auじぶん銀行の住宅ローンは注文住宅で利用できる？つなぎ融資の使い方も解説

一般的に家を購入するのは、ほとんどの人が”人生1回きりの経験かつ一生に一度の買い物”になるかと思います。それは、住宅ローンに関しても全く同じで、大半の人が”人生一度きりの利用かつ初心者”ということになります。

 

そんな中、家を購入する際に「分割融資に対応した住宅ローン」を不動産会社やハウスメーカーから案内されることが多々あるでしょう。ただ、上記でも説明した通り、住宅ローンはほとんどの人が初心者です。案内された住宅ローンの内容をよく理解しないまま承諾してしまうことは珍しくありません。

そしてこれは、家の住宅ローンに限らず「つなぎ融資」でも同じような傾向にあります。

つなぎ融資は家が完成するまでの間に利用するローンですが、マイホームを検討していて初めて「つなぎ融資」という名前を聞く人も少なくありません。そういったこともあり、住宅ローンと同様に工務店やハウスメーカーから紹介された商品をそのまま鵜呑みにして決めてしまう人もいることでしょう。

もちろん、紹介された商品でも満足できる内容であれば問題ありません。ただ、紹介されたものを必ず利用しなければいけないという決まりもありません。

住宅ローンやつなぎ融資というのは、提供する金融機関によって内容が異なります。私たちには、各金融機関の商品性を比較してより良い条件の商品を探して選ぶ権利がありますので、少しでも有利に契約したいのであれば自身でしっかりと確認してから決定すべきでしょう。

 

この記事では、ネット銀行の中でも特に住宅ローンに力をいれている”auじぶん銀行”の住宅ローンを注文住宅建築時に利用する方法について解説しています。

 

つなぎ融資とは？

ではまず最初に、つなぎ融資について解説していきます。

”つなぎ融資”は先にも説明した通り、土地を購入してから建物が完成するまでの間に必要になるお金を一時的に借りるためのローン商品です。

 

注文住宅で家を建てる場合、土地購入代金・建物の着工金・中間金などのお金を段階的に不動産会社・工務店やハウスメーカーに支払う必要があります。

そういった支払いは決して安いものではありませんし、住宅ローンで支払いをすればいいのではと考えるかと思いますが、ここで重要なのは「住宅ローンは建物が完成して買主に引き渡しになる時にその物件を担保に入れてお金を借りるローン商品である」という点です。つまり、住宅ローンは原則として住宅が完成するまでは借り入れを開始できないという点です。

そのため、土地購入代金などの家が建つ以前の必要な資金は、住宅ローンとは別に支払う必要があります。これらの費用をすべて自己資金で支払ってもいいのですが、一般的には「つなぎ融資」で支払うのがほとんどです。

 

要するに、住宅が完成する前段階の資金は「つなぎ融資」を借り入れて支払い、住宅が完成して住宅ローンの借り入れが開始したら住宅ローンでつなぎ融資の借り入れ分を完済する、というのが「つなぎ融資」という商品を利用する一般的な手順になります。

また、つなぎ融資は完済時まで元金は返済せずに、利息だけを支払いながら住宅完成を待つ仕組みです。戸建て住宅は平均して1年以内に完成することが多いので、つなぎ融資を借りている期間は1年程度と考えておきましょう。

住宅ローンを分割して融資をすることで、土地購入代金や建築中の資金が手当てできるように段階的に貸してくれる銀行もありますが、つなぎ融資を積極的に提供している銀行はそれほど多くはありません。例えば、ネットで人気のauじぶん銀行は、つなぎ融資もしくは分割する形式の住宅ローンを自行では提供していません。

では、マイホームを手に入れようとする人はauじぶん銀行で住宅ローンを借りることを諦めなければならないかと言うと、答えは「No」です。つなぎ融資は他の金融機関を利用し、住宅ローンはauじぶん銀行を利用するという形をとれば、注文住宅でもauじぶん銀行の住宅ローンは問題なく利用できます。実際、auじぶん銀行の公式サイトでも、提携先のつなぎ融資（アプラスの「アプラスブリッジローン」など）を利用する場合の手続きの流れが案内されています。

この記事では注文住宅でauじぶん銀行の住宅ローンを利用するための方法を解説します。

 

※つなぎ融資を利用するには先に「auじぶん銀行の住宅ローンの審査を通過しておく」必要があります。つなぎ融資を探す前にauじぶん銀行の住宅ローンに申し込んで審査を進めることをおすすめします。

