2020年度のフラット35の制度改正の内容について

この特集記事では2020年度の制度改正について解説しています。

 

毎年、フラット35は制度改正を行ってて、2019年も「借り入れ可能な諸費用の種類の拡大」「フラット35適合の事前確認の省略」「地域活性型に防災対策・地方移住支援を追加」「1億円以上の住宅建設費への対応」「融資率９割超の金利の引き下げ」などが行われています。

 

今回（2020年4月施行）は大きな制度改正ではありませんが、どのような点が変更になるかを簡単に確認しておきましょう。

返済負担率の計算方法の見直し

 

フラット35を含む住宅ローンの審査の中で「この人にはいくらの金額を貸せるのか」を決定するために返済負担率という計算が行われています。返済負担率とは簡単に言えば「年収に対する全ての借り入れの年間返済見込み金額の割合」です。

 

今回の改定では、この「全ての借り入れ」に該当するものと該当しないものの調整が行われていて、１つは「賃貸予定」「他引退中の住宅に関わる借入金」が返済額の合計に加算されるようになったという点です。住宅ローン返済中の物件を賃貸に出して別の物件をフラット35を利用して購入する場合に影響することになりますので注意しましょう。

 

逆に「売却予定」の住宅ローンの返済額は返済額の合計に加算されないことになりました。（ただし、売却して住宅ローンが完済できる場合）

 

セカンドハウスへの融資が厳格に

セカンドハウスを取得するためにフラット３５を二重で借り入れることはできなくなりました。

 

もともと、セカンドハウスの場合は、フラット３５の返済中にセカンドハウスを第三者に賃貸することはできなかったのですが、昨今のフラット３５の不正利用により厳しくなっています。（
第三者に賃貸した場合は、債務の全額を一括で返済してもらう可能性があると明記されるようになっています）

 

15年未満の借り換えが可能に

 

今までは借り換え後の住宅ローンの返済年数が15年より短くなる場合は対象外でしたが、以下の2つの計算式で算出された年数の短い方での借り換えが可能になりました。

　① 80歳 － 借換融資の申込時の年齢（１年未満切上げ）
　② 35年 － 住宅取得時に借り入れた住宅ローンの経過年数（１年未満切上げ）

 

まとめ

今年は不正利用を徹底的に排除する意思も感じられる制度改正になりましたが、全体的に今年の制度改正は小粒で影響を受ける人は少なそうです。（「10年ぐらいの残存期間でも借り換えしやすくなった」という制度改正の影響を受ける人は多いかもしれません）

 

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