auじぶん銀行の住宅ローンは中古マンション・中古戸建でも利用可能？

※審査の結果によっては、保証付金利プランとなる場合があり、その場合、上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。それぞれの金利プランの詳細はこちらから確認してください。

ここ数年、都心部を中心に日本の不動産価格は上昇しています。特に新築物件の価格が高騰しているため、少しでも安価な物件をもとめて中古マンションや中古戸建などの中古物件を探している方は多いのではないでしょうか。中古物件にはさまざまな利点があり、住宅ローンも利用できることから不動産を買うなら中古にした方が良いとアドバイスする専門家は少なくありません。

この記事では、中古物件を購入する際の注意点を、auじぶん銀行で住宅ローンを借りるケースを例に解説します。

※本記事で解説するauじぶん銀行の住宅ローンの内容は、2023年2月時点に同行のウェブサイトで取得した情報に基づき記述しています。最新の情報ついては、同行のウェブサイトでご確認ください。

物件を探す前に予算決めを行う

家探しをする際に、ほとんどの方が物件を見ることからはじめると思います。しかし、本当は住宅ローンの借入額と頭金の額といった予算決めをしてから物件を探した方が効率的です。物件を探していると条件がよい物件が目に付くため、高額な物件が気になるものです。しかし、最初に予算を決めておけば、予算オーバーの物件を排除できるため、物件探しを効率的に行えます。

住宅ローンの借入額を決める際には、銀行選びも大切になります。金利は毎月の返済額に大きな影響をもたらすからです。例えば、毎月の返済額が10万円という予算を設定した場合、借入期間が35年であれば、金利による借入可能額の差異は下記のようになります。

＜毎月の返済額から借入額を計算した場合の例＞

（筆者作成）金利は筆者が任意に設定したものです。実際のauじぶん銀行の住宅ローン金利ではありません。

auじぶん銀行は、2022年オリコン顧客満足度®︎調査の住宅ローン金利で1位を取得しており、低金利に定評があります。このように、住宅ローンを借りる銀行まで想定して予算決めをしておくと、物件を探しているうちにいつの間にか予算オーバーの物件に決めてしまうリスクを防げます。また、価格においても根拠をもって売り手と交渉できます。

auじぶん銀行の住宅ローンは団信も充実している

住宅ローン選びの際には、団体信用生命保険（団信）の選定も大切です。住宅購入時に保険を見直す方は多いのですが、団信が充実していれば、保険は上乗せではなく手持ちの保険の削減の方向で考えることができます。

auじぶん銀行では、50歳以下の健康的な方であれば、がん50％保障団信に上乗せ金利なしで加入できます。この団信に加入しておけば、がんと診断されたら残債が半分になります。その上、がんに限らず病気や怪我で1ヶ月以上の長期入院をしたときには、毎月の返済は保険金でカバーされるため、住宅ローンを抱えている方にとっては強い味方になります。

auじぶん銀行を利用する方は、住宅購入と同時に保険の削減もできる可能性があります。

※この記事では団信の保障内容の一部のみを紹介しているため詳しくはauじぶん銀行のウェブサイトをご覧ください。

auじぶん銀行の住宅ローンのウェブサイトはこちら

中古物件でもauじぶん銀行の住宅ローンは組める

auじぶん銀行では住宅ローンの資金使徒・借入用途として中古物件を含むことを明記しています。ただし、リフォーム費用は、他の銀行で住宅ローンと増改築用のリフォームローンを借りている方が、auじぶん銀行で住宅ローンとして一括で借り換えるケースのみに限定しています。新規のリフォームローンの借り入れと、リフォームローンのみの借り換えはできません。中古物件を購入してリフォームをする予定の方は、注意が必要です。

中古物件のメリット

ここで中古物件のメリットを解説します。

新築より価格が相対的に安い

中古物件のメリットは、新築物件と比べて相対的に価格が安いことです。新築物件の価格には、一般的に新築プレミアムが乗っているといわれています。仮に新築物件を購入し、即座に中古市場で売却する場合、新築購入時の価格より安くなってしまうのが一般的です。

この新築と中古の価格差を新築プレミアムといいます。中古物件には、新築プレミアムが乗っていないことと、建物が老朽化しているため、新築物件よりも価格が安い傾向があります。

