auじぶん銀行の住宅ローンはつなぎ融資に対応？注文住宅での借り方

auじぶん銀行は、日本の住宅ローン業界の中でも特に人気を集めているネット銀行です。価格.comやオリコンのランキングでは常に上位に入り、2024年11月にはネット専業銀行として最速のペースで住宅ローン融資累計額5兆円を達成しました。こうした実績からも、auじぶん銀行が多くのご家族に選ばれている住宅ローンだということが分かります。

auじぶん銀行の住宅ローンは業界屈指の低金利（2026年7月時点の変動金利は全期間引下げプラン・新規借入で年1.134%※物件価格の80%以下でのお借り入れ等の条件あり。金利は毎月見直されるため最新は公式サイトでご確認ください）が高く評価されていますが、家族の万一に備える団信が充実しているのも大きな魅力です。auじぶん銀行の団信では、通常の団体信用生命保険（一般団信）だけでなく、上乗せ金利なしでがんや4疾病（急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患）に備えられる「がん50％保障団信」を選ぶことができ、すべての病気やケガによる長期入院に対する”全疾病保障”も付帯されています。

ただその一方で、auじぶん銀行では注文住宅の購入時に利用される「つなぎ融資」は提供していません。

つなぎ融資を組む手順

auじぶん銀行の住宅ローンを注文住宅で利用するためには、まず最初に一般的なつなぎ融資の仕組みと、それを利用するまでの流れを理解しておく必要があります。

ではまずはじめに、注文住宅のマイホームが完成するまでの流れを簡単に確認しておきましょう。

 

注文住宅を購入する際の手順は以下の通りです。※すでに土地をお持ちのケースなどでは、以下の手順とは若干異なりますので、事前に確認しておきましょう。

 

つなぎ融資とは、主に注文住宅で家を建てる人が建築中に必要なお金を調達するために利用する商品です。例えば「土地の購入代金」「工務店に支払う建築費用」などが建築中に必要なお金に当たります。

一方で、住宅ローンは”完成している建物とその建物がある土地を担保としてお金を借りるローン”です。そのため、建物が完成していない状態では原則として融資してもらえません。

そうなると、土地の購入から建物完成までの時期にかかるお金は住宅ローンで賄うことができないので、これらの費用は自己資金などで賄うしかありません。そういった住宅完成前の資金を融資してもらうのが、”つなぎ融資”や”分割融資に対応した住宅ローン”というわけです。

つなぎ融資で支払う費用の一般的な用途は以下の通りとなっています。

 

上記の代金は、家が完成する前に工務店やハウスメーカーに支払わなければいけませんが、一般的にこういった費用は「つなぎ融資」で借りたお金を利用して支払います。「つなぎ融資」は、最後に全ての元金を完済する仕組みになっているため、マイホーム建築中は利息だけを支払います。
そして建物が完成した後は、物件の引き渡しと同時に住宅ローンを借りることができるので、今度はそのタイミングで「つなぎ融資」によって借りたお金を住宅ローンで完済します。

要するに、「つなぎ融資」は建物を建築している”最中に”利用するローンということですね。

一方で、完成している住宅（建売住宅）を購入する場合は、住宅ローンの融資が開始した後そのお金で土地と建物代金をまとめて支払うだけで済みます。そう考えると、注文住宅は建売住宅と比べてお金の流れが複雑になるということが分かります。

つなぎ融資は提携会社の紹介制度が利用できる

最初からつなぎ融資を行っている銀行で住宅ローンを借りれば、注文住宅のために必要な資金の借り入れが1つの銀行で完結できますが、auじぶん銀行は”つなぎ融資”を提供していないため、住宅ローンはauじぶん銀行で借りつつ、つなぎ融資は他の金融機関を利用して融資を受ける形となります。

 

以前は利用者が自分でつなぎ融資を探す必要がありましたが、現在はauじぶん銀行が提携会社のつなぎ融資を公式に紹介しています。2024年8月からは東光商事株式会社の住宅つなぎ融資「とうこうブリッジローン」の紹介が始まり、株式会社アプラスのつなぎ融資を利用する場合の手続きも公式に案内されています。いずれもつなぎ融資の金額をauじぶん銀行の住宅ローンの借入金額に含めて申し込めるため、建物完成後の住宅ローンでつなぎ融資をまとめて完済する資金計画が立てやすくなっています（2026年7月時点。紹介先や条件の詳細はauじぶん銀行公式サイトでご確認ください）。

住宅ローンの手続きに加えてつなぎ融資の手配も、と聞くと少々面倒に感じるかもしれません。ただ、auじぶん銀行の住宅ローンには手間をかけるだけの魅力と価値があります。「面倒」という理由だけで選ぶと、最終的に住宅ローンの金利が高くなってしまったり、疾病保障が充実していない金融機関を利用することになったりして、将来的に後悔するリスクが高まります。家計を長く支える契約だからこそ、条件のよい組み合わせをじっくり選んでいきたいところですね。

