auじぶん銀行の当初期間引下げ・全期間引下げプランの違いと選び方

 

auじぶん銀行は、KDDIと三菱UFJ銀行の共同出資で設立され、現在はKDDIグループ（auフィナンシャルホールディングス）の完全子会社となっているインターネット銀行です（2025年1月〜）。『いつどこにいても”自分のいる場所”が銀行になる』ことが名前の由来となっています。

auじぶん銀行の住宅ローンの借入金利は、日本国内の全ての銀行が提供している住宅ローンの中でも相当な低金利水準です。また、借入時に50歳以下であれば、がん50％保障団信や全疾病保障といった疾病保障が無料で利用できるのも魅力です。

 

ただ、実際にauじぶん銀行で住宅ローンを検討する際、多くの方が「全期間引下げプラン」と「当初期間引下げプラン」のどちらを選ぶべきか悩むでしょう。どちらの商品が特に優れているというわけではなく、借りる方の金利の見通しと返済計画、そしてご家族のライフプランによって合うプランは変わるので、初めて住宅ローンを借りる人が悩むのは当たり前といってもいいかもしれません。

この記事では、そんなauじぶん銀行の住宅ローンにおける全期間引下げプランと当初期間引下げプランのメリット・デメリットや違い、また、どういった方にそれぞれのプランが合うのかを解説したいと思います。

 

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全期間引下げプランについて

一般的に、私たちが住宅ローンを借りる時に適用される”借入金利”は、「基準金利―引下げ幅＝借入金利」という計算式で決定されます。auじぶん銀行は、この「引下げ幅」を大きく取ることで、魅力的な低金利を打ち出しています。

 

全期間引下げプランとは、借入期間中（借入開始から完済予定日まで）の全期間の引き下げ幅を平均的に引き下げるプランです。

変動金利を選択した場合は、当初に決定した引下げ幅が完済時まで続きます。auじぶん銀行の変動金利は、この引下げ幅が大きくなっており、他の銀行の変動金利と比較しても相当な低水準を実現しています。

 

一方で固定金利の場合は、一定の引下げ幅が借入期間中維持されるものの、引下げ幅自体は変動金利よりも控えめになっています。

基本的に全期間引下げプランでは、変動金利のほうが固定金利より大幅に低く設定されています。参考として、2026年7月適用の新規借入の場合、全期間引下げプランの変動金利は年1.134%（物件価格の80％以下でのお借り入れ等の条件あり）となっています（金利は毎月見直されるため、最新の適用金利は公式サイトでご確認ください）。当初の金利水準だけで比較するのであれば、変動金利のほうが有利に感じやすいでしょう。

 

全期間引下げプランが合う人

全期間引下げプランは、変動金利を選ぶ方に向いているプランです。

住宅ローンで固定金利を選んだ場合、当初の固定金利特約期間が終了すると、特に手続きをしなければ自動的に変動金利へ切り替わります。

ただし、その際に適用される金利の引き下げ幅は、最初から変動金利を選んでいた場合と比べると小さめに設定されるのが一般的です。

そのため、全期間引下げプランを選択するのであれば、はじめから変動金利型のプランを選ぶことで、より大きな金利引き下げ幅を借入期間中ずっと受け続けることができます。将来的に固定期間終了後の金利条件で悩むこともないので、変動金利派の方には特におすすめの選択肢といえるでしょう。

 

当初期間引下げプラン

当初期間引下げプランは、当初の固定金利特約期間の金利の引下げ幅が大きめに取られているプランです。ゆえに、当初の固定金利特約期間中の借入金利は、全期間引下げプランよりも低くなっています。参考として、2026年7月適用の新規借入では、当初期間引下げプランの固定10年は年3.070%となっています（適用条件・最新金利は公式サイトでご確認ください）。

しかし、当初の固定金利特約期間終了後の金利の引下げ幅は、全期間引下げプランの引下げ幅よりも小さくなります。また、当初期間引下げプランも固定金利特約期間終了時に、特段の指示を出さなければ変動金利に移行されます。

