auじぶん銀行の住宅ローンは外国人でも利用可能？

新型コロナウイルスによるパンデミックの最中に激減した訪日外国人、円安の影響を受けて大幅に増加しています。今は、海外からの旅行者、つまり、短期的な滞在者が話題ですが、中長期的には日本に住んで日本で働く外国人が増えていくのは確実です。

 

日本で長年生活していると日本で住宅を購入したいと考えるようになる人もいるでしょう。また、このページをご覧になっている人は、ご自身ではなく日本在住の外国生まれの友人の方のために、住宅ローンを探している人かもしれません。いずれにせよ、ご自身または知人が外国人で住宅ローン選びを検討中の人だと思いますので、この記事を参考にしていただければと思います。

 

この記事のポイントは、「日本国籍に転籍して日本人になれば、日本人として住宅ローン申し込むことができるわけですが、外国籍のままでも日本で住宅ローンを組むことはできるのか？」という観点です。結論としては外国人のままでも住宅ローンを組むことは可能で、例えば、ネット銀行の中でも人気が高いauじぶん銀行の場合、永住許可を得ていて、日本国内に住んでいる方であれば、外国籍の方でも住宅ローンを借りることができます。

 

この記事では、上記のように外国籍の方が住宅ローンを借りるときの手続きについて、auじぶん銀行の住宅ローンを事例として解説します。

 

※本記事で解説するauじぶん銀行の住宅ローンの内容は、2024年12月時点にウェブサイトで取得した情報に基づき記述しています。最新の情報ついては、同行のウェブサイトでご確認ください。

 

auじぶん銀行の住宅ローンは、低金利と充実した疾病保障（医療保障）付きの団体信用生命保険（団信）で人気を集めています。例えば、2024年12月の変動金利タイプの金利は年0.434%（全期間引下げプラン・物件価格の80%以内で新規借り入れの場合） 、しかも、50歳以下の人であれば、追加費用や金利を上乗せすることなく「がん50％保障付団信」を付けることができます。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます

 

外国人でも日本人でも申し込みの流れは変わりません。もしこの記事をご覧になっている人が、友人の外国人の方にauじぶん銀行の住宅ローンの申し込みをおすすめしたいという場合も、こちらの画面から申し込みに進んでください。

 

auじぶん銀行の住宅ローンの詳細や申し込みはこちら

auじぶん銀行の住宅ローン借り入れ手続き

※審査の結果によっては、保証付金利プランとなる場合があり、その場合、上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。それぞれの金利プランの詳細はこちらから確認してください。

今回取り上げるauじぶん銀行では、住宅ローンの申し込みから契約をほぼインターネット上で行います。 住宅ローンの申し込み手続きは、以下の通りに進めていきます。

マイページの登録

auじぶん銀行では、住宅ローンの仮審査、本審査、契約手続きをマイページ上で申し込むことになります。マイページは口座を保有していない方でも簡単に作成することができます。

 

仮審査の申し込み

マイページを登録したら仮審査に進みます。仮審査時点では入力作業を中心に行います。事前に、お勤め先の情報、家族情報、ペアローンや収入合算をする方は連帯保証人の情報、担保提供の情報、借り入れ対象物件の情報、資金計画の情報、住宅ローン以外の借り入れ情報などを準備しておくと入力作業がスムーズになります。

 

団体信用生命保険の告知

仮審査を申し込んだら、団体信用生命保険（団信）の申し込みをする必要があります。　

auじぶん銀行の住宅ローンは、団信の加入が義務付けられているため、団信の申し込みは必須です。団信では告知が必要になります。健康状態や病歴の告知で気になることがある方は、auじぶん銀行または引受保険会社であるライフネット生命に相談をしましょう。

 

本審査の申し込み

仮審査が無事通過したら本審査に進みます。本審査ではさまざまな書類を提出する必要があります。書類の提出は、マイページにアップロードする方法と、郵送・FAXの方法が選べます。

 

契約手続き

本審査に通過したら、契約手続きを行います。この時点で借り入れ金額や金利を最終決定します。ただし、借り入れ金額を増額したい場合は、再審査になってしまいます。諸費用などを盛り込んで、なるべく多めの住宅ローンを借りる計画の方は、当初から多めの金額で審査を申し込んでおきましょう。もちろん、希望金額が満額で承認されるとは限らない点は留意が必要です。

 

