auじぶん銀行の住宅ローン＜保証付金利プラン＞とは？

この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンの「保証付金利プラン」について解説しています。

auじぶん銀行の住宅ローンは、たくさんの魅力が詰まった住宅ローンです。そのため、住宅購入を予定している大半の人が「auじぶん銀行で住宅ローンを借りたい」と考えていても不思議ではありません。

ただ、どの銀行にも共通することですが、住宅ローンは申し込んだら必ず利用できるという商品ではありません。特に、auじぶん銀行のように低金利で住宅ローンを貸す場合は、基本的に住宅ローンの審査は厳しく行われます。そのため、利用したくて申し込みをしても審査で落ちてしまう可能性は十分にありますし、実際に審査に落ちてしまったというケースも多く報告されています。

ですが、auじぶん銀行ではそういった保証会社無しの住宅ローンを融資できない人に対して、通常の住宅ローンとは金利や審査条件が異なる「保証付金利プラン」という住宅ローン（金利プラン）を、静岡銀行グループの”静銀信用保証株式会社”と提携して提供しています。

auじぶん銀行の住宅ローンは低金利ですが、保証会社を使っていないということもあり審査に通らないケースが少なからずあるようです。そんな時に力を発揮するのが、この保証会社の保証がついた住宅ローンということですね。

今、もっとも注目すべきはSBI新生銀行の住宅ローンか！？

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これまで、日本の住宅ローン業界を引っ張ってきたネット銀行が住宅ローンの金利を大幅に引き上げています。業界全体が金利引き上げ傾向ですが、ネット銀行の住宅ローンの引き上げペースは早く、「ネット銀行の住宅ローンの金利は低い」といはとても言えない状況になっています。そんな中で、目立っているのがSBI新生銀行の住宅ローンで、変動金利タイプの金利は年0.660%～と業界最安値水準の低金利です。変動金利で1%を超える金融機関がどんどん増えているなか、SBI新生銀行の注目度は一気に高まっています。

• 変動金利タイプは年0.590%～(キャンペーン適用時）
• 固定金利タイプの金利も魅力的。
• 新規借り入れ・借り換えに対応。

利用条件・最新情報について詳しくはこちら

保証会社の役割とは

ネット銀行以外の従来型の銀行では、住宅ローンの利用時にそれぞれの都市銀行、地銀で提携している”保証会社”を利用するのが一般的です。保証会社は債務者が返済できなくなった時に債務者の代わりに返済をしてくれる役割を持っており、これを”代位弁済”といいます。

保証会社を利用することで、万が一貸し倒れてしまった場合のリスクを保証会社が負うことになり、銀行としては貸倒れのリスクを回避できる、という仕組みになっています。利用者からすると、代位弁済は銀行側がリスクを回避するための仕組みだと捉えられるため、銀行側で保証料を負担して欲しいと思ってしまいますが、保証会社の保証料は住宅ローンを利用する債務者が負担するのが一般的です。

auじぶん銀行の通常の住宅ローン（保証会社を利用しないプラン）の場合、保証会社を利用していないので債務者は保証料を負担する必要がありません。

しかし、通常の住宅ローンの審査を行った結果、「通常の住宅ローンでは融資できないが、保証会社を利用するプランであれば融資可能」という条件付きの審査結果になることがあります。そのような審査結果になった時には、通常の住宅ローン金利ではなく、保証料分の金利が上乗せされた「保証付金利プラン」を利用することになります。

＜保障会社のイメージ＞

保証付金利プランが推奨されるタイミング

auじぶん銀行では、住宅ローンの契約までに仮審査と本審査があります。

auじぶん銀行に限らず、住宅ローンの審査は仮審査と本審査の結果が異なることがあり、仮審査に通ったからといって本審査も問題ない、ということは決してありません。仮審査では保証会社の利用を推奨されなかったにもかかわらず、本審査では「保証付金利プランでのみ融資可能」という回答になってしまったというケースも十分あり得ます。

保証付金利プランの利率

保証付金利プランの金利には、保証料相当額が上乗せされます。

変動金利を選択する場合は、保証会社を利用しない「全期間引下げプラン」より、「保証付金利プラン」の金利が高くなります。

例えば、以下＜例＞のケースでは、保証付金利プランの方が、当初期間引下げプランよりも有利になり、総返済額も保証付金利プランの方が少なくなります。

＜例＞
【借入期間】
35年

【借入金額】
3,000万円

【期間の選択方法】
当初固定期間を5年とし、その後も5年固定金利を繰り返す。

【その他の前提条件】
基準金利は変動しないものとする。保証付金利プランは優遇幅の最大値が採用された場合。

詳しくは、auじぶん銀行の公式サイトでシミュレーションをしてみてください。基本的には保証会社を利用しないプランの方が有利ですが、細かく金利プランを比較すると意外な結果になることもあります。