 

固定金利特約期間には、20年、30年、35年といった長期の期間も存在します。

 

35年ローンを組んでいる方が35年の固定金利特約期間を選んだ場合は、全期間が当初の固定金利特約期間になります。

つまり、全期間引下げプランで35年の固定金利特約期間を選ぶのであれば、当初期間引下げプランで35年の固定金利特約期間を選ぶ方が合理的ということになります。

 

当初期間引下げプランが合う人

当初期間引下げプランは、全期間を固定金利にしたい方に向いています。

 

ただし、当初期間引下げプランで当初の固定金利特約期間終了後の上がってしまった金利を払い続けるのは得策とはいえません。なぜなら、当初期間引下げプランは特約期間終了後の金利の引下げ幅が小さいため、比較的高い金利になってしまうからです。

例えば、35年ローンを組んでいる方が、当初期間引下げプランで当初の固定金利特約期間を5年にした場合、5年経過後の残りの30年は全期間引下げプランよりも高い金利になってしまうということです。仮に、残りの30年で変動金利を選択するのであれば、最初から全期間引下げプランで変動金利を選んでおいた方が良かった、ということになります。

 

当初期間引下げプランを選択する場合、全ての期間を当初の固定金利特約期間で覆うのであれば、「引下げ幅が大きい金利で全期間固定できる」というメリットがあります。

 

例えば、35年ローンを利用する際に「当初期間引下げプラン」を選び、固定金利特約期間を35年間に設定すれば、特約期間終了後に金利の引下げ幅が縮小されて金利が上がってしまうといったリスクを回避することができます。

また、固定金利派で、繰上げ返済を積極的に行い当初の固定金利特約期間中に返済を完了させてしまう、という計画の方にも、当初期間引下げプランは向いています。

 

金利は今後上がるのか？

どちらのプランを選ぶかを判断する上で大切なポイントが、今後の金利の行方です。

日本の金融機関の住宅ローンの基準金利は、長らく低下傾向が続いてきました。1980年代〜1990年代にかけておきた「バブル」が崩壊した後に、変動金利の低下が進んだことにより、1990年代の後半からは20年以上低水準が続いてきました。

 

しかし、この状況は大きく転換しています。日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、段階的な利上げを進めており、2026年6月の金融政策決定会合では政策金利（無担保コール翌日物の誘導目標）を1.0%程度まで引き上げました。これは1995年9月以来、約31年ぶりの水準です（日本銀行公表資料・2026年7月確認）。政策金利に連動しやすい変動金利型の住宅ローンにも、上昇圧力がかかる局面に入っています。

 

「住宅ローンの金利が急激に上がって変動金利の支払いが苦しくなる」という現象は、過去20年あまり事実上起きてきませんでしたが、これからの返済計画では金利が上がる可能性を織り込んでおく必要があります。日銀の今後の利上げペースについては市場や専門家の間でも見方が分かれており、誰も確証は持てません。金利動向は日銀の公表資料や各行公式サイトで最新情報をご確認ください。

 

金利が上がった場合に変動金利から固定金利に変更可能？

日本では利上げ局面が続いており、「変動金利から固定金利に変更すれば良いのでは？」と考える人はいると思います。

固定金利に変更すれば、その後の利上げの影響は受けなくなるので一安心だからです。実際、auじぶん銀行の公式FAQを見る限り、変動金利から固定金利への変更は受け付けているようです。

ただ一方で、固定金利特約期間中は、変動金利に変更はできないようです。単純に利上げを理由に金利プランを変更したいのであれば、固定金利からわざわざ金利上昇時にリスクのある変動金利に切り替える人はほとんどいないでしょうから、この点は問題にならないと思われます。

 

（参考）auじぶん銀行　【住宅ローン】金利タイプの変更はいつでもできますか。

https://help.jibunbank.co.jp/faq_detail.html?id=1196

 