司法書士との面談

契約手続き後に司法書士との面談が必要になります。住宅ローンを借りて家を買う場合は、銀行の抵当権を物件に登記する必要があり、登記の設定は銀行が指定した司法書士に依頼します。住宅ローンを返せなくなった際には、抵当権が発動し銀行は物件を競売にかけることができるようになります。

 

融資実行

登記手続きの段取りが問題なければ、契約が成立となり物件の引き渡し日に融資が実行されます。借り入れた資金を売り手に振り込み、物件の引き渡しを受け、司法書士が打ち合わせ通りに登記手続きを行えば住宅購入の一連の手続きは完了します。

 

外国籍の方が本審査で提出する書類

auじぶん銀行のウェブサイトには、住宅ローンの本審査に進む時に必要な書類の一覧が掲載されています。まずは公式情報をもとに、外国籍の方はどのような書類が必要なのかを確認しておきましょう。

 

本人確認書類について

auじぶん銀行では、外国籍の方の住宅ローンの申し込み時の本人確認書類を以下の通り指定しています。

 

先述のとおりですが、外国籍の方がauじぶん銀行で住宅ローンを借りるためには、永住許可を得ている必要があります。

 

外国籍の方の口座開設の条件

auじぶん銀行で住宅ローンを借りる際には銀行口座の開設も必要になります。銀行口座を作れなければ住宅ローンを借り入れることもできません。auじぶん銀行では、外国籍の方の口座開設の条件を以下の通りとしています。

 

住宅ローンの本審査を申し込んでから「実は口座開設ができない」ということのないように、予め確認をしておきましょう。

 

米国籍の方はFATCAの書類提出が必要

外国籍の方の中でも特に米国籍の方は注意が必要です。2014年に施行された外国口座税務コンプライアンス法（FATCA）の影響で日本の金融機関は、米国人等に該当する方の預金口座情報等を米国の税務当局に報告することになっています。米国人等とは以下の方々のことをいいます。

例えば、米国で生まれた方は、現在は日本に住んでいても、米国の納税義務が生じる可能性があり、所定の書類の提出が必要になる可能性があります。

また、今年の米国の滞在日数が31日以上あり、以下の1〜3の合計日数が183日以上になる方は、米国の居住者になります。

１．今年の滞在日数

２．前年の滞在日数×3分の1

３．前々年の滞在日数×6分の1

 

外国籍の方が住宅ローンを組む際の注意点

外国籍の方が住宅ローンを組む際には、帰国の可能性について考えておく必要があります。

住宅ローンの返済中に、出身国に帰国することになった際には、住宅ローンを完済しなければならない可能性があります。中には、「そのときには物件を貸せば良い」と考える方もいるかもしれませんが、住宅ローンが残っているとそれは難しいといえます。

 

住宅ローンは、担保となっている物件に債務者が住むことが契約に定められています。住まずに住宅を貸すことは、原則は認められておらず、自宅を出ることになった際には一括返済をしなければならない可能性があります。

ライフプランをしっかりと考えてから住宅購入を判断することが大切です。

 

低金利で保障も手厚いauじぶん銀行は魅力的

auじぶん銀行では、がんと診断されると残債が半分になる「がん50％保障団信」に金利上乗せなしで加入できるという魅力があります。

 

また、auじぶん銀行の住宅ローン金利は、国内銀行の中では最低水準です。日本の金利が世界の国々と比較しても低水準であることを考えると、auじぶん銀行の住宅ローン金利は世界でもトップクラスの低金利といって過言ではありません。外国人の方こそ、そこに魅力を感じることでしょう。

 

日本とアメリカの金利の違い

外国人の方からすると、日本の低金利は信じられないと感じる方も多いと思います。

Freddie Macによると、2024年10月のアメリカの30年固定金利住宅ローンの金利は、年率で6％を超える状態になっています。2020年〜2021年は、年2％〜3％台だったことを考えると、2倍以上の金利水準に到達していることになります。

本記事執筆時点（2024年11月1日）では、アメリカの中央銀行であるFRBは2024年は7月の利下げ実施にプラスして、さらに2回の利下げを行うと予測されていますが、利下げの予想時期はどんどん後ろにずれており、実際に利下げが実現するかは不透明なままです。アメリカは、原料高だけでなく賃金上昇によるインフレが加速していて、それを抑えるための高い金利が必要となります。（一般的に中央銀行はインフレを抑えたい時には、利上げを行います）

