【速報】2026年7月のフラット35金利は？今後の金利動向を予想！

フラット35を提供している独立行政法人の住宅金融支援機構が、2026年7月のフラット35の適用金利を発表しました。マイホームの資金計画を立てているご家庭にとって、毎月の金利発表は返済額に直結する大切なニュースです。この記事では2026年7月のフラット35の確定金利と、金利を先読みする仕組み、今後の金利動向を整理してお伝えします。

フラット35の金利は、住宅金融支援機構が毎月発行している資産担保証券（MBS）＝住宅金融支援機構債券の利率に連動して動くので、この債券の発行条件を確認しておくことで翌月のフラット35の金利をかなり正確に予想できます。

それでは2026年7月のフラット35の金利と今後の動向を確認していきましょう。

住宅金融支援機構債券（MBS）の発行動向

住宅金融支援機構の公表によると、2026年7月時点で資産担保証券（MBS）は第230回債まで条件決定済みで、第231回債は2026年7月下旬の発行（条件決定は7月中旬）が予定されています。この第231回債の発行条件は、翌月＝2026年8月のフラット35金利を先読みする手がかりになります。最新の発行計画・発行条件は住宅金融支援機構の公式サイトで毎月確認できます。

2026年7月のフラット35金利（確定）

住宅金融支援機構が公表した2026年7月資金受取分の借入金利（融資率9割以下・最も多い金利）は以下のとおりです。

＜新機構団信付き（団信込）＞

フラット20(借入期間:15年～20年):年2.820%
フラット35(借入期間:21年～35年):年3.140%

＜団信に加入しない場合＞

フラット20(借入期間:15年～20年):年2.620%
フラット35(借入期間:21年～35年):年2.940%

※団信に加入しない場合は団信付きの金利から年0.2%引き下げた金利が適用されます。融資率9割超の場合はフラット20が年2.930%、フラット35が年3.250%です。デュエット（ペア連生団信）は＋0.18%、新3大疾病付機構団信は＋0.24%となります。

2026年7月のフラット35（21年以上）は前月から0.07%低下し、4カ月ぶりの金利低下となりました。ただし、2026年6月には2017年10月の制度改定以降で初めて3%を超える3.21%まで上昇しており、7月も3%台の高止まりが続いています。

今後の金利動向は？

フラット35の金利の指標となる長期金利（新発10年国債利回り）は、2026年7月上旬に一時2.8%台後半まで上昇し、約30年ぶりの高水準を付けたと報じられています（2026年7月8日時点）。財政運営への懸念や中東情勢による原油価格の上昇、日銀の追加利上げ観測（政策金利は2026年6月に1.0%程度へ引き上げ済み・次回の金融政策決定会合は7月30日～31日）など、金利を上下に揺らす材料が多く、当面のフラット35金利は高止まりしつつ振れやすい展開が想定されます。方向を断定することはできませんので、2026年8月の金利を占ううえでは、7月中旬に条件決定される第231回債の発行条件を確認するのが確実です。

フラット35は申込時ではなく融資実行時の金利が適用されるため、引き渡しまで期間があるご家庭は、資金計画に金利上振れの余裕を持たせておくと安心です。毎月の返済額が完済まで変わらない全期間固定は、教育費のピークが読みやすい子育て世帯の家計管理と相性のよい選択肢です。

フラット35の金利と住宅金融支援機構債券利回りの推移

直近のフラット35の金利と住宅金融支援機構債券の利回りの推移についても確認しておきましょう。フラット35は2017年10月から団信の保険料を金利に含む形で商品改定がありましたので、ここでは2017年10月以降の金利推移を紹介しています。

※住宅金融支援機構の貸付担保債権は前月20日前後に条件が決定される債券利回りを掲載。フラット35・フラット20の金利については、自己資金が10%以上（融資率9割以下）の場合でSBIアルヒなどの最低金利を提示している金融機関の金利。2026年6月・7月は住宅金融支援機構公表の「最も多い金利」（融資率9割以下・団信付き）を掲載。情報の正確性・内容を保証するものではありません。また、この金利は団信に加入した場合の金利です。団信に加入しない場合は上記の金利から-0.2%の金利が適用されます。

上の推移表を長い目で見ると、フラット35の金利は2019年～2021年ごろの1%台前半を底に、2022年以降は段階的に上昇し、2026年には一時3%を超える水準まで上がってきていることがわかります。金利上昇局面では「早く借りたほうが得」とあおられがちですが、大切なのは金利よりも先に、わが家の家計で無理なく返せる金額を確かめることです。最新の金利推移は住宅金融支援機構の公式サイトでも確認できます。

フラット35・フラット20を選ぶなら？

フラット35は全国で300を超える金融機関に申し込むことができますが、取り扱い金融機関によって金利や手数料が異なります。しかも、フラット35はどの金融機関に申し込んだとしても審査基準や基本的な住宅ローンの商品性は同じです。であれば、300を超える金融機関の中でもっとも条件が良い金融機関に申し込むことが重要です。

なお、フラット35利用者獲得競争が進んだ結果、金利については多くの金融機関が横並びになってきていますので、「事務手数料」と「付帯するサービス」で比較することが重要です。

フラット35申込先は最低水準の金利を提示していることは最低条件にして、「事務手数料が安いこと」と「独自の魅力的なサービスがついてくること」を比較するようにしましょう。

利用者が多いのには理由があるSBIアルヒのフラット35

フラット35関連記事