用できません。不動産会社がフラット35をおすすめしてきた場合であれば問題なく利用できるはずですが、申し込み前にフラット35の適合物件かを確認するようにしましょう。通常は物件の説明資料に記載があるはずですが、資料を見てもわからない場合は不動産会社にフラット35適合物件かを確認しておくようにしましょう。

 

このように、楽天銀行では金利選択型住宅ローンを高額所得者・高額物件向けの住宅ローンとして提供しながら、国が推進するフラット35にも力を入れることで、幅広い人が楽天銀行で住宅ローンを利用できるようにサービス展開していることがわかります。

 

続いて、この2つ住宅ローンの審査基準や注意点について比較表形式で確認していきましょう。特徴的な箇所・重要なポイントは赤色にしてあります。

 

楽天銀行の住宅ローンの審査基準を徹底比較

 

金利選択型フラット35
審査期間申し込みから契約まで14日~21日を目安(本審査の期間は3日~7日)申し込みから契約まで20日~30日を目安(本審査の期間は7日~14日)
借り入れ可能エリア北海道、本州、四国、九州、沖縄本島および淡路島(離島を除く)北海道、本州、四国、九州、沖縄本島および淡路島(離島を除く)
借り入れ可能期間以下の条件の中でもっとも短い期間
1年以上、35年以内(1年単位)
完済時年齢が満80歳となるまでの年数
借り換えの場合、35年から住宅を取得した当初の住宅ローンの経過期間を減じた年数
以下の条件の中でもっとも短い期間
15年以上、35年以内(1年単位)
※申込時の年齢が60歳以上の場合は10年以上
完済時年齢が80歳となるまでの年数
担保融資の対象である建物およびその敷地に楽天銀行が第1順位の抵当権を設定。融資の対象である建物およびその敷地に住宅金融支援機構が第1順位の抵当権を設定。
団体信用生命保険申込者を被保険者として、楽天銀行を保険契約者及び保険金受取人とする団体信用生命保険への加入必須。保険料は銀行負担。原則としては機構団体信用生命保険に加入。(保険料は毎月の返済の中で利用者が負担、加入必須ではない。)
遅延損害金年率14.5%年率14.5%
利用可能な人・お借入時年齢65歳6ヶ月未満で、完済時年齢が満80歳未満
・日本国籍を有するかた、または永住許可等を受けている外国人
・前年の年収(自営業は申告所得)が、お申込人と連帯債務者合算で400万円以上
・申込時年齢70歳未満で、完済時年齢が満80歳未満
・日本国籍を有するかた、または永住許可等を受けている外国人
・フラット35とその他の借入金の返済が以下の基準を満たすこと
 400万円未満の場合:30%以下
 400万円以上の場合:35%以下
借り入れ可能金額500万円以上1億円以内
※楽天銀行所定の担保評価に基づき決定する金額をご融資金額の上限とする
100万円以上8,000万円以内(1万円単位)
※住宅建設費または住宅購入価額の100%以内
保証人不要不要
保証料不要不要
火災保険火災保険加入要。敷地に抵当権を設定できない場合は、長期一括前払い型の火災保険に加入し保険金請求権を楽天銀行とする。火災保険加入要。敷地に抵当権を設定できない場合は、長期一括前払い型の火災保険に加入し保険金請求権を住宅金融支援機構とする。
年収制限400万円以上100万円程度でも利用可能
勤続年数1年以上(個人事業主や法人の代表は2年以上)制限無し
雇用形態契約社員・派遣社員・パート・アルバイトは利用不可契約社員・派遣社員・パート・アルバイト・年金収入のみでも利用可能

 

 

 

審査基準の違いとして目立つのは、「年収・所得の基準」と「借り入れ可能金額」、「年収制限」、「勤続年数」、「雇用形態」などです。

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)は、「年収400万円以上」という高い年収制限が設けられていますし、雇用形態も限定されています。一方でフラット35はかなり幅広い人が利用できることがわかります。

 

