auじぶん銀行の住宅ローンに5年ルールと125％ルールはある？

auじぶん銀行の住宅ローンは金利の低さと充実した疾病保障（医療保障）付きの団体信用生命保険（団信）が特徴の住宅ローンです。今月も魅力的な金利を提供しています。最新キャンペーン情報などと一緒にこちらのページから確認しておくようにしてください。

 

例えば、2024年11月の変動金利タイプ（新規借り入れ）の金利は、年HPご確認%（全期間引下げプラン）です。しかも、18歳〜50歳の人であれば、追加費用や金利を上乗せすることなく「がん50％保障と全疾病保障付きの団信」を付けることができます。また、auのスマホや所定のサービスと一緒に住宅ローンを利用することで金利が引き下げになるサービスも充実しています。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。

 

ここまで金利が低いと「本当にこの低い金利がいつまでも続くのか」と不安に思う方も多いと思います。金融機関によっては、何か裏があるんではないか？と疑いたくなるぐらい低い金利で住宅ローンを提供しています。

 

変動金利タイプとは、銀行側が銀行側の判断で一定のルールの中で金利を引き上げることができる金利タイプなので、借り手である私たちは借り入れ後も金利動向に一定の注意が必要な金利タイプです。

 

2024年は住宅ローンの変動金利タイプの金利が引き上げられた年になりました。そんな中、大きな関心を集めているのが住宅ローンの5年ルールと125％ルールです。

 

日本の住宅ローンの多くには、金利が上昇しても急に返済額が上昇しないようにする仕組みとして、5年ルールと125％ルールというルールが用意されています。変動金利タイプで住宅ローンを借りる予定の人は必ずこのルールの仕組みについて把握しておくようにしましょう。

 

この記事ではauじぶん銀行の住宅ローンでも採用されている5年ルールと125％ルールについて解説します。

※このルールを採用していない住宅ローンもありますが、auじぶん銀行の住宅ローンの変動金利タイプは5年ルールと125％ルールを採用しています。

 

auじぶん銀行の住宅ローンの特徴

※審査の結果によっては、保証付金利プランとなる場合があり、その場合、上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。それぞれの金利プランの詳細はこちらから確認してください。

auじぶん銀行の住宅ローンの特徴は、冒頭に述べた通り低金利と充実した疾病保障が付いた団信が利用できる点です。

 

がん50％保障団信というがんと診断されたら残債の50％が保険金で返済される団信に金利上乗せなしで加入できますし、住宅ローンの借入金利に金利を上乗せすればがん100％保障団信やがん100％保障団信プレミアムにグレードアップすることができます。

 

auじぶん銀行のがん団信は、がん以外の病気やケガに対する保障も手厚くなっているだけでなく、全ての怪我や病気（精神疾患を除く）で1か月以上の入院になったときに毎月の返済金額分の保険金がおりる保障（月次返済保障）や、入院が180日以上になったときには残債の全てが保険金で返済される保障（全疾病保障）が付いています。

 

他にも、auじぶん銀行の住宅ローン契約手続きは、ネット上で行えるので、電子契約サービスを利用することで印紙代（例：借り入れ金額1,000万円超5,000万円以下で2万円）がかからないというメリットもあります。

 

変動金利の金利見直しルール

住宅ローンの変動金利は、他の金利タイプよりも低い金利で借りることができるのが特徴ですが、変動金利という名前の通り、返済中の金利が上昇するリスクがあります。変動金利タイプの金利は、日本国内の市場金利などを参考にしながら銀行が決定する権利を持っています。

auじぶん銀行の住宅ローンの変動金利タイプの金利には、年に2回の金利見直しタイミングが設けられていて、毎年、4月と10月に行われています。（近年は金利見直しは行われず、据え置きが続いています）

 

この金利見直しがこの記事のテーマである5年ルールと125％ルールの影響を受けることになります。

 

元利金等返済と元金均等返済

5年ルールと125％ルールの説明に入る前に住宅ローンの返済方法について解説しておきます。

auじぶん銀行の住宅ローンは、毎月の返済の方法を元利均等返済と元金均等返済の2種類から選べます。

元利金等返済とは、毎月の返済額が一定になるように返済していく方法です。毎月の返済額は変わりませんが、内訳は毎月違っていて、返済期間の前半は利息の支払いが多く、後半になるにつれ元金の返済金額の割合が多くなっていくという特徴があります。