それよりも悩ましいのが「金利が上がるのは変動金利より固定金利の方が先になりやすい」という傾向です。固定金利は、10年もの国債等の金利に連動する傾向があり、国債は市場で金利が決まります。

日本の長期金利（10年国債利回り）は上昇傾向が続いており、2026年7月時点では2.8%近辺まで上昇する場面が見られています（長期金利は日々変動します。最新の水準は財務省等の公表データをご確認ください）。これは日銀による金融政策の正常化や、国債買い入れの減額が背景にあるとみられています。

日銀は2024年3月にイールドカーブ・コントロール（長短金利操作）の枠組みを終了し、国債の買い入れ減額などを通じて金利形成を市場に委ねる方向へ徐々に移行しており、その結果として長期金利が上昇する局面が見られています。

一方、変動金利は政策金利に連動するといわれています。政策金利は前述のとおり2026年6月に1.0%程度まで引き上げられています。

一般的に、金利上昇局面では、国債利回りが先行して動くことが多く、その結果として固定金利が先に上昇し、変動金利は遅れて影響が出る傾向があります。

 

ゆえに「金利が上がり始めたから変動金利から固定金利に変更しよう」と思い立った時には、固定金利はすでに高い水準にある可能性があります。しかし、変動金利のままで「どこまで金利が上がるかわからない」という恐怖感を持つくらいであれば、多少金利が高くなってしまっても固定金利に変更するのは、ありかもしれません。

 

迷ったときはミックスローン

全期間引下げプランを選ぶか当初期間引下げプランを選ぶかというのは、変動金利を選ぶか固定金利を選ぶか、という選択をすることとほぼ同義です。

 

筆者がFPとしてセミナーを行ったり、個別相談を受けていると「変動金利と固定金利のどちらが正解ですか？」という質問を受けることは日常茶飯事です。

 

ただ、ここまで記事を読まれた方はお気づきだと思いますが、どちらが正解ということはありません。

 

端的にいえば、金利が上がらなければ全期間引下げプランで変動金利を選ぶのが正解であり、金利が上がった場合は当初期間引下げプランで固定金利を選ぶのが正解だった、ということになります。つまり、結果が出るまで正解はわからないということです。

 

ただ、ひとつの考え方として、変動金利は世の金利情勢に左右されるものです。大きな変動が起きても「金利が上がるのが今の世の中の流れなのだから仕方ない」と割り切れる方は、心理的にも変動金利が向いています。もちろん、そういう時のことを考えて金利上昇に耐えられる借入額に抑えることも重要です。

 

一方で、固定金利と変動金利の金利差は、金利上昇リスクに対する保険料だと考えることもできます。金利上昇による経済的ダメージに耐えられない方は、保険に加入する感覚で固定金利を選ぶのもありだということです。お子さまが小さく、これから教育費が本格化するご家庭では、「毎月の返済額が読める」こと自体が家計運営の安心材料になります。教育費のピーク（高校・大学進学期）と住宅ローンの返済が重なる時期を見据えて、その期間の返済額を固定しておくという考え方も、家族の暮らしを守る選び方のひとつです。

 

迷った場合は、一部ずつ両方のプランを選ぶミックスローンという選択肢もあります。

例えば、3,000万円の住宅ローンを借り入れする場合、2,000万円を固定金利型、1,000万円を変動金利型で・・・というように、異なる金利タイプを組み合わせることが可能です。
金融機関によっては、返済期間をミックスすることができる商品もあり、この場合は異なる金利タイプの組み合わせだけでなく、固定金利型どうしの組み合わせも可能です。

 

繰上げ返済はした方が良いのか？

住宅ローンを借りる際には「繰上げ返済」の予定はしっかりと考えておく必要があります。

前提として、「繰上げ返済をすることで、金利負担が軽減されるため、総返済額は少なくなる」ということがいえます。ただ、だからといって繰上げ返済を急ぐことだけが選択肢ではありません。ここからは、繰上げ返済をすべきか否かを判断するための考え方を解説します。