審査結果の根拠・落ちた理由を知るのは難しい

住宅ローンの審査結果は、審査過程のすべてを公表してくれるわけではなく、審査に落ちてしまった時にその理由を完全に知ることは不可能となっています。

一般的に銀行は、審査は「総合的判断」で結果を出していると言われています。そのため、仮に審査に落ちてしまった場合や保証付金利プランが推奨された場合であっても、何故こういう結果が出てしまったか問い合わせたところで「総合的判断の結果です」と言われる可能性が高いと思われます。

顧客の立場としては腑に落ちないかもしれません。しかし、金融業界ではこういった審査は全ての審査過程を明らかにしないのが普通です。
これは、”審査過程や審査基準を明らかにすることによって虚偽申込や不正利用に繋がる恐れがあるから”であって、そういった重大な不正を未然に防ぐという目的もあります。そのため、審査の合否基準は基本的に教えてもらえないと思ったほうがいいでしょう。

審査ポイントから結果の根拠を推測する

前述の通り、審査の情報は公表されませんので、どういった理由で「保証付金利プラン」になるかは”審査項目”を参考にして考えるしかありません。

まず、auじぶん銀行では住宅ローンの本審査において下記の提出物を求めていますので、「保証付金利プラン」となる理由は”提出物のどういったところを見られているのか”を考えることで、ある程度推測することができます。

本人確認書類

本人確認書類（住民票の写し、運転免許証、パスポート、健康保険証、特別永住者証明書、在留カードなど）に記載されている事項は、氏名、生年月日、住所等です。
住宅ローンでは一般的に、年齢が高ければ高い方ほど病気になる可能性が高いと判断され、団信の加入審査では不利になりやすいと言えます。

また、当然ではありますが、定年退職になるタイミングは20代の人と比べると50代の人の方が早く、審査結果を出す際のポイントのひとつにある”年齢（借入期間と完済時の年齢のバランスを含む）”に大きく影響していくと考えられます。

収入関連書類

収入関連書類は、源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書、確定申告書一式、納税証明書などが挙げられます。

基本的に収入状況は、”保証会社の利用が必要かどうかを判定するための重要な審査基準になっている”と考えておきましょう。なお、auじぶん銀行では、住宅ローンの利用条件の１つに、「年収200万円以上」と下限を設けているものがあります。当然、これを満たしていないと審査に通ることはできません。

だからといって、年収200万円以上であれば無条件に希望する金額を借りられるということではありませんし、逆に年収200万円ピッタリぐらいでは、審査に落ちる可能性が高くなるのは否定できません。

もし、現在の収入状況がそのような場合、年収100万円以上で利用できる”フラット35”や”イオン銀行”などが候補にあがってきます。

物件関連書類

物件関連書類としては、売買契約書、重要事項説明書、パンフレット・チラシ、住宅地図、建築確認済証、建築確認通知書、建築確認概要書、建築確認申請書、建物配置図、各階平面図、立面図、工事請負契約書、追加工事契約書などが必要になります。

住宅ローンを組む時には、その物件に”抵当権”を設定します。抵当権を設定することで、債務者が住宅ローンを返せなくなった時に、銀行は物件を売ることで返済に当てることができます。物件に抵当権を設定することを「担保に入れる」といいます。

銀行は、この担保価値を、融資できるか否かの大きな判断材料としてます。

土地や建築会社に対して、何らかのネガティブな印象を銀行がもってしまった際には「担保としての価値が心許ない」と判断され、保証会社の利用が必要になってしまうかもしれません。

団体信用生命保険（団信）の書類

さらに住宅ローンの借入額が5,000万円を超える場合には、健康診断結果証明書が必要になります。ただ、一般的に健康状態は、保険会社が団信の加入の可否を判定する際に利用するものであって、顧客の収支状況とは直接の関係はありません。

auじぶん銀行では、住宅ローンを借りる際に、団信の加入が義務になっています。団信には告知が必要です。債務者に万が一のことがあった際には団信で住宅ローンは完済されます。

ですがもし、保険会社が健康状態に不安があると判定した際には、auじぶん銀行では”ワイド団信”を案内されることがあります。（一般団信で住宅ローンの審査に申し込んでいた場合には、自動的にワイド団信での審査に切り替えてくれます。）

ワイド団信は、持病や病歴があるせいで一般団信や疾病保障付きの団信の対象外となってしまった方でも加入できる可能性がある、引き受け条件が緩和されているタイプの団信です。