 

auじぶん銀行の住宅ローンの審査の詳細はこちら

auじぶん銀行の住宅ローンが人気の理由

auじぶん銀行の住宅ローンは、業界屈指の低金利と魅力的な医療保障付の団体信用生命保険（団信）が両立しているのが大きな魅力です。

 

特に団信では、借入時50歳以下の人で”がん”と診断されたら残債の半分が保険金で返済される「がん50%保障団信」が利用できます。

この団信には、4疾病（心筋梗塞・脳卒中・腎疾患・肝疾患）保障に加えて、全てのけが・病気で入院日数が約1ヶ月以上を超えるなど条件を満たした時に一部の返済が免除になる特約と、同じく入院が180日以上となった場合に残債が全てなくなる特約がひとつになって付帯されています。もちろん、死亡・高度障害、リビングニーズ特約（余命6ヶ月の宣告で残債がなくなる特約）も付いています。

 

これだけでも十分に手厚い保障内容ですが、さらに金利を上乗せすることで「がん100％保障団信」や「がん100%保障団信プレミアム」を利用することもできます。

 

これらは健康な50歳までの方が対象の団信ですが、51歳以上でも65歳までの方なら保障が死亡・高度障害およびリビングニーズ特約に限定された一般団信には加入できます。さらに、高血圧症、糖尿病、肝機能障害がある方でも利用できる可能性がある「ワイド団信」も年0.3%の上乗せが条件ですが利用できます。

 

auじぶん銀行の住宅ローンの申し込み手順

まずはauじぶん銀行の住宅ローン申し込みのフローを確認しておきましょう。auじぶん銀行の住宅ローンの申し込みは、5つのステップになっています。

 

住宅ローン申し込みまでのステップ

 

ここまでが基本的な住宅ローンの申し込みの流れです。次に注文住宅購入時の手順を確認していきましょう。

 

注文住宅購入までの手順

次にauじぶん銀行の住宅ローンを利用することを前提とした注文住宅の購入までのフローを解説します。ただ、auじぶん銀行では自行のつなぎ融資を提供していないため、つなぎ融資を利用したいのであればauじぶん銀行以外の金融機関を利用する必要があります。

 

注文住宅購入までのステップ

 

auじぶん銀行以外のつなぎ融資を利用する時の留意点

つなぎ融資をノンバンクなどのauじぶん銀行以外の金融機関から借りて、住宅ローンをauじぶん銀行で借りる場合、いくつかの留意点があります。

 

1：手間がかかる

１つめは手続きに手間がかかるという点です。つなぎ融資と住宅ローンの利用先が異なる場合、住宅ローンとつなぎ融資をセットで利用できる銀行と比較すると手続きは煩雑になってしまいます。しかし好条件を勝ち取るためには、多少の手間は惜しまない方が良いかもしれませんね。

 

2：異なる金融機関を利用する場合は審査結果に注意

2つめは審査結果がauじぶん銀行の審査結果と異なってしまうリスクです。つなぎ融資と住宅ローンを１つの銀行で利用する場合、原則は住宅ローンの審査が通っていればつなぎ融資の審査も問題なく通ることが想定できます。しかし、２つの融資を異なる金融機関で借りる際はそれぞれ審査の方式が異なりますので、つなぎ融資と住宅ローンのうちどちらか一方だけ融資審査が通らないという事態も想定できます。

 

3：工期と審査有効期間に注意

３つめは審査有効期間を過ぎてしまうリスクです。auじぶん銀行の住宅ローンでは、仮審査・本審査とも承認日から180日間が有効期限となっています（公式FAQ・2026年8月確認）。万が一工期が遅れて引き渡しが伸びてしまうと、審査をやり直さなければいけません。

また、当初と比べて収入が下がってしまった場合、審査で落ちてしまうことがあります。この時点で他に住宅ローンを借りる銀行が見つからなければ、つなぎ融資が返済できず遅延損害金が発生してしまいます。遅延がなく計画通りに進むことが一番ですが、万が一のことを考えてハウスメーカーや工務店と工期の点はよくよく打ち合わせておきましょう。

 