 

全期間引下げプランで借りた方、全期間分の固定金利を選んだ方

全期間引下げプランで変動金利を選択した方や、全期間分の固定金利特約期間を選んだ方の中には、「繰上げ返済はせずに35年めいっぱいかけて返済する」という方も少なくありません。

 

このように考える理由の1つに、団体信用生命保険（団信）の存在があります。

団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で残りのローンが完済される仕組みです。万が一のときに家族への返済の負担が残らないようにするための重要な保障といえます。

住宅ローンを利用する際には、ほとんどの金融機関で団信への加入が必須とされています。ローンの返済中に予期せぬ事態が起きても、家族が自宅を失う心配を軽減できる点が大きな安心材料です。

auじぶん銀行には、死亡・高度障害時を保障している通常の団信だけでなく、がんに罹患した場合を保障する団信もあります。

例えば、「がん50％保障団信」は、がんと診断された場合に住宅ローンの残高の半分が保障される仕組みです。これにより残債が軽減されるため、その後の返済負担も抑えられる点が特徴といえます。

がんの治療や療養を終えたあとも、体力や働き方が以前と同じようには戻らない可能性もあります。そのような場合でも、がん50％保障団信に加入していれば、がんと診断される前のおおよそ半分程度の返済額で済むため、無理なく返済を続けやすくなります。結果として、返済が滞ってしまうリスクを抑えることにもつながります。

 

また、がん50％保障団信には、入院保障も付いています。がん以外の病気や怪我を含めて、入院が継続31日以上になった場合には、毎月の返済額分の保険金が支払われます。

入院が長引いた場合は、入院30日ごとに同じように保険金が支払われます。

そして、入院が継続180日以上となった際には、残債が完済されます。

 

auじぶん銀行では、がん50％保障団信に金利上乗せなしで加入できます。

手元資金は教育費や万一への備えとして確保しつつ、住宅ローンは団信で守られている、という状態を作ることで、ご家族の安心はより強固になります。

 

当初の固定金利特約期間が終了し、途中から金利が上がる可能性が高い方

当初期間引下げプランを選択した方で、当初の固定金利特約期間が借入期間よりも短い方は、毎月の返済額が途中から上がってしまう可能性が高いことに注意しましょう。

 

返済額が上昇した際には、期間短縮型の繰上げ返済で残債を完済してしまうか、返済額軽減型の繰上げ返済を行うことで、金利が上がっても、毎月の返済額が増加してしまうことを抑えることができます。

借入額の目安は？

金利プランを選択することも大事ですが、そもそも「自分はいくらまでなら借りても問題ないのだろう」という不安をお持ちの方は多いと思います。

 

借入額は、現在だけでなく未来も想定して考える必要があります。

まず、現在に関しては「住宅ローンの毎月の返済額＋住宅の維持費（管理費用、修繕費用、固定資産税等）」が無理のない金額であるかどうかを家計簿を付けて考えてみましょう。この時点で赤字になってしまう場合は、借入額が収入に対して多すぎるのか、他の支出が多いのかといった、赤字になってしまう原因を見つけることが大切です。この際に、”家計簿アプリ”を使って項目を整理することで、突出した支出を発見できる場合がありますのでおすすめです。

 

現時点で返済額に問題がない場合、今度は未来における借入・返済プランをシミュレーションしてみましょう。たとえば、子供の教育費が大きくなる時期に金融資産が尽きてしまう場合は、再検討の必要があります。また、返済途中で定年退職を迎え、急激に家計が赤字になるようなプランも大変危険です。住宅ローンは固定費として家計の重しになるので、将来においても無理のない範囲内に収まるように、借入額を検討することが大切です。変動金利で借りる方は、金利上昇時のシミュレーションもやっておきましょう。

まとめ

 

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