auじぶん銀行の住宅ローンはミックスローンに対応している？ミックスローンの基本も解説

日本の住宅ローンは低金利が続いているイメージがありますが、それは変動金利タイプの金利の低さが続いているのが理由です。2024年に入って変動金利の住宅ローンの金利引き上げが話題になっていますが、引き上げ後の金利も十分低い水準です。

 

日本の場合、住宅ローン利用者の大半が変動金利の住宅ローンを利用し、かつ、低金利が続いているため、継続的に金利が低い住宅ローンを利用できています。

 

本来は、住宅ローンは変動金利タイプと固定金利タイプのどちらを利用すべきか悩ましい金融商品で、金融のプロと言われるファイナンシャルプランナーや銀行員に聞くと変動金利派と固定金利派に分かれますが、一般消費者の中では変動金利一強です。

 

 

日銀がマイナス金利政策を解除したことで、金利上昇が始まっていて今まで以上に金利タイプ選びが難しくなりました。例えば、アメリカでは住宅ローンの金利は7％程度と考えられないほどの金利です。アメリカの住宅ローンと日本の住宅ローンでは仕組みが異なりますが、日本の住宅ローンの金利もいつ上昇してもおかしくありません。

 

変動金利と固定金利のどちらを選ぶことが正解だったのかは、住宅ローンを契約して10年～20年ぐらい経過するか実際に完済してからでなければわかりません。つまり、住宅ローンの金利タイプ選びは借り入れ時点では正解はありません。

 

日本の金利が低いままであれば変動金利が正解だったことになりますし、金利が急上昇した場合、固定金利で借りることが正解だったことになります。

 

金利の低さと金利上昇リスクのバランスを取りたい人、つまり、「どちらかの金利タイプ決められない人」「金利の低さと金利上昇リスクのバランスを取りたい人」に検討して欲しいのが「ミックスローン」です。

 

ミックスローンは、変動金利と固定金利といった組み合わせで2本の住宅ローンに分けてお金を借りる方式です。他にも25年と35年のように借入期間を変えるケースもあります。

 

この記事では、ネット銀行の中でも人気が高いauじぶん銀行が提供しているミックスローンについて、メリット・デメリットの両方の視点を交えながら解説します。

 

auじぶん銀行とは

※審査の結果によっては、保証付金利プランとなる場合があり、その場合、上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。それぞれの金利プランの詳細はこちらから確認してください。

 

詳細はこちら

 

auじぶん銀行は2008年に設立されたインターネット専業銀行です。auじぶん銀行には店舗がありません。その代わり、相談しにくいというデメリットもありますが、住宅ローンの契約手続きのほとんどをスマホやパソコンで行うことができます。

 

auじぶん銀行の住宅ローンの保障内容

auじぶん銀行はメディアや情報サービスが提供する「住宅ローンランキング」で上位の常連になっている銀行です。

 

auじぶん銀行の住宅ローンの特徴は、低い金利水準と手厚い保障の団体信用生命保険（団信）です。金利については後述するとして、ここでは団信について簡単に触れます。

 

auじぶん銀行の団信の特徴は、保障範囲が広くて厚く、そして経済的であることです。

 

例えば、満50歳までの人が金利上乗せなしで加入できる「がん50％保障団信」は以下の保障内容になっています。

 

auじぶん銀行のウェブサイトはこちら

 

団信といえば死亡・高度障害時の保障が基本となっており、がん団信に加入する場合は、金利上乗せが必要になる住宅ローンが大半ですが、auじぶん銀行では金利上乗せなしで、上記のがん50％保障団信に加入できるので、多くの消費者から支持を得ています。

 

がん50％保障団信はあくまで一例であり、auじぶん銀行では金利の上乗せは必要ですが、さらに保障が手厚いがん100％保障団信、各種給付金が支給されるがん100％保障団信プレミアムも取り扱っています。そしてここまで取り上げた団信は50歳までの方が利用できます。