加えて、金利選択型住宅ローンは「住宅の担保評価を楽天銀行が独自で行う」と明示されています。これは、「不動産会社が決めた住宅の販売・売却価格を利用しないで、楽天銀行が物件の評価額をあらためて評価する」ということを意味しています。この住宅価値の再評価で審査に落ちることは少ないと思いますが、この影響で希望する金額を貸してもらえない可能性はあると考えておく必要があります。

 

楽天銀行の住宅ローン審査の必要書類

次に審査申込(本申込)時に提出が必要になる書類について確認しておきましょう。住宅ローンの審査に必要な書類は金融機関や商品によって大きくは変わることはありりませんが、フラット35は源泉徴収票が1年分の提出となっているなど、審査基準の違いが提出書類の違いとして反映されていることがわかります。

必要書類フラット35金利選択型
住宅ローン申込書
団体信用生命保険申込書(告知書)
健康診断書住宅ローン申し込みが5000万円を超える場合住宅ローン申し込みが1億円を超える場合
住民票
身分証明書運転免許証・健康保険証(コピー)など
源泉徴収票1年分2年分(法人代表は決算報告書なども必要)
確定申告書および明細2年分(給与所得のみの場合不要)2年分
納税証明書(課税関係書類)2年分2年分
物件に関する書類新規購入の場合新規購入の場合
既存の住宅ローンの返済予定表借り換えの場合借り換えの場合

※これらは仮審査の申し込みの時点では提出不要です。

 

 

 

楽天銀行の住宅ローンの審査に落ちた理由と対策

ここまで2つの住宅ローンの審査基準の違いを比較してきました。ここで、住宅ローンの審査に落ちる理由や落ちた場合の対策について少し解説しておきたいと思います。

 

まず、住宅ローンは最終的には総合的に評価されるため、”1つの理由だけでなく複数の理由で審査に落ちる”と考えておく必要があります。また、住宅ローンの審査に落ちた理由の詳細を教えてもらうことはできません。

 

住宅ローンの審査に落ちた場合、大半のケースでは心当たりがあったりするものですし、大半の人は不安要素を抱えながら申込しています。

 

その不安要素が総合評価のなかでどのように評価されて審査結果が導き出されるのかは人によって変わってしまうので確定的なことを解説することはできませんが、金利選択型の審査では以下のような項目で審査に落ちる可能性が高いと考えています。

 

金利選択型の審査に落ちる・落ちた可能性の高い項目

  • 年収が400万円未満(またはギリギリ400万円)だった(ので他の審査項目をカバーできなかった)
  • 物件の担保価値などに問題があった(減額理由にもなる)
  • 持病や治療中の病気があり団信に加入できなかった
  • 現在返済中の借り入れが多数ある、または過去に返済を遅延させたことがある

 

金利選択型の審査に落ちた時の対策は?

まず、住宅ローンの審査は、毎回、決められた基準にそって行われています。そのため、一度、審査に落ちてしまったらすぐに同じ住宅ローンに申し込んでも審査に通る可能性はまずありません。

従って、条件を改善できないのであれば審査基準が異なっていて、商品性や金利で楽天銀行の金利選択型住宅ローンに近い(負けない)住宅ローンに申し込むのがてっとり早い対策です。

 

金利選択型に申し込んだ人は変動金利タイプの住宅ローンを探している人だと思いますので、変動金利タイプの住宅ローンが魅力的な住宅ローンを探し出すことが重要ということになります。

 

楽天銀行の金利選択型住宅ローン以外の変動金利タイプの住宅ローンでおすすめしたいのは、じぶん銀行の住宅ローン(事務手数料は高いものの、金利水準は楽天銀行よりも低い。また、無料のがん疾病保障も付帯)と住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローン(楽天銀行と同じく全ての病気やケガを保障する全疾病保障が無料で付帯。年収基準も楽天銀行よりも低い)です。

 

どちらの住宅ローンも事務手数料は定率式なので楽天銀行よりも高くなりますが、金利は楽天銀行よりも低く設定されています(2018年10月現在)。また、事務手数料などの諸費用を住宅ローンの金額に上乗せして借りることもできますので、手元資金が不足している人でも利用しやすい商品性になっています。

 