4：団信がついていないことがある

4つめは、ノンバンクのつなぎ融資には団信が付いていないことがあるという点です。

つなぎ融資は建築中の数ヶ月のみ借りるローンのため、短い期間に「万が一」が起きる確率はそれほど高くありません。そのため、ほとんどの人がノンバンクのつなぎ融資に団信が付いていなくても気にしないでしょう。しかし、いくら確率が低いといってもゼロではありません。建築の途中に「万が一」のことがあれば、つなぎ融資に団信がついていないことで負債と建築中の物件が残ることになります。しかも、この時点では家も完成していないため、住宅ローン自体が実行されておらず住宅ローンの団信も使えません。

このような事態にならないようにするために、団信なしのつなぎ融資を借りる際には、住宅ローンが実行されるまでの間、生命保険に加入しておくことが得策です。その場合の生命保険は、短期間で解約可能な掛け捨て保険がおすすめです。保険の代理店で相談してみるか、インターネットの安価な保険料の商品を探してみるのも一案です。

一方で、auじぶん銀行が紹介している「アプラス」のつなぎ融資は、希望に応じて団信を付帯することができます。もしもの場合を考えて、しっかりと対策をしたい人にはおすすめです。

 

市街化調整区域でもauじぶん銀行の住宅ローンは組める？

市街化調整区域とは、郊外の地に無秩序に建物を建てて市街化できないようにする目的で、住宅の建設が制限されている区域のことをいいます。

 

もし、市街化調整区域内にマイホームを建築する場合は、管轄する自治体に開発許可を取らなければいけません。また、ガスや下水道などのインフラが整備されていない場合は、マイホーム建築とは別に工事が必要になります。こういった手続きや施工上の煩わしさが数多くある市街化調整区域の土地は、一般的な市街化区域の土地と比べると不人気で、市場でも安く販売されている傾向にあります。

それだけではなく、市街化調整区域の土地は担保価値も低いので、住宅ローンの審査においても不利になってしまいがちです。

ただ一方で、auじぶん銀行では市街化調整区域の土地を住宅ローンの担保の対象と認めるケースは少なからずあります。しかし、一般的には開発許可が降りない土地や、建物が建っていても再建築ができない土地、そもそも流通性がない土地は担保として承認されない可能性が高いといえるでしょう。安い土地が見つかったからといって、安易に契約をしてしまわないように気をつけたいところです。

 

すでに注文住宅に住んでいる方は借り換えを検討できる

既に注文住宅を建てて住んでいる人の中には、スムーズな手続きを優先するために「つなぎ融資」と住宅ローンをセットで行っている金融機関で住宅ローンを借りたという方も多いのではないでしょうか。

 

一般的に住宅ローンの借り換えは、残債が1,000万円以上かつ残りの返済期間が10年以上あり、借り換え後の金利が1％以上落ちる場合に効果があるといわれています。

 

残債が多く残っており返済期間が長いケースでは、金利は必ずしも1％も落ちなくても十分に借り換えのメリットが生じることがあります。該当する方はauじぶん銀行のウェブサイトの住宅ローンシミュレーションを試してみることをおすすめします。

 

つなぎ融資に近い機能がある住宅ローンも存在する

本記事で解説してきたとおり、つなぎ融資の役割は「土地の購入資金の工面」と「建物を建てる最中に必要な資金の工面」です。住宅ローンは土地と建物が揃っていないと実行されないため、土地購入から竣工までを「つなぐ」のが「つなぎ融資」の役割となっています。

しかし、銀行によっては「つなぎ融資」に似た商品として、「土地購入代金を融資する」という商品も取り扱っています。このタイプの融資は一見するとつなぎ融資と同じタイプの商品に見えますが、着工金や中間金の準備には使えないという欠点があります。

そういうと「つなぎ融資」よりも商品性が良くないように思えてしまいますが、着工金や中間金などの「土地購入代金以外の竣工までに必要な資金」を自己資金で準備できる人にとっては逆に向いている商品です。また、ハウスメーカーが着工金・中間金を不要とし、竣工時に住宅ローンで一気に支払いを済ませることに同意してくれるケースであれば、利用の価値があるといえるでしょう。

とはいえ、一般的なつなぎ融資と同じ感覚で利用ができないことは事実ですので、ローン商品を見る際には利用可能な資金使途をよく確認しておくようにしましょう。

 

注文住宅購入時は綿密な計画を立てる

 

auじぶん銀行の住宅ローンの仮審査申込はこちら

 

参考サイト：auじぶん銀行　住宅ローン　公式サイト

 

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