 

また、auじぶん銀行では51歳以上の方が利用できる一般団信や、病歴や持病が原因で療養中の保障が付いた団信や一般団信に加入できない方のためのワイド団信も取り扱っています。

一般団信とワイド団信は主に死亡・高度障害やリビング・ニーズに絞ったシンプルな保障内容になっています。

 

auじぶん銀行の変動金利と固定金利

一般的に、保障内容が手厚い団信を利用の際は、金利上乗せが必要になるか、金利上乗せは必要ないまでも通常の金利自体が高い場合があります。しかしauじぶん銀行の金利は以下の通り、かなりの低水準であるにも関わらず、金利上乗せなしでがん50％保障団信の保障が付くわけですから、様々な銀行の住宅ローンを吟味した方ほどその魅力が理解できると思います。

 

auじぶん銀行の住宅ローン金利：2024年11月時点

金利種類	金利
変動金利（新規借り入れ）	年HPご確認%（全期間引下げプラン）
変動金利（借り換え）	年HPご確認%（全期間引下げプラン）
固定10年	年HPご確認%（当初期間引下げプラン）
固定20年	年HPご確認％（当初期間引下げプラン）
固定35年	年HPご確認%（当初期間引下げプラン）

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。
※auじぶん銀行ウェブサイトを参考に筆者作成。最新の金利はauじぶん銀行のウェブサイトをご確認ください。

 

変動金利と固定金利の違いについて

ミックスローンの解説をする前に、ここからは変動金利と固定金利のメリットとデメリットについて解説します。まず、住宅ローンの金利を理解するためには以下の3つの言葉を覚えておく必要があります。

 

基準金利：借入金利を決定する前の基準となる金利

引下げ幅：借入金利を求めるために基準金利から引く幅のこと

借入金利：基準金利から引下げ幅を引いた顧客が借入時に利用する金利

 

変動金利のメリット

変動金利のメリットは、金利が固定金利よりも低いことです。近年は変動金利タイプの金利の低さがかなり目立っています。

また、auじぶん銀行では、「全期間引下げプラン」を提供しているので、基準金利が上がらない限りは当初の金利が続くことになります。

 

変動金利のデメリット

変動金利のデメリットは金利上昇の可能性があることです。どんどん金利が上がってしまった場合、固定金利を追い抜いてしまう場合も想定されます。

しかし、日本は20世紀の終盤に日銀によって実施された「ゼロ金利政策」以降、様々な金融緩和策が実施され、低金利の状態が長期化しています。2024年に入りマイナス政策の解除や利上げが実施されていますが、それでも政策金利は0.25％と極めて低位となっています。

一方で、アメリカやヨーロッパ、豪州においては、最近金利を上げ始めています。これは、世界的にインフレが進んでいるためです。日本は他国と比較して低金利状態を維持していますが、今後金利が上がらないとは言いきれません。変動金利を選ぶ際には、金利上昇リスクがあることが前提です。借り入れ金額は、多少金利が上がっても返済に苦しまない額にしておくと安心です。

 

（参考：日本銀行ウェブサイト）

https://www.boj.or.jp/announcements/education/oshiete/seisaku/b42.htm/

 

固定金利のメリット

固定金利のメリットは金利上昇リスクがないことです。前述の通り、日本が低金利の国になって久しいですが、金利上昇のリスクが絶対にないとはいえません。例えば、物価上昇率が激しい新興国では金利を上げることは珍しくありません。

もし日本で新興国のような物価上昇が起きれば、金利を引き上げる可能性は否定できないということです。

 

また、「日本もそろそろ金利が上がるだろう」という考える方は固定金利を選んでいるわけですが、固定金利型の住宅ローンの代表ともいえる住宅金融支援機構が提供するフラット35（借入期間が21年以上35年以下、融資率９割以下、団信付き）の金利は直近は上昇傾向にあります。

 

