2019年9月26日
2019年10月のフラット35の制度改正が目前に迫ってきました。
今回もいくつかの制度変更がありますが、影響が大きいのは「フラット35の融資率9割超の金利が引き下げ」になるという点です。この記事の最後で紹介していますが、フラット35を自己資金10%未満で借りることを想定している人にとって10月の制度改正は非常に大きなイベントですので、必ずチェックしておくようにしましょう。
フラット35は制度が誕生してからサービス内容の改定を繰り返しています。例えば、団信保険料がフラット35の金利(利息)に含まれるようになったのは2017年10月からですし、制度が開始したばかりのころはフラット35の融資率(住宅の価格に対する借入金額の割合)は90%までだったので、3,000万円の物件の場合ざっくり2,700万円までしか借りることができませんでした。
このように少しずつ制度改正を重ねて使いやすくなっているフラット35ですが、2019年度も4月の10月の2回に分けて制度が変わりますのでその内容を確認していきましょう。
目次
2019年4月からフラット35の借り入れ対象が拡充されています。新築時と購入時でそれぞれ項目が追加になっていますので確認していきましょう。
まず、住宅の新築時ではこれまでの各種費用に加えて「各種申請費用」という項目も借り入れできるようになっています。
各種申請費用と言われてもどのような費用が含まれるのかイメージできないと思いますが、住宅新築時には様々な申請が必要になります。それらの申請費用を含んで借り入れることができるようになりました。具体的には以下のような申請費用が含まれますので、注文住宅などでの借り入れを予定している人はチェックしておくようにしましょう。
住宅購入時の場合、「マンション修繕積立基金」と「マンション管理準備金」の2つが追加されています。不動産仲介手数料などと比べると金額は大きくありませんが、借入範囲が拡大することにデメリットはありません。なお、「マンション修繕積立基金」と「マンション管理費用」はマンション購入後に継続的に支払う必要がありますが、引渡し時にまとめて払う分だけが対象です。
フラット35は「物件が制度として認める物件か」を確認してもらう必要があります。特に中古住宅購入とリフォームをセットにしてフラット35で借り入れる場合、リフォーム前の事前確認、リフォーム工事の計画の確認、リフォーム工事後の確認(検査)の3つの手続きを踏む必要がありました。
これを、新築時にフラット35の物件検査を受けているなどの所定の条件を満たした場合(それほど厳しい条件ではありません)に、事前確認を省略することができるようになりました。お得度が増すような改定ではありませんが、手続きが簡単になったのは利用する人にとってはメリットと言えるでしょう。
これも2019年4月で制度改正済みです。
フラット35には「子育て支援型」と「地域活性化型」と言われる所定の条件を満たす場合にフラット35の金利を引き下げる制度があります。「子育て支援型」はその名の通りで若年層の子育て世帯を支援することを目的とし、「地域活性化型」は人口減・高齢化に苦しむ地方都市の活性化を目的とした制度です。
2019年10月に制度が拡充されるのは「地域活性化型」で、「防災対策」と「地方移住支援」の2つが追加されます。
「防災対策」と言われてもよくわからないと思いますので、住宅金融支援機構が事業運営審議委員会に付議している予算案資料で確認しておきましょう。
例えば、豪雪地域の「克雪住宅」、浸水被害の可能性がある地域の「雨水対策・浸水対策」などが対象になる見込みです。なお、重要な防災は地域によって異なるので最終的には住宅金融支援機構と提携する各自治体が決定することになっていますので、マイホームの建築を予定している地域の自治体(役所)に確認すると良いでしょう。
次に「地方移住支援型」は以下のように説明されています。「移住支援事業」は、首都圏からその他の地域に移住する人を支援する事業のことで、東京を中心とした一極集中化を防ぐことを目的に推進している事業です。
移住するには住宅が必要なので、フラット35でそれを支援しようという動きですね。首都圏に住んでいる人で地方に移住するという条件を満たす人は移住先の自治体の役所に問合せしてこの対象となるかを確認しておくようにしましょう。10年間・0.3%の金利引き下げはかなりのインパクトなので対象になるのであればぜひ利用してほしい制度です。
現在の制度では、フラット35を利用できる物件は1億円までとなっていますが、2019年10月からこの上限が撤廃されて、1億円以上の住宅でもフラット35を利用できるようになります。ただし、借り入れできる金額の上限は8,000万円のままなので注意が必要です。ある程度の頭金がある人が1億円以上の高額物件を購入したいというケースは増えていると言われていますので、そういった希望に対応したものと思われます。
フラット35の弱点に自己資金・頭金が十分に用意できない人の金利が高い点があげられます。
今の制度では融資率が9割を超えると融資率が9割以下の金利に年0.44%も金利が上乗せされるためなのですが、2019年10月以降の上乗せ金利は年0.26%まで引き下げになります。
この制度改正が影響を与えるのは各金融機関が用意しているフラット35パッケージローンです。今と同じ金利水準ではフラット35パッケージローンの存在意義が薄れる可能性がありますので、10月以降に各社が金利を引き下げる可能性がありそうです。
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