ワイド団信含め、団信の加入が全くできない場合は、auじぶん銀行では住宅ローンの利用ができません。健康状態の情報は、保証会社の利用の有無を判定する際に全く使われていない、とは言い切れませんが、主には団信の審査のために提出しているものだと考えるのが一般的です。

その他の書類

auじぶん銀行では、前年以降に勤務先が変わった方や海外赴任から帰国した方、育休や産休から復帰した方からは、直近の給与明細3ヶ月分と直近の賞与明細1年分の提出を求めています。
また、転職や会社役員就任後3 年未満の方は、職歴書の提出が必要です。

これらの情報を根拠に、返済に対してauじぶん銀行が不安要素を感じた場合は、保証会社の利用が推奨されるケースもあると思われます。

保証付金利プランを利用すべきか

auじぶん銀行の住宅ローンの審査の結果として、「保証付金利プラン」で戻ってきた場合、「保証料分の金利が上乗せされる」など条件面が不利なので、がっかりしてしまう人が多いと思います。

原則としては、保証会社を利用しないほうが有利な金利で借り入れできます。ただ、固定金利を利用する場合は、むしろ「保証付金利プラン」の方が、有利になる可能性もゼロではありませんので、提示された条件をしっかりと確認してから結論を出すようにしましょう。

また、保証付金利プランの利用者も、健康状態に問題がなければauじぶん銀行の医療保障付団信の対象になります。

例えば、満50歳までの人が金利上乗せなしで加入できる「がん50％保障団信」であれば、がんと診断されると残債が半分になります。さらに、1ヶ月以上の長期入院時には毎月の返済額が保障され、継続180日以上の長期入院となった時には残債が完済されます。もちろん、死亡・高度障害保障も付いています。

経済的理由、健康上の理由で住宅ローンの審査に落ちてしまう人はいます。保証付金利プランであれ、審査を通過したことはポジティブに受け取って良いでしょう。

保証付はローンにおいて当たり前？

実は、住宅ローンを組む際に「保証付」とするのはごく一般的なことです。

対面型のサービスをおこなっている都市銀行や地方銀行は「保証付」の住宅ローンしか扱っていないことが多いです。むしろ、auじぶん銀行では審査結果によっては保証会社なしで住宅ローンの貸付をおこなっています。

「住宅ローンには保証会社が必要」という固定概念がある人からすると、驚くことかもしれませんね。保証料が顧客負担になることを鑑み、銀行がリスクを取ることで顧客の保証料負担を少しでも抑えようという姿勢は称賛に値します。また、auじぶん銀行は元々の金利が低いので、保証付金利プランを選択することになったとしても、十分に魅力的な利率となる可能性があります。

ちなみに、ペアローン・収入合算をする際にはパートナーが連帯保証人となりますが、審査の結果、保証付金利プランを利用することになった際には、保証会社に対する連帯保証という形になります。

住宅ローン以外で保証会社が必要なケース

住宅ローン以外でも保証会社の利用が必要なケースはあります。

例えば、奨学金を借りる際は一般的に保証人を付けるか、保証会社の利用が必要となります。また、賃貸借契約を結ぶ際も、最近では保証会社の利用が必要なケースが多くなっています。

昔は、アパートやマンションを賃貸する際は親族や家族などを連帯保証人に付けることが一般的でした。独身時代にアパートを借りる際に、親族に連帯保証人になってもらった記憶がある人は少なくないでしょう。

しかし、最近は連帯保証人を不要とする代わりに、賃貸借契約に保証会社を導入する契約が増えています。保証会社は借主が家賃を滞納した際に、代わりに家主に家賃を払いますが、借主に後から立替えた家賃の請求をします。保証料は借主が負担するのが一般的です。

保証会社の利用は、「借りる」という行為において一般的であるということです。

まとめ

遠藤功二

auじぶん銀行は、保証付きの金利プランを通じて、少しでも多くの人々に住宅ローンを提供しようとしています。

 

ただ一方で、この保証付きプランがauじぶん銀行から提案された場合は、”審査で何かしらの懸念点があった”という可能性もあります。もし理由が分からない場合は、提出した書類を見返すなどして自分の収入、職場の安定性、希望するローン額、不動産の市場価値、建設業者の信頼度などを再検討してみると良いでしょう。

 

また、自分のライフプランをシミュレーションして、保証付きプランであっても安心して住宅購入を進められるかどうかを冷静に判断することが重要です。

auじぶん銀行について詳しくはこちら

参考サイト：auじぶん銀行　住宅ローン　公式サイト

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