一方、元金均等返済は元金の返済金額が一定になるように返済していく方法です。利息の支払い金額が返済期間の最初の頃は多くなり、元金の返済が進むにつれだんだんと少なくなっていくという特徴があります。住宅ローンの毎月の返済額は、元金返済額＋利息なので、返済期間の前半は毎月の返済額が多くなります。

 

先ほど解説した年2回（4月、10月）の金利更新時に金利が上がった場合の毎月の返済額の動き方は返済方法によって異なります。まず、元利均等返済の場合は金利が上昇しても、毎月の返済金額の変更は5年周期でしか行われません（これが後述する5年ルールです）。さらに返済金額が上がる場合も、それまでの返済金額の125%までしか上がりません（これが後述する125%ルールです）。

 

一方で、元金均等返済の場合は、借り入れ金利が上昇すると、順次支払い利息がアップし、毎月の返済額が増えます。

 

 

詳しくはこちら

 

 

住宅ローンの5年ルールとは

5年ルールは、「住宅ローンの変動金利の金利があがっても、毎月の返済額は約5年間変わらない」というルールです。

 

auじぶん銀行の住宅ローンを例に確認していきましょう。

 

auじぶん銀行の住宅ローンの金利の見直しタイミングは年2回（4月1日、10月1日）です。金利が変更された場合は翌々月から新しい金利が適用になります。金利は頻繁に変わる可能性がありますが、返済額は5年おきのタイミングでしか変わらりません。それは今回説明する5年ルールがあるおかげです。

 

まず、auじぶん銀行の住宅ローンの場合、少なくとも借入から5回目の10月1日までは当初の返済金額が継続されます。金利は年に2回見直されますが、返済額は5年おきに決まっていきます。

 

5年ルールは、住宅ローンの金利が上昇した時に、急に毎月の返済額があがり、支払いが滞ってしまわないようにする効果があります。

 

ただし、毎月の返済額が維持されても金利が上昇すると支払う利息は増えていて、毎月の返済額が変わらないのは、毎月の返済額の中の利息の割合が増えて、その分、元金の支払い割合を減らすように調整されているためです。

 

住宅ローンの125%ルールとは

125％は「5年ルールの5年が経過して、毎月の返済額を増やす時に最大で25％しか増やさない」というルールです。

住宅ローンの金利が上昇した場合、5年ルールの5年周期のタイミングで毎月の返済額が上昇します。auじぶん銀行の住宅ローンは、5年ルールに加えて125%ルールも採用しているので、一気に毎月の返済額が上昇しないように「返済額は最大25％ずつしか増やさない」というルールに沿って変更されることになります。

 

例えば、毎月の返済額が10万円だった場合、どんなに金利が上昇していても、次回の返済額の引き上げタイミングでは、月の支払い金額は12万5,000円までしか増えないことになります。

 

5年ルール、125％ルールの注意点

変動金利に5年ルールと125%ルールがあるので、金利が上昇した時に毎月の住宅ローンの返済額が急に増えて、ローン返済が滞ってしまうようなリスクに備えることができるわけですが、その一方で、5年ルールと125%ルールには注意点もあります。

 

 

金利上昇リスクに対する対策

5年ルールと125%ルールがあっても 金利が上昇した場合にトータルの返済金額が上昇してしまうという事実に変わりはありません。返済金額が急には上がらないからといって油断していると返済終了時点の返済金額に驚くことになりかねません。

日本は1999年のゼロ金利政策以降、低金利が続いていますが念のため、金利上昇リスクに備える対策をご紹介します。

 

金利上昇時は団信やインフレも視野に入れておく

日本は低金利が恒常化していますが、もし金利が上昇してしまったら繰り上げ返済をするのが良いのか、5年ルールに従ってそのままの金額で返済していけば良いのか悩むことになります。

auじぶん銀行の住宅ローンには、医療保障付きの団信が付いています。団信は残債が残っている方ほど保険金がおりた際の経済的メリットがあります。

 

がんや死亡のリスクに備えるなら手元資金は慌てて繰上げ返済に使ってしまわずに、保険効果を目的にそのままのペースで返済を続けるのが良いでしょう。

 