もし、年6％の金利条件で30年ローンを3,000万円借りると、利息の支払いだけでも、3400万円を超えます。

 

＜6％の金利で住宅ローンを借りた場合の試算＞

借入額	3,000万円
金利	年6％
期間	30年
毎月の返済額	179,865円
利息	34,751,400円
総支払額	64,751,400円

（筆者計算）端数処理はせず、毎月返済額を単純に期間で乗じている

 

　多くの日本国内の金融機関では、住宅ローンの変動金利は、年0.5%以下で提供されています。上記と同じ計算を年0.5%で計算すると、利息の支払いは約231万円程度になります。

 

＜0.5％の金利で住宅ローンを借りた場合の試算＞

借入額	3,000万円
金利	年0.5％
期間	30年
毎月の返済額	89,756円
利息	2,312,160円
総支払額	32,312,160円

（筆者計算）端数処理はせず、毎月返済額を単純に期間で乗じている

 

変動金利は金利が上がってしまう可能性がありますが、もし日本で多少の利上げがあったとしても、アメリカの金利に追いつくことは容易ではありません。このことから、外国人にとって、日本の住宅ローン条件はかなり魅力的に感じていることと思います。

 

（参考）

Freddie Mac　30-Year Fixed-Rate Mortgages Since 1971

https://www.freddiemac.com/pmms/pmms30

 

外国人の不動産取引で気をつけた方が良い点

外国人が日本で不動産を購入する場合、いくつか気をつけておいた方が良い点があります。

 

 

外国人の不動産取引で気をつけた方が良い点

日本の不動産を購入する際には、日本の法律に則って契約するので契約書も説明も基本的には日本語で進むことになります。

 

英語能力の指数を公表しているEF EPIのウェブサイトによると、日本人の英語能力は調査対象の111各国中、80位だそうです。（2022年2月15日時点）

 

英語で契約ができるレベルの日本人は多くありません。不動産販売会社、不動産仲介会社、物件の売主共に、「英語が話せない人」が出てくる可能性は高いといえます。英語ならまだしも、中国語やフランス語などとなると、ほとんどの日本人は話せません。

 

普段の生活なら、言葉の壁をジェスチャーなどでクリアできますが、不動産の重要な契約となると身振り手振りだけで契約するわけにはいきません。

「日本語で、重要事項説明を聞いて聞き逃しや見通しがあったら困る」という人は、母国語の添付資料を依頼するか、通訳を頼むのも一案です。ただし、費用がかかる点は否めません。

 

不動産流通推進センターのウェブサイトには通訳の契約について以下の言及があり、通訳の方にも押印等をお願いすることになることから、しっかりとした準備が必要です。詳しくは、当該センターのウェブサイトをご覧ください。

 

（引用）
“契約の相手方が全く日本語がわからなければ、契約は有効に成立しないので(民法第176条)、その場合には、その外国人の国の言語に翻訳したものを添付し、その国の言語で説明することが必要となる。

また、通訳を通して契約をした場合には、後日の紛争を避ける意味で、買主である当該外国人のほか、通訳の人にも売買契約書と重要事項説明書に署名・押印(サイン)してもらうなどの注意が必要となる。
なお、通訳を付けて契約をする場合には、あらかじめ買主である外国人から、当該売買契約書および重要事項説明書の内容について通訳させる旨の委任状を受領しておくことも重要である。

(引用元）公益財団法人　不動産流通推進センター　不動産相談
https://www.retpc.jp/archives/1540/

 

（本項参考資料）
EF EPI
https://www.efjapan.co.jp/epi/

 

契約形式が出身国と異なる場合がある

不動産売買契約の法律や慣習は、国ごとに異なります。たとえば、日本では不動産仲介会社を利用する場合、400万円超の物件については、最大で3%＋6万円＋消費税（上限）がかかる場合があります。不動産仲介会社によって手数料は自由に決められますが、上限を超えて手数料を請求することはできません。手数料の上限を知っておくことで、法外な手数料を請求されないようにしましょう。

 

また、日本では、不動産仲介会社が売主と買主双方の媒介をする「両手」といわれる取引がよく見られます。不動産仲介会社が自身の利益を最大限追求することを求めるなら、買い手、売り手に別の不動産仲介会社が付く「片手」と言われる取引にこだわるのも一案です。

 

まとめ

 

auじぶん銀行の住宅ローンの仮審査申込はこちら

 

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