auじぶん銀行の住宅ローンはつなぎ融資に対応している？

auじぶん銀行の住宅ローンの金利は、2024年9月適用の金利で変動金利タイプ（新規借り入れ）は年HPご確認%（全期間引下げプラン）、10年固定金利タイプで年HPご確認%（当初期間引下げプラン）と非常に低い金利水準です。

※ 審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。

 

※審査の結果によっては、保証付金利プランとなる場合があり、その場合、上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。それぞれの金利プランの詳細はこちらから確認してください。

 

しかも、auじぶん銀行の住宅ローンには、通常の団体信用生命保険（一般団信）だけでなく、無料でがんに対する保障や全ての病気やケガに対する全疾病保障も付いています。

 

価格.comやオリコンのランキングでは上位の常連ですし、2024年6月にはネット専業銀行としては最速ペースで4兆5,000億円の住宅ローン融資累計額を達成しています。このように、auじぶん銀行の住宅ローンは、ネット銀行だけでなく日本の住宅ローン業界の中でも人気を集めている住宅ローンですが、auじぶん銀行としては、注文住宅の購入時に利用される「つなぎ融資」は提供していません。

 

つなぎ融資を組む手順

auじぶん銀行の住宅ローンを注文住宅で利用するまでの流れを理解するには、最初に、一般的なつなぎ融資の仕組みとつなぎ融資を利用するまで流れを理解しておく必要があります。

 

まず、注文住宅のマイホームが完成するまでの流れを確認しておきましょう。つなぎ融資は、主に注文住宅で家を建てる人が、建築中に必要なお金を調達するために利用する商品です。例えば、建物が建つまでに必要な「土地の購入代金」、「工務店に支払う建築費用」です。

 

住宅ローンは、完成している建物とその建物がある土地を担保としてお金を借りるローンなので、建物が完成していない状態では原則として融資してもらえません。そのため、土地購入〜建物完成までの時期に必要なお金は自己資金などで賄うか、つなぎ融資や分割融資に対応した住宅ローンで手配するのが一般的です。

 

注文住宅を購入する際の手順は以下の通りです。土地を保有しているケースなどは以下の手順とは若干ことなります。

 

また、つなぎ融資で支払う費用の主な用途は以下の通りです。

 

これらの代金は、家が完成する前に工務店やハウスメーカーに支払う必要があります。一般的にはこれらのお金はつなぎ融資で金を借りて支払うことになります。

 

建物が完成さえすれば、物件の引き渡しと同時に住宅ローンを借りることができます。そのタイミングでつなぎ融資は住宅ローンで完済することになります。（つなぎ融資は、建物を建築中だけ使うローンです。また、つなぎ融資は最後に全ての元金を完済する仕組みになっていて、マイホーム建築中は、利息だけを支払うことになります）

 

完成している住宅（建売住宅）を購入する場合、住宅ローンを借りて、そのお金で土地と建物代金をまとめて支払うだけで済みますので、注文住宅は建売住宅と比べてお金の流れが複雑です。

つなぎ融資を利用する金融機関は別に選ぶ

つなぎ融資を行っている銀行で住宅ローンを借りれば、注文住宅で必要となる一連の資金調達が1つの銀行で完了しますが、auじぶん銀行で住宅ローンを利用する場合は、つなぎ融資は他の金融機関で借り、住宅ローンはauじぶん銀行で借りることになります。

つなぎ融資を自分で探して申し込むのは少し面倒ですが、auじぶん銀行の住宅ローンにはそれだけの魅力と価値があるのでめんどくさがらずにつなぎ融資を提供する金融機関に申し込みしていきましょう。

面倒という理由で、最終的につかう住宅ローンの金利が高かったり、疾病保障が充実していないと将来後悔する可能性が高まります。

 

つなぎ融資を提供している金融機関

つなぎ融資を提供している金融機関は、銀行、ノンバンクなどです。

 

通常の銀行の場合、つなぎ融資と自社の住宅ローンに紐づけられている商品が多いので注意が必要です。紐付けが必須だと、auじぶん銀行の住宅ローンとは組み合わせができないということです。

NGかどうかの判断は、つなぎ融資を行っている金融機関に「auじぶん銀行の住宅ローンを借りる予定だが、貴社でつなぎ融資の利用は可能か」と質問してみるのが確実です。

 

例えば、SBI新生銀行グループのアプラスであれば、「住宅つなぎローン」というつなぎ融資を提供していますし、住宅ローンを借りる銀行を限定・指定などはしていないようです。（2024年9月時点）

 

つなぎ融資を利用し、注文住宅を建てる際の注意点

つなぎ融資を利用し、注文住宅を建てる際の注意事項は以下の通りです。

 

団信が付いていない場合がある

住宅ローンの場合は、フラット35を除いて、ほとんどの銀行が住宅ローンとセットで団信を提供しています。（住宅ローンを利用するために団信への加入が必須です）

 