また、金利が上昇しているということは日本にもインフレが起きていることが想定されます。インフレが起きると理論上は不動産価格も上昇する可能性があります。金利が上昇するほどのインフレであれば、最終返済日に物件を売ることで残債を完済し、家賃や物件価格が安い地域に住み替えるという手もあるかもしれません。都心の物件をお持ちの方は、郊外の物件に移り住むという選択ができる可能性は高いといえます。

 

auじぶん銀行では5年ルール、125％ルールがあるので金利が上がっても落ち着いて方向性を見定めることができます。

 

日本の金利は上がるのか

本記事では5年ルールと125％ルールの利点や注意点について解説してきました。しかし、実はこれらのルールが発動されたことはほとんどありません。日本は20年以上低金利の状況が続いているからです。銀行員ですら、5年ルールと125％ルールは、知識としては知っているものの、業務の中で触れたことがないという人が多いのが実情です。

 

では、今後も日本の金利は上がらないのでしょうか。実は以下の点は日銀の利上げを肯定する材料になります。

 

2022年はアメリカやヨーロッパだけでなく、オセアニア含め多くの国の中央銀行が金利を上げました。理由は各国で物価が上がったからです。アメリカの消費者物価上昇率は、前年同月比8％を超える月が連続し、イギリスのそれは前年同月比10％を超える月が何度もありました。他の先進国でも同様にインフレが起きています。2022年ほどの大幅なインフレが起きた年は、過去40年間の中でも稀です。

 

アメリカの政策金利は、2022年1月時点では年0.25%程度だったものが、2023年7月のFOMC（連邦公開市場委員会：アメリカの政策金利を決めるための同国の中央銀行の会合）後には、年5.25%~5.5%の水準に引き上げられています。イギリスの政策金利も2022年1月時点では年0.25%でしたが、2023年8月には年5.25%まで上げられています。ユーロ圏、オセアニアも2022年～2023年に大幅な利上げに動きました。

 

この事実だけをみると、「先進国である日本の政策金利も上がるのではないか」と考えるのは自然なことです。2022年以降にかなり円安米ドル高が進んだことも、利上げを肯定する材料になると思われます。2022年1月ごろは1米ドル＝110円台だった為替は、10月に1米ドル＝150円近辺に到達した後も調整はあったものの円安基調は変わらず、2024年6月には1米ドル＝161円台に達しています。これだけ円安が進むと、輸入品の価格が高騰することが容易に想像できます。為替相場では、金利が高い国の通貨が買われ、低い国の通貨が売られる傾向があります。そのため、海外との金利が広がっている状態は、円安の流れをさらに押し進めることに寄与しかねません。

 

以上のことより、「インフレを抑えるために日銀がそろそろ政策金利を上げてもおかしくはない」と考える人は、少なくないと思われます。

 

ただ、日本の消費者物価上昇率は、2022年12月のデータで前年同月比4％上昇となっており、先進国と比較すると大したことはありません。「他国ほど慌てて利上げをするほど差し迫ってない」という見方もできます。

 

日本の場合、マイナス金利政策がようやく解除されましたが、段階的に政策金利が上がるかどうかは、まだ断定的な予想ができる段階にはありません。

無理に予想をするのではなく、金利が上がった時のことの想定し、備えておくことが正攻法となります。

 

老後も想定した返済を

返済計画を立てる際には、今の収入だけでなく将来の収入を見定めて検討する必要があります。収入の見通しについて、以下のポイントは最低限押さえておきましょう。

2019年に話題になった「老後資金2,000万円問題」で注目された通り、老後の生活は公的年金だけだと心許ないといわざるをえません。

老後まで住宅ローンが続いてしまったり、退職金を全て住宅ローンの繰上げ返済に使ってしまう計画だと、お金が足りない老後生活になってしまう可能性があります。

auじぶん銀行のウェブサイトには住宅ローンシミュレーションがあり、将来の金利上昇を見込んで試算をしてみることができます。将来の収入予測を立て、ある程度の金利上昇を見込んで返済計画を立てておくと返済が滞るリスクを抑えられるでしょう。

 

まとめ

 

auじぶん銀行の住宅ローンの仮審査申込はこちら

 

参考サイト：auじぶん銀行　住宅ローン　公式サイト

 

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