つなぎ融資を提供している金融機関

auじぶん銀行の紹介制度を使わずに自分で探す場合、つなぎ融資を提供している主な金融機関は、銀行やノンバンクなどです。

ただ、通常の銀行の場合、つなぎ融資と自社の住宅ローンがセット（紐づけ）になっている場合が多いので注意が必要です。この紐付けが必須だと、auじぶん銀行の住宅ローンと組み合わせることができなくなってしまいます。他金融機関の住宅ローンとの併用がNGかどうかは公式サイトで調べるのもいいですが、つなぎ融資を申し込みたい金融機関に「auじぶん銀行の住宅ローンを借りる予定だけど、貴社でつなぎ融資の利用は可能ですか」と最初から質問してみるのが確実です。

なお、「住宅ローンとつなぎ融資を同じグループで完結させたい」という方には、たとえばSBI新生銀行のような選択肢もあります。SBI新生銀行の住宅ローンは土地購入資金向けのつなぎ融資（元金一括返済型住宅ローン）を自行で取り扱い、着工金・中間金はグループ会社のアプラスが対応しているため、窓口が近くまとまっているのが特徴です。保証料や一部繰上返済手数料が0円といった諸費用面の分かりやすさもあり、注文住宅の資金計画を比較する際の候補になります（最新の取扱状況は公式サイトでご確認ください）。

 

つなぎ融資を利用して注文住宅を建てる際の注意点

つなぎ融資を利用して、注文住宅を建てる際の注意事項は以下の通りです。

 

団信が付いていない場合がある

住宅ローンの場合は、フラット35を除いてほとんどの銀行が住宅ローンとセットで団信を提供しています。（※銀行の住宅ローンでは団信への加入が必須とされるのが一般的です）

団信に加入しておけば、返済中に債務者に万が一のことがあっても保険金で残債が返済されますので、残された家族の生活を考えると団信加入は必須といえるでしょう。

 

ところが、つなぎ融資の場合だと団信が付いていないことがあります。

土地を購入してから建物完成までの期間は平均で半年〜1年程度とされており、日数だけで見ればさほど長い期間ではありません。とはいえ、この短期間のうちに何も起こらないという絶対的な保証もなく、万が一債務者が死亡するなどといったことが起きると、遺族はつなぎ融資の返済の責任を負う必要があります。また、つなぎ融資だけでなく本来組むはずだった住宅ローンも本人不在では融資ができなくなるため、最悪の場合、建てたばかりの自宅を売却して返済に充てなければいけません。

 

自宅の評価額より、ローン残高の方が大きい場合は相続放棄をすることで遺族に負債が引き継がれないようにすることはできますが、その場合はせっかく建てた自宅も相続できません。こういった団信が付いていない場合の対策としては、掛け捨て型の死亡保険が有効です。

月額数千円〜1万円前後の保険料で、数千万円分の死亡保障が付けられるといった、比較的シンプルでスリムな保険があります。住宅ローンが開始されてしまえばこの死亡保険は不要になりますので、建築中の短期的な安心を得るためだけであれば、多少出費があるとしても子育て世帯こそ十分に検討の余地があるでしょう。

ただ、死亡保険の審査には１〜２週間程度の時間を要することになるので、しっかり計画を立てておく必要があります。

 

諸費用が住宅ローンとは別にかかる

つなぎ融資を利用の際には、住宅ローンとは別に事務手数料や抵当権設定費用などの”諸費用”が必要になります。

ただし、これらの諸費用は住宅ローンにつきもので、住宅ローンとつなぎ融資をひとつの銀行からセットで借りた場合でも同じです。つなぎ融資を借りる金融機関と住宅ローンを借りる金融機関を分けたことで生じる特別なデメリットというわけではありませんので注意しましょう。

 

建築に日数がかかると本審査の有効期間が過ぎてしまう

auじぶん銀行の審査結果が有効とされる期間は、承認日から180日間です。この有効期間は仮審査も本審査も同じです（auじぶん銀行公式FAQ・2026年7月確認）。

万が一、建築会社の都合による工期の延長などで引き渡しが遅れた場合は、住宅ローンの実行前に審査の有効期間が切れてしまうことがあります。有効期間を過ぎてしまうと審査がやり直しになってしまうので、もし再度の審査で予定の融資金額が承認されなかった場合は、住宅ローンの実行後でもつなぎ融資が残ってしまうかもしれません。

つなぎ融資の遅延損害金率は、年14.0％等の高い利率になっていることが多いため、建築会社とは事前に計画をしっかり打ち合わせしておく必要があります。また、期間に気を付けるだけでなく建物予算を高く見積もり過ぎないことも対策の１つとして重要です。