また、希望する金額が借りられなかった場合は、楽天銀行が独自で行った物件の担保評価が理由の可能性があります。楽天銀行以外では新生銀行も独自の担保評価を行うことを明言していますが、そのような明確なルールを定めていない住宅ローンがおすすめです。先ほど紹介した住信SBIネット銀行じぶん銀行はこの条件を満たしていますのでこの観点でもおすすめしやすい住宅ローンです。

 

次に、健康状態の問題です。健康状態が問題で楽天銀行の団信に加入できなかった場合、ワイド団信を取り扱っている金融機関が最有力候補になっていきます。残念ながら楽天銀行ではワイド団信を取り扱っていませんので、ワイド団信を取り扱う低金利のじぶん銀行イオン銀行などが有力候補と言えます。住信SBIネット銀行は楽天銀行と同様にワイド団信は取り扱っていません。

 

楽天銀行の住宅ローンは魅力的な商品ですが、審査基準は厳しめと言えますので、住宅ローンの審査に落ちたからといって悲観することはありません。審査基準が異なる住宅ローンにも魅力的なものは数多くあります。

 

2016年の日銀のマイナス金利政策実施以降、住宅ローン業界は競争が激化し、魅力的な住宅ローンを提供するネット銀行は増えていますし、充実した疾病保障と低金利で企業背景も万全のじぶん銀行の住宅ローン住信SBIネット銀行の住宅ローンは、楽天銀行以上の人気を集める住宅ローンと言っても言い過ぎではありません。

 

なお、事務手数料を抑えたい人には54,000円~162,000円で楽天銀行よりも低い水準で事務手数料が固定化されている新生銀行の住宅ローンもおすすめです。(ただし、新生銀行の住宅ローンは変動金利は商品特性上あまりおすすめできませんので、10年固定や15年固定金利などの利用を検討するようにしましょう)

 

<各銀行の公式サイトはこちら>

・楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)公式サイト 
・楽天銀行の住宅ローン(フラット35)公式サイト 
・じぶん銀行の住宅ローン公式サイト 
・住信SBIネット銀行の住宅ローン公式サイト 
・新生銀行の住宅ローン公式サイト 

 

フラット35の審査に落ちる・落ちた可能性の高い項目

繰り返しになりますが、フラット35は審査に通りやすい住宅ローンです。

 

ただし、フラット35は利用できる物件に条件がありますので、物件の条件が合わないと簡単に審査に落ちてしまいます。もし、購入する物件を変更できるのであれば、フラット35に適合した物件を探し出して、フラット35に申し込むのが手っ取り早いのですが、もし物件を簡単に変更できないのであれば民間銀行の中でも利用しやすい住宅ローンに申込すると良いでしょう。

 

具体的には年収100万円以上から申し込めるイオン銀行の住宅ローンや、年収200万円以上から申し込めるじぶん銀行の住宅ローンなどがおすすめです。(※どちらも固定金利タイプの住宅ローンはそれほど魅力的な金利ではないので、変動金利での借り入れを許容できる人におすすめです)

 

物件が条件を満たしてさえいれば、審査にかなり通りやすいと言われているフラット35の審査に落ちた場合、落ちた理由にはなんらか心当たりがあると思います。また、その心当たりは簡単には解決できないということであれば、少し時間をかけて身辺整理をすることをおすすめします。

 

フラット35の審査に落ちた時の対策は?

  • カードローンやフリーローン、クレジットカードのリボ払いを解消する。
  • カードローンやフリーローンを完済のうえ解約する
  • 個人信用情報を確認して異動(ブラックリスト登録)の記載がないかを確認する
  • 勤続年数1年未満であれば1年経過まで待つ
  • 転職して収入を増やすことを検討する

フラット35の審査に落ちた人は、収入アップ(転職など)や他の借り入れの整理・貯蓄(頭金の準備)などの点ですぐに改善できる項目があればそれらを対策してから申し込むことが重要です。

 

例えば、個人信用情報にブラックリスト登録(異動)と記載されていると、フラット35でも審査に落ちるのでブラックリスト登録から5年以上経過するのを待つしかありません。また、返済遅延をたびたび繰り返したことが記録されていて、現在も他の借り入れがあると審査上マイナス評価されます。