（参考 住宅金融支援機構　【フラット３５】借入金利の推移）
https://www.flat35.com/kinri/kinri_suii.html

 

固定金利のデメリット

固定金利のデメリットは変動金利よりも金利が高いことです。そうとうイレギュラーな状態にならない限り、固定金利の利率は変動金利を上回ります。

 

また、当初固定金利タイプの場合、当初期間終了後は基準金利からの引下げ幅が縮小するので、借入金利が上昇する可能性が高いことにも注意が必要です。当初期間引下げプランは最初の2年～20年間は金利の引下げ幅が大きくなっているプランで、住宅ローンを短期で返済する計画を立てたい人に向いているプランだといえます。

 

ミックスローンとは

ここまで見てきた通り、変動金利と固定金利にはそれぞれメリットとデメリットがあり、どちらかに決めきれないという方は多いと思います。また、固定金利も何年の当初期間を選んだら良いか悩ましいものです。そういった悩みを解決するのがミックスローンです。ミックスローンは2本の住宅ローンを組み合わせて借りるタイプの契約形式です。

2本の住宅ローンの割合は50:50に限定されず、30:70、もしくは　25:75など、自由に決められます。また必ずしも変動金利と固定金利のように種類の異なる組み合わせにする必要はありません。下記にミックスローンの組み合わせの例を記載します。

 

固定＋変動

固定と変動を組み合わせるのがミックスローンの最も代表的な形です。変動か固定かに迷った方は、この方式を選ぶと良いでしょう。

 

固定＋固定

例えば当初固定10年の住宅ローンと当初固定20年の住宅ローンの選択に迷った時のように、どちらの固定金利タイプにしようか迷った時にもミックスローンは有効です。

 

変動＋変動

同じ変動金利の住宅ローンを2つ組むこと自体には一見メリットは感じられません。しかし、変動金利をいずれ固定金利に変更する可能性がある方にとってはこの組み合わせは有効です。変動金利の住宅ローンを2本で組んでおけば、どちらか片方だけを固定に変えることができます。後から変動と固定のミックスローンに変更したり、種類の違う固定金利のミックスローンを組むなどのように先々の選択肢を広く持つことができるということです。

 

ミックスローンのデメリット

ミックスローンを組む際には注意点があります。ミックスローンは住宅ローンの契約件数が2本になるため、1本で住宅ローンを組むよりも登記関連費用が高額になってしまいます。詳しくはauじぶん銀行または、司法書士に確認をしておきましょう。

また、auじぶん銀行では審査の結果、保証会社の利用が必要とされた方用の「保障付金利プラン」が存在します。保障付金利プランの利用者は、ミックスローンを利用できません。

 

ミックスローンの金利プランは最後まで継続する

ミックスローンは、金利が上昇しても、上昇しなくても「こうすればよかった」という多少の後悔がある借り方です。

 

例えば、35年ローンを組む場合に、全期間引下げプランで変動金利を借り、当初期間引下げプランで10年固定金利を借りたとします。 

 

この場合、仮に当初の10年間に基準金利が上がらない場合は、「結局金利は上がらなかったから、今後も上がらない気がするので10年固定金利の方も全期間引下げプランの変動金利に変更したい」という想いが生じる可能性があります。経験によって見解がはっきりしてくるということです。もちろん金利が上がった場合は、上記とは違う考えが生じるでしょう。 

 

全期間引下げプランの変動金利の金利引下げ幅は、当初期間引下げプランの当初の固定金利期間が終了した後の金利引下げ幅より大きくなります。上記の例でいうと10年経過後は、金利の低い全期間引下げプランと、金利が相対的に高い当初期間引下げプランのローンが存在することになります。 

 

しかし、金利プラン（全期間引下げプランまたは当初期間引下げプラン）は途中で変更できないため、全期間引下げプランと当初期間引下げプランで借りていたミックスローンを全て全期間引下げプランにすることはできません。 