 

転職をすると住宅ローンの審査がやり直しになることがある

上記に述べた住宅ローン審査の有効期間内であっても、借りる方に大きな環境の変化があった場合は審査結果が無効となってしまうことがあります。その環境変化として、転職・退職といったものが挙げられます。

例えば、公務員の時に住宅ローンの本審査を行ったが、住宅ローン実行前に公務員を辞めて個人事業主になっていたという場合、職業だけでなく年収まで大きく変わってしまっていることがほとんどなので、審査がやり直しになる可能性があります。もし、生活や年収がガラリと変わってしまうほどの大きな転職を考えている方は、転職を決行する前にauじぶん銀行に相談をしておくといいでしょう。建築中に世帯の収入計画が変わりそうな場合（産休・育休の取得など）も、不安があれば早めに銀行へ確認しておくと安心です。

 

注文住宅の場合でもauじぶん銀行は検討の価値がある

auじぶん銀行がつなぎ融資を行っていないからといって、住宅ローンの対象から外してしまうのは機会損失かもしれません。auじぶん銀行がつなぎ融資を提供していないだけで、提携会社のつなぎ融資を利用すればauじぶん銀行の住宅ローンを利用できますし、前述した、団信がない可能性や諸費用がかかること、建築中に審査の有効期間が過ぎてしまう可能性、転職がリスクになる点は、どの銀行でつなぎ融資を利用しても必ず付いて回ります。なのでここからは、auじぶん銀行を選ぶメリットを取り上げます。

 

がん保障がついた団信に上乗せ金利なしで加入できる

auじぶん銀行の住宅ローンでは、健康状態など所定の条件を満たす満50歳以下の方であれば、上乗せ金利なしでがん50％保障団信に加入できます。主な団信の保障内容は以下の通りです。

 

予算の立て方がわからない場合

住宅購入予算の立て方がわからない場合や土地と建物の合計額について「どれくらいの予算を見積もったら良いかわからない」という方は、住宅ローンシミュレーションをしておきましょう。

auじぶん銀行のウェブサイトにある「住宅ローンシミュレーション」では、現在の年収から借入可能額を試算することができます。また、住宅ローンシミュレーション以外にも毎月の返済額や借り換えのシミュレーションも行うことができますので、予算立てに迷ったときは確認してみるといいでしょう。

一般的な情報サイト上にある住宅ローンの借入可能額を参考にしてもよいのですが、簡易的な概算値を示しているだけのケースが多いので、実際の融資可能金額とはズレが生じる可能性があります。加えて、銀行が貸してくれる金額が、教育費や日々の暮らしまで含めたご家庭にとって無理のない金額だとは限りません。

 

将来困らないためにも、住宅ローンシミュレーションを行って毎月の返済額を試算し、借りようとしている金額はお子さまの進学などライフイベントが重なっても滞りなく返済できそうな金額なのかをしっかり確かめましょう。

 

つなぎ融資とauじぶん銀行に関するよくある質問

建築中に支払うつなぎ融資の利息はどのくらい見込めばいいですか？

つなぎ融資の期間中は元金を返さず利息だけを支払うのが一般的で、利息は「借りた金額×金利×借りている日数」の日割りで決まります。つなぎ融資の金利は住宅ローンの金利より高めに設定されるのが通常で、たとえばアプラスのブリッジローン（つなぎ融資）の借入金利は「短期プライムレート＋年0.500％」（融資実行日の三菱UFJ銀行の短期プライムレートを基準）とされています（2026年7月・アプラス公式サイト確認）。借入額・期間によって負担は大きく変わるため、建築スケジュールが決まったら早めに試算し、諸費用と合わせて資金計画に織り込んでおきましょう。

「とうこうブリッジローン」とはどのようなものですか？

東光商事株式会社が提供する住宅つなぎ融資で、auじぶん銀行が2024年8月から公式に紹介を開始しました。土地の購入代金から建物完成までに発生する複数回の支払い費用に利用でき、つなぎ融資の金額をauじぶん銀行の住宅ローンの借入金額に含めて申し込めるのが特徴です。手続きの流れや条件の詳細は、auじぶん銀行および東光商事の公式サイトでご確認ください。

共働きのペアローンでも、つなぎ融資は利用できますか？

ペアローンや収入合算での借り入れを予定している場合でも、つなぎ融資を利用できるケースはあります。ただし、つなぎ融資側の申込者・連帯保証人の立て方など取り扱いは金融機関ごとに異なるため、住宅ローンの審査を進める段階で、つなぎ融資の紹介先にも世帯での借り方を伝えて確認しておくと手続きがスムーズです。ご夫婦それぞれの働き方や育休の予定も踏まえて、無理のない借入額を決めることが大切です。

 

まとめ

 

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