団信に加入しておけば、返済中に債務者に万が一のことがあっても、保険金で残債が返済されますので、残された家族の生活を考えると 住宅ローンの団信は必須といえるでしょう。 ところが、つなぎ融資には団信が付いていない場合があります。土地を購入してから、建物完成までの期間は半年〜1年程度とさほど長い期間ではありません。

しかし、建築中に債務者に万が一のことがあった場合は、遺族がつなぎ融資の返済の責任を負わなければいけません。 本来組むはずだった住宅ローンも、本人不在では融資ができません。 最悪の場合、建てたばかりの自宅を売却し返済に充てる必要が出てきます。

 

自宅の評価額より、ローン残高の方が大きい場合は、相続放棄をすることで遺族に負債が引き継がれないようにすることはできます。その場合はせっかく建てた自宅も相続できません。 団信が付いていない場合の対策としては掛け捨て型の死亡保険が有効です。

月額数千円〜1万円前後の保険料で数千万円分の死亡保障が付けられるスリムな保険はあります。 住宅ローンが開始されれば、この死亡保険は不要になりますので、短期的な安心を得るためであれば、十分に検討の余地があるでしょう。

ただ、死亡保険の審査には１〜２週間程度要することになるので、しっかり計画を立てておく必要があります。

 

諸費用が住宅ローンとは別にかかる

つなぎ融資を利用の際には、住宅ローンとは別に、事務手数料や抵当権設定費用などの諸費用が必要になります。このデメリットは、1つの銀行で住宅ローンとつなぎ融資をセットで借りた場合でも同じです。つなぎ融資を借りる金融機関と住宅ローンを借りる金融機関を分けることで特別にかかるわけではありません。

 

建築に日数がかかると本審査の有効期間が過ぎてしまう

auじぶん銀行の本審査の結果が有効とされる期間は、審査の承認日から180日間です。

これは、仮審査も本審査も同じです。 もし、建築会社の都合で引き渡しが遅れた場合は、住宅ローンの実行前に審査の有効期間が切れてしまうことがあります。 そうすると、審査をやり直しになってしまいます。もし再度の審査で予定の融資金額が承認されなかった場合は、住宅ローンの実行後でも、つなぎ融資が残ってしまうかもしれません。

つなぎ融資の遅延損害金率は、年14.0％等の高い利率になっている場合が多いです。 建築会社とは計画をしっかり打ち合わせておく必要があります。また、建物予算を高く見積り過ぎないことも対策の１つです。

 

転職をすると住宅ローンの審査がやり直しになることがある

上記に述べた住宅ローン審査の有効期間内であっても、借りる方の状況に大きな変化があった場合は、審査結果が無効となってしまうことがあります。その１つとして、転職や退職が挙げられます。

例えば、公務員の時に住宅ローンの本審査を行い、住宅ローン実行前に個人事業主になっていた場合は、職業が大きく変わっているので、審査のやり直しになる可能性があります。職を変える予定の方は、auじぶん銀行に相談をしておきましょう。

 

注文住宅の場合でもauじぶん銀行は検討の価値がある

auじぶん銀行がつなぎ融資を行ってないからといって、住宅ローンの対象から外してしまうのは機会損失かもしれません。auじぶん銀行がつなぎ融資を提供していないだけで、別途つなぎ融資を利用すればauじぶん銀行の住宅ローンを利用できますし、前述した、団信がない可能性、諸費用がかかること、建築中に審査の有効期間が過ぎてしまう可能性、転職がリスクになる点は、つなぎ融資を利用するのであれば付いて回ります。 ここからは、auじぶん銀行を選ぶメリットを取り上げます。

 

がん50％保障団信に金利上乗せなしで加入できる

auじぶん銀行の住宅ローンの利用者は、満18歳〜満50歳までの健康な方であれば、がん50％保障団信に加入できます。主な団信の保障内容は以下の通りです。

 

予算の立て方がわからない場合

住宅購入予算の建て方がわからない場合や土地と建物の合計額について「どれくらいの予算を見積もったら良いかわからない」という方は、住宅ローンシミュレーションをしておきましょう。

auじぶん銀行のウェブサイトには、住宅ローンシミュレーションが付いています。年収から借入可能額を試算することができます。 例えば、2024年6月3日時点で、年収から借入可能額を試算すると以下の通りになりました。ご自身でもやってみてください。

借入期間35年、借入金利年HPご確認%（全期間引下げプラン）（新規借り入れ）※1で試算

年収	借入可能額
600万円	4,000万円台
700万円	5,000万円台
800万円	5,800万円台

※auじぶん銀行のシミュレーションページをもとにみんなの住宅ローン編集部にて作成

※百万円以下切り捨てで表記。

※1　審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。

 

上記の住宅ローン借入可能額は、簡易的な概算値を示しているだけなので、実際の融資可能金額とはズレが生じる可能性があります。

また、銀行が貸してくれる金額が、自身にとって無理のない金額とは限りません。住宅ローンシミュレーションによって、毎月の返済額を試算し、滞りなく返済できそうな金額なのかを確かめましょう。

 

まとめ

 

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