auじぶん銀行の住宅ローンは注文住宅で利用できる？市街化調整区域は？

注文住宅でマイホームを建てる場合、「つなぎ融資」という金融商品を不動産会社やハウスメーカーから案内されることが多くあります。

大半の人は家を建てるのは初めての経験なので、工務店やハウスメーカーから案内された住宅ローンやつなぎ融資をそのまま利用する人が多いと思いますが、住宅ローンと同じようにつなぎ融資は自分で有利な条件の商品を探して選ぶことができます。

最初につなぎ融資について解説していきます。

つなぎ融資とは？

”つなぎ融資”は、土地を購入してから建物を完成させるまでに必要になるお金を借りるためのローン商品です。

注文住宅で家を建てる場合、土地購入代金、建物の着工金、中間金などの高額なお金を段階的に工務店やハウスメーカーに支払う必要があります。

住宅ローンは、建物が完成して引き渡される時にそれを担保にお金を借りるローン商品なので、住宅が完成するまでに必要な資金は自己資金またはつなぎ融資で用意するのが一般的です。（つなぎ融資は、物件が引き渡される時に住宅ローンで全額返済する商品です。通常、戸建て住宅は1年以内に完成しますので借りている期間は1年程度です）

なお、住宅ローンを分割して融資をすることで土地購入代金や建築中の資金が手当てできるように段階的に貸してくれる銀行もありますが、つなぎ融資を積極的に提供している銀行はそれほど多くはありません。例えば、ネットで人気のauじぶん銀行は、つなぎ融資もしくは分割する形式の住宅ローンを提供していません。

では、注文住宅という形でマイホームを手に入れようとする人はauじぶん銀行で住宅ローンを借りることを諦めなければならないかと言うと、答えは「No」です。つなぎ融資は他の金融機関を利用し、住宅ローンはauじぶん銀行を利用するという形をとれば、注文住宅でもauじぶん銀行の住宅ローンは問題なく利用できます。

この記事では注文住宅でauじぶん銀行の住宅ローンを利用するための方法を解説します。

※つなぎ融資を利用するには先に「auじぶん銀行の住宅ローンの審査を通過しておく」必要があります。つなぎ融資を探す前にauじぶん銀行の住宅ローンに申し込んで審査を進めることをおすすめします。

auじぶん銀行の住宅ローンの審査の詳細はこちら

auじぶん銀行の住宅ローンが人気の理由

※審査の結果によっては、保証付金利プランとなる場合があり、その場合、上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。それぞれの金利プランの詳細はこちらから確認してください。

auじぶん銀行の住宅ローンは、低金利と魅力的な医療保障付の団体信用生命保険（団信）が両立しているという特徴があります。

まず、金利については、2023年9月時点で変動金利は新規借り入れ時の金利が年HPご確認%（全期間引下げプラン）、当初引き下げプランの10年固定金利の金利は年HPご確認%（当初期間引下げプラン）、固定20年固定の金利は年HPご確認％（当初期間引下げプラン）となっており、auじぶん銀行の住宅ローン金利は各銀行の中でもトップクラスの低金利水準です。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。

また、満50歳までの人であればがんと診断されたら残債の半分が保険金で返済されるがん50%保障団信が金利上乗せなしで利用できます。その上、この団信には全てのけが・病気で入院が継続約1ヶ月以上になった時に毎月分の返済が免除される特約や、同じく入院が180日以上となった場合には残債が全てなくなる特約が付帯されています。もちろん、死亡・高度障害、リビングニーズ特約（余命6ヶ月の宣告で残債がなくなる）も付いています。

さらに、 金利を上乗せすることで、がん100％保障団信やがん100% 団信プレミアムを利用することもできます。

これらの団信は、健康でかつ50歳までの方が対象の団信ですが、51歳以上でも65歳までの方なら保障が死亡・高度障害およびリビングニーズ特約に限定された一般団信には加入できます。さらに、高血圧症、糖尿病、肝機能障害がある方でも利用できる可能性があるワイド団信も年0.3%の上乗せ条件で利用できます。

※新団信は2023年7月1日以降お借入れの方に適用

auじぶん銀行の住宅ローンの申し込み手順

まずはauじぶん銀行の住宅ローン申し込みのフローを確認しておきましょう。auじぶん銀行の住宅ローンの申し込みは、5つのステップになっています。

住宅ローン申し込みまでのステップ

ここまでが基本的な住宅ローンの申し込みの流れです。

さらに詳しい申込手続きはこちら

注文住宅購入までの手順

次にauじぶん銀行の住宅ローンを利用することを前提とした注文住宅の購入までのフローを解説します。auじぶん銀行はつなぎ融資を行なっていないため、つなぎ融資はauじぶん銀行以外の金融機関を利用する必要があります。

注文住宅購入までのステップ

まずは仮審査の申し込みから（無料）

つなぎ融資を利用する時の留意点

つなぎ融資をノンバンクなどのauじぶん銀行以外の金融機関から借りて、住宅ローンをauじぶん銀行で借りる場合、いくつかの留意点があります。

１つめは手続きの手間です。つなぎ融資と住宅ローンの利用先が異なる場合、住宅ローンとつなぎ融資をセットで利用できる銀行と比較すると手続きは煩雑になってしまいます。しかし好条件を勝ち取るためには多少の手間は惜しまない方が良いかもしれません。

2つめは審査結果のリスクです。つなぎ融資と住宅ローンを１つの銀行で利用する場合、原則は住宅ローンの審査が通っていれば、つなぎ融資の審査も問題なく通ることが想定できます。しかし、２つの融資を異なる金融機関で借りる際には、それぞれ審査の方式が異なりますのでつなぎ融資と住宅ローンのうちどちらか一方だけ融資審査が通らないということがあり得ます。