 

過去は塗り替えられませんので、現在借り入れ中の他のローン商品を完済して”解約”してから申し込むなどの対策が重要になってくるわけです。

 

なお、フラット35は楽天銀行以外の金融機関で申し込んでも住宅ローンの審査基準は共通化されているので審査に落ちる可能性が高いですし、民間住宅ローンも利用できない可能性の方が高いと考えておく必要があります。

 

フラット35の審査に落ちて、すぐに改善できる点が無いようであれば、転職などによる収入アップ、住宅ローン以外の借り入れの整理(カードローンや自動車ローンの完済や解約など)、頭金の準備、個人信用情報データベース上から不利な情報が削除されるまで待つ(通常5年)などの時間をかけて対策していくことが最優先と言えます。

 

高い金利で審査基準がフラット35よりも甘そうな住宅ローンも世の中には存在しますが、そのような住宅ローンの利用は基本的にはおすすめしていません。

 

楽天銀行の住宅ローンの審査は遅い?

楽天銀行の金利選択型は本審査の期間が最大で7日です。また、フラット35は最大で14日とされています。世の中には1か月半以上かかる住宅ローンもありますので、決して審査が遅いわけではありません。

ただし、住宅ローンの審査結果がでるまで1週間~2週間程度かかることを認識しつつ、契約日が決まっている場合や早めに借り換えたいと考えている人は早めに手続きを進めておくと良いでしょう。

 

 

楽天銀行の住宅ローンの落とし穴・デメリット

楽天銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリットを簡単に整理しておきましたので参考としてください。

フラット35の落とし穴・デメリット

● 融資率90%未満にしないと金利が高くなる

● 変動金利などに比べて金利が高い

● 楽天銀行を返済口座にしないと手数料が高くなる

● ネット銀行なので窓口で相談できない

 

金利選択型の落とし穴・デメリット

● 事務手数料が固定されているので借り入れ金額が低い場合に手数料が割高

● 固定金利タイプに切り替え可能だが最長で10年までしか固定できない

● 全疾病保障特約は1年間の就業不能状態が条件になっている(ややハードルが高い)

● ネット銀行なので窓口で相談できない

 

 

楽天銀行の住宅ローンの金利推移

最後に楽天銀行の住宅ローン金利の推移をご案内しておきます。フラット35(フラット20)は2017年10月に制度改正があったので、それ以前の金利は割愛しています。2017年に比べると若干金利が高くなっていますが長い歴史でみれば誤差の範囲内で推移しています。

2019年2月は長期金利の低下の影響で制度改正以来最も低い金利まで低下しています。

金利選択型フラット35
変動金利固定10年20年未満35年以下
2019年2月0.527%1.098%
1.250%
1.310%
2019年1月0.527%1.112%1.260%1.330%
2018年12月0.527%1.197%1.320%1.410%
2018年11月0.527%1.242%1.350%1.450%
2018年10月0.527%1.204%1.330%1.410%
2018年9月0.527%1.198%1.310%1.390%
2018年8月0.527%1.120%1.290%1.340%
2018年7月0.527%1.152%1.290%1.340%
2018年6月0.527%1.139%1.310%1.360%
2018年5月0.527%1.097%1.300%1.350%
2018年4月0.527%1.120%1.300%1.350%
2018年3月0.527%1.144%1.290%1.360%
2018年2月0.527%1.143%1.320%1.400%
2018年1月0.517%1.098%1.300%1.360%
2017年12月0.517%1.087%1.270%1.340%
 2017年11月0.517%1.099%1.300%1.370%
 2017年10月0.507%1.081%1.290%1.360%
 2017年9月0.507%1.081%
2017年8月0.507%1.112%
2017年7月0.507%1.091%
2017年6月0.507%1.244%
 2017年5月0.507%1.071%
2017年4月0.507%1.071%
2017年3月0.507%1.071%
2017年2月0.507%1.071%
2017年1月0.507%1.071%

※金利選択型住宅ローンの金利は最優遇金利。審査によって適用される金利がことなることがある。

※フラット35・フラット20は融資率90%未満の新規借り入れ、または借り換えの場合

 

 

 

 

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