 

上記の例では、当初期間引下げプランの10年固定金利のローンを優先的に繰上げ返済し、10年後以降の返済がない状態を作っておけば、金利が相対的に高いローンを抱えなくてすみます。 

ミックスローンを選択し固定金利を選ぶ際には、金利引下げ幅が変わるタイミングを把握し、計画的に繰上げ返済を行うなどの対応が必要になります。 

 

日本の金利は上がるのか？

将来の金利については、有識者の中でも人によって見通しが異なります。通常、ミックスローンを検討している方の多くは「金利が上がるかもしれない」という不安がある人だと思いますが、重要なのは金利の先行きを予想することではなく、金利が上がった際に返済が滞らないように対策しておくことです。

 

例えば5,000万円の住宅ローンを借りた場合で、5年経過後に金利が2％上がってしまった例で、毎月の返済額がどのくらい変化するのかを下記のとおり表にしました。

 

【前提】
借入金額：5,000万円
変動金利の当初借入金利：年0.5%
変動金利の金利引き上げ後の借入金利（5年経過時点）：年2.5%
固定金利：年2.0%
返済期間：35年
（金利は筆者が任意に設定。実際のauじぶん銀行の金利とは異なります）

 

	全額変動金利で借りた場合	全額固定金利で借りた場合	50：50のミックスローンで借りた場合
当初5年の毎月返済額	129,792円	165,631円	変動：64,896円 固定：82,815円 合計：147,711円
5年経過後の毎月返済額	171,409円	165,631円	変動：85,704円 固定：82,815円 合計：168,519円

 

上記の表から、変動金利が上がっても上がらなくても、ミックスローンは最良の選択にはなり得ないことがわかります。一方で、金利が上がった際の返済額の上昇幅は、変動金利のみで借りるよりも小さいという利点があります。このように「金利が上がった際に返済が滞らないように対策しておくこと」の1つがミックスローンを利用する目的の1つです。

 

実際には変動金利が選ばれている

ミックスローンは固定金利か変動金利か迷った際には有効です。合理的方法なので多くの方が選びそうな選択肢ですが、実際には変動金利を選んでいる方が多いというのが実情です。住宅金融支援機構が実施した「住宅ローン利用者の実態調査」の2023年10月の結果によると、住宅ローン利用者の74.5%が変動金利を選択したと答えています。2018年の調査では変動金利を選択した方の割合は60.3%だったことを考えると変動金利を選ぶ方が増加していることがわかります。

 

一方、同調査結果によると、今後の金利については、上昇すると考えている方が前回調査よりも増加していました。今後の金利が上がると考えている方が増加しているにも関わらず、変動金利を選ぶ方が多い理由としては、以下の点が考えられます。

変動金利と固定金利の差が大きい

元々、固定金利は変動金利よりも利率が高い傾向があります。しかし、2022年に入ってからは、各金融機関の変動金利の利率は変わらない中で、固定金利の利率は上昇傾向にあります。

例えば、住宅金融支援機構の35年間の固定金利住宅ローン「フラット35」の金利は、2022年11月頃から急上昇しており、2％目前に迫っています。

 

（参考）住宅金融支援機構　フラット35 借入金利の推移
https://www.flat35.com/files/400359529.pdf

 

変動金利と固定金利の差が開いたことが、変動金利を選ぶ方の割合が増加した理由の1つとして考えられます。

 

日本の金利は長年上がっていない

いくら変動金利の方が固定金利よりも利率が低いといっても、金利が上がることに対する不安は拭えないものです。しかし、結局のところ変動金利に影響を与える「短期プライムレート」は長年ほとんど上がって来ませんでした。

 

（参考）日本銀行　長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降
https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

 

日本に住んでいると「金利が上がる気がしない」と考え、変動金利を選ぶ方が多いのだと想定できます。

 

まとめ

 

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参考サイト：auじぶん銀行

 

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