定期借地権 マンションで利用できる住宅ローンは？

マンション購入を検討している時に、土地の権利が所有権ではなく「定期借地権」となっている物件が販売されているのを目にしたことはありませんか？

「定期借地権」とは、1992年に施行された「借地借家法」で導入されたもので、導入以後26年間で定期借地権付きのマンションの供給は約27,000戸だといわれています。

定期借地権つきの住宅は一時期よりも減ったとされていますが、2017年には882戸、2018年上期には364戸が販売されています。

不動産価格の上昇に伴い、今後も定期借地権つきマンションは一定数の供給があるものと考えられます。

借地権付き建物を購入する際にも金融機関の住宅ローンを利用できます。

しかし借地権は一般的な土地の所有権とは異なる性質を持つため、通常よりも金融機関の審査が厳しくなるといわれています。

本ページでは定期借地権つきマンションのメリット、デメリットを改めて整理し、定期借地権つきマンションで利用可能なオススメの住宅ローンを紹介していきたいと思います。

定期借地権とは？

定期借地権とは一定期間、地主から土地を利用することを許可される権利のことをいい、土地そのものに所有権はなく、その土地に建つ建物の所有権だけを有することができます。

一般的に定期借地権は50年に設定されており、50年経過すると原則として更地に戻して地主に返却する必要があります。

また、建物ではなく土地を借りる形態になるため、原則的に月々の”地代”を支払う必要があります。さらに、定期借地権のある土地に建てた建物を売る場合は、地主の承諾が必要となります。

 

定期借地権 マンションのメリット

マンション価格が相場より安価になる

定期借地権マンションは、土地を購入しない分だけ相場より安価なマイホーム・マンションを購入できることが最大のメリットです。目安として相場より20-30％程度、安くなる傾向があるようです。特に、東京都内などの地価の高い場所では、住宅を買う時にコストを抑える事ができるので大きなメリットになります。

土地にかかる税金が不要

土地を所有すると固定資産税や都市計画税などの税金が発生しますが、借地の場合は所有しているわけではないので固定資産税や都市計画税は地主が納めることになり、購入者の支払いは不要となります。　

 

定期借地権 マンションのデメリット

毎月地代の支払いが必要となる

定期借地権では「土地を借りている」状態なので、毎月”地代”の支払いが必要となります。場合によっては地代が改定されて値上がりする可能性もあるため、マンション購入時には地代を確認しておくことが重要です。

利用できる住宅ローンが限られる

金融機関の中には、定期借地権マンションに住宅ローンを融資しないという銀行もありますので注意が必要です。通常の住宅ローンよりも選択肢が狭まる分、契約までに時間もかかりますし、選択肢が少ないからと言って不利な住宅ローンを契約しないようにしっかりと住宅ローンの比較をすることが重要となります。

50年後に更地にする必要がある

定期借地権では、期限である50年後に更地で地主に返却する必要があるため、老後の住宅として住むことができずに買い替えが必要になる可能性が高くなります。また、マンション売却時の定期借地権の残存期間が短いと、売却が困難となるリスクもあります。

残存期間が短くなるにつれ売却が難しくなる

残存期間が短いということは、当然その建物に長く住むことができない、ということと同意です。そのため、長くその建物に住みたいと考える買い手は購入をためらってしまいます。基本的に残存期間が短くなればなるほど、こういった傾向は強くなり、売却が難しくなるといってもいいでしょう。

 

定期借地権付きマンションがオススメな人は？

オススメな人

・初期費用を抑えたい人
・一定期間のみ居住を考えている人
・資産価値より居住目的を重視する人

 

オススメでない人

・長期的な資産価値を求める人
・その土地で永住したいと考えている人
・子供への相続を考えている人

 

定期借地権付き住宅ローンは、住む期間や資金計画に応じて選択するのがポイントです。

 

定期借地権 マンションで利用可能な住宅ローンは？

2024年9月現在で定期借地権付きのマンションで利用可能な住宅ローンをまとめてみました。

銀行・金融機関名	利用可否
アルヒ	店舗で申し込みをすれば可
住信SBIネット銀行	不可
auじぶん銀行	不可
PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）	不可
ソニー銀行	不可
SBI新生銀行	不可
イオン銀行	不可
SBIマネープラザ	不可
三井住友銀行	可能
三菱ＵＦＪ銀行	可能
みずほ銀行	可能

※他、一部の地方銀行でも利用可能

ただ、いずれも土地への担保設定が必要となるケースが多く、上記で可能となっているケースでも利用不可となるケースもあるため、複数の金融機関への審査申し込みが必須となるでしょう。

また、フラット35では定期借地権の利用が可能であるため、アルヒへの申し込みは外せないでしょう。

 

現在、分譲中の定期借地権 マンションは？(2025年2月現在）

マンション名	所在地
ローレルタワー名古屋栄	愛知県名古屋市
シエリア京都二条	京都市中京区
シエリア大和西大寺	奈良市西大寺
パークホームズ登戸	川崎市多摩区登戸
プラウド神田駿河台	東京都千代田区
レジデンス大日ステーションプレミア	大阪府守口市
エクセルグランデ刈谷銀座タワー	愛知県刈谷市
ジオ西宮今津	兵庫県西宮市
ウエリス吹田千里丘	大阪府吹田市
シエリア大手前	大阪府大阪市
Brillia City 西早稲田(ブリリアシティ西早稲田)	東京都豊島区
アルバックス太田川	愛知県東海市
パークコート渋谷ザ タワー	東京都渋谷区
ブランシエラ長浜元浜町	滋賀県長浜市
Brillia(ブリリア)City 三鷹	東京都練馬区
リビオシティ川口元郷	埼玉県川口市
シエリアタワーなんば	大阪府中央区
ジオ六甲道	兵庫県神戸市
アネシア栄 THE CITY	愛知県名古屋市
ザ・パークハウス 神戸三宮	兵庫県神戸市
シエリア高槻松原町	大阪府高槻市
Brillia(ブリリア) 品川南大井	東京都品川区
ブライムスイート建中寺	愛知県名古屋市
Brillia(ブリリア)大島	東京都江東区
ウエリス仙川調布の森	東京都調布市
エクセルグランデ刈谷銀座タワー	愛知県刈谷市
リビオ大宮宮原	埼玉県さいたま市
J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜	京都府京都市
パークホームズ月島二丁目	東京都中央区
プラウド天王寺清水谷	大阪府大阪市
ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス	東京都新宿区
パークホームズ大濠一丁目	福岡県福岡市

まとめ

今回は定期借地権付きマンションのメリット・デメリットや、利用できる住宅ローンについて詳しく解説しました。

定期借地権付きマンションは担保価値が低く、金融機関の住宅ローン審査に通りにくいことがありますが、金融機関によっては融資を受けられる可能性もあるため、一度相談してみてはいかがでしょうか？

 

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