３つめは期間のリスクです。auじぶん銀行の住宅ローンは、本審査後の有効期間が180日となっています。万が一工期が遅れてしまい、引き渡しが伸びてしまうと審査をやり直さなければならなくなり、収入が下がっている場合などは審査に落ちてしまうことがあります。もし他に住宅ローンを借りる銀行がみつからなければ、つなぎ融資が返済できず遅延損害金が発生してしまいます。ハウスメーカーや工務店と工期の点はよくよく打ち合わせておきましょう。

4つめはノンバンクのつなぎ融資に団信が付いていないことがある点です。auじぶん銀行が提携しているアプラスのつなぎ融資は団信を付帯することもできるようです。つなぎ融資は、建築中の数ヶ月のみ借りるローンのため「万が一」が起きる可能性は高くありません。そのためほとんどの人が、ノンバンクのつなぎ融資に団信が付いていないことを気にしていません。しかし、もし建築中に注文者に万が一が起き、つなぎ融資に団信がない場合、負債と建築中の物件が遺ってしまうことになります。この場合、住宅ローンの団信は使えません。住宅ローン自体が実行されていないからです。

このような自体にならないようにするために、団信なしのつなぎ融資を借りる際には、住宅ローンが実行されるまでの間、生命保険に加入しておくことが得策です。その場合の生命保険は、短期間で解約可能な掛け捨て保険がおすすめです。保険の代理店で相談してみるか、インターネットの安価な保険料の商品を探してみるのも一案です。

市街化調整区域でもauじぶん銀行の住宅ローンは組める？

市街化調整区域とは、郊外の地に無秩序に建物を建てて市街化できないようにするために、住宅の建設が制限されている区域のことをいいます。

市街化調整区域でマイホームを建築する場合は、管轄する自治体に開発許可を取らなければいけません。また、ガスや下水道などのインフラが整備されていない場合は、工事が必要になります。このような不便さから、市街化調整区域の土地は一般的に市街化区域の土地より安く販売されている傾向があります。

市街化調整区域の土地は、担保価値が低いので住宅ローンの審査では不利になってしまいます。

auじぶん銀行では、市街化調整区域の土地を住宅ローンの担保の対象と認めるケースはあるようです。しかし、一般的には開発許可が降りない土地、建物が建っていても再建築ができない土地、そもそも流通性がない土地は、担保として承認されない可能性が高いといえます。安い土地が見つかったからといって、安易に契約をしてしまわないように気をつけましょう。

すでに注文住宅に住んでいる方は借り換えを検討できる

既に注文住宅を建てて住んでいる人の中には、スムーズな手続きを優先するために、つなぎ融資と住宅ローンをセットで行っている金融機関で住宅ローンを借りたという方が多いのではないでしょうか。

一般的に住宅ローンの借り換えは、残債が1,000万円以上かつ、残りの返済期間が10年以上あり、借り換え後の金利が1％以上落ちる場合に効果があるといわれています。

残債が多く残っており返済期間が長いケースでは、金利は必ずしも1％も落ちなくても十分に借り換えのメリットが生じることがあります。該当する方はauじぶん銀行のウェブサイトの住宅ローンシミュレーションを試してみることをおすすめします。

つなぎ融資に近い機能がある住宅ローンも存在する

本記事で解説してきたとおり、つなぎ融資の役割は「土地の購入資金の工面」と「建物を建てるための資金の工面」です。住宅ローンは、土地と建物が揃っていないと実行されないため、土地購入〜竣工までを「つなぐ」ためにあるのがつなぎ融資です。

しかし、銀行によっては、つなぎ融資に似た商品として、「土地購入代金を融資する」という商品を見受けます。このタイプの融資は、一見つなぎ融資と同じタイプの商品に見えますが、着工金や中間金の準備には使えない、という欠点があります。

着工金や中間金などの「土地購入代金以外の竣工までに必要な資金」を自己資金で準備できる人には向いている商品です。

また、ハウスメーカーが、着工金・中間金は不要とし、竣工時に住宅ローンで一気に支払いを済ませることに同意してくれるケースでは利用の価値があります。

しかし、一般的なつなぎ融資と同じ感覚では利用ができないことは事実です。ローン商品を見る際には、利用可能な資金使途をよく確認しておくようにしましょう。

注文住宅購入時は綿密な計画を立てる

遠藤功二

ここまで見てきた通り、ノンバンクなどの金融機関のつなぎ融資を利用すれば、注文住宅でもauじぶん銀行の住宅ローンを利用することができます。ただ「2つの金融機関とやり取りするのは大変そう」と 感じる方も多いのではないでしょうか。そのような方は、不動産会社やハウスメーカー、もしくは工務店と密に連絡をとりながら進めていくことで不安感が軽減できます。住宅は一生に1回の買い物になる方が多く、手続きに慣れている方はほとんどいません。不安を隠さずにつなぎ融資と住宅ローンに関して相談した際に、親身に対応してくれる業者と付き合うのが理想です。 住宅ローンの返済は長期に渡ります。

auじぶん銀行はつなぎ融資に直接的に対応していないので、注文住宅のハウスメーカーや工務店がauじぶん銀行の住宅ローンをおすすめしてくることはほとんどないでしょう。つなぎ融資の手続きは確かに面倒ですが、しっかりと段階的に手続きしていくことで、注文住宅でも超低金利と充実した医療保障が受けられるauじぶん銀行の住宅ローンを利用することは可能です。

注文住宅でauじぶん銀行の住宅ローンを利用できないか、と考えている人は、まずは仮審査に申し込んでみると良いでしょう。

auじぶん銀行の住宅ローンの仮審査申込はこちら

参考サイト：auじぶん銀行　住宅ローン　公式サイト

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