内見ができる

中古物件のメリットは、物件の内見ができる点です。新築物件用のモデルルームでは、実際の生活を想像するのは難しいといわざるをえません。中古物件であれば、実際に物件に入ることができるので、物件の良し悪しを目視で確認できます。

中古物件のデメリット

続いて中古物件のデメリットを解説します。

費用が新築物件よりもかかる

中古物件のデメリットは、購入時の諸費用が新築物件よりも高くつく点です。個人間売買の際には、不動産仲介会社に仲介手数料を払わなければいけません。また、法人が仕入れて販売しているタイプの中古物件の場合は、仕入れ価格と販売価格の差分の利益が乗っていることに注意が必要です。中古物件は、壁紙の張り替え、リフォームなどの費用もかかる場合があります。

また、中古物件は一般的に新築物件よりも維持費がかかる傾向があります。戸建住宅の場合、購入後、数年程度で屋根や壁の修理費用がかかることがあります。マンションの場合は、古い物件ほど修繕積立金や管理費が高騰する傾向があります。

なお、住宅購入時には上記の仲介手数料の他に、印紙税、登録免許税、司法書士費用、土地家屋調査士費用、住宅ローンの事務手数料、火災保険料、地震保険料、引越し費用などがかかります。auじぶん銀行では、これら費用分を住宅ローンに含めて借りることができます。

瑕疵がある可能性が新築より高い

瑕疵とは不動産の雨漏りや損傷などのような物件の欠陥のことです。住宅に瑕疵がある可能性は、中古物件に限った話ではありません。しかし、新築と比較すると、建物の老朽化が進んでいる分、瑕疵が見つかる可能性は高くなります。

瑕疵が理由で引き渡された物件が契約内容と相違している場合は、売主に契約不適合責任を追及することができます。これは2020年4月の法改正前は、瑕疵担保責任と呼ばれていたものです。

しかし、個人間売買の場合は契約不適合責任を免除する契約になっている場合もあり、購入前に物件を内見することで瑕疵の有無を確認することが大切になります。

心配な方は、契約前に住宅をプロが診断するホームインスペクションを利用するのも一案です。

住宅ローン控除を利用できない場合がある

住宅ローン控除を利用するためには、物件が新耐震基準に適合している必要があります。かなり以前に建てられた物件だと、新耐震基準を満たしていない可能性があるので、注意が必要です。

なお、1982年1月1日以降に建てられた物件は新耐震基準を満たしているものとみなされます。建築日付は、登記簿上の日付を確認するようにしましょう。

中古物件の住宅ローン控除の条件は？

前述の「1982年1月1日以降に建てられた物件」が住宅ローン控除の対象になるということは、2023年時点で築40年くらいまでの物件であれば対象になるといえます。現在中古市場に出回っているかなり多くの物件が対象になるということです。

ここでは、本記事執筆時点（2023年2月）で利用できる住宅ローン控除の内容を見てみましょう。なお、以下では新築物件の情報も一部含めて記載しています。

＜住宅ローン控除の主な内容＞

税額控除額：年末借入残高×0.7%（下記、借入限度額が上限）が所得税から控除される。所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部控除される。

※令和5年末までに建築確認を受けたもの、または令和6年6月30日までに建築されたものが住宅ローン控除の対象。

＜住宅ローン控除利用のための主な要件＞

• 自分が住む用の住宅である。
• 床面積が50㎡以上（一定の要件を満たした場合は40㎡以上）
• 合計所得金額が2,000万円以下
• 住宅ローンの借入期間10年以上
• 取得から６ヶ月以内に入居
• 1982年以降に建築または新耐震基準適合

（注）上記は、制度内容の一部を記載したものです。住宅ローン控除の制度の詳細は、各省庁のウェブサイトで最新の情報をご確認ください。

（出典）以下参考文献を基に筆者作成

国税庁　 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm

国土交通省　住宅ローン減税

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

たとえば、4,000万円のZEH水準省エネ住宅の既存住宅（中古）を購入し、4,000万円の住宅ローン控除を組んだ場合の1年あたりの税額控除額は、以下の式で計算できます。

3,000万円 × 0.7%＝21万円

10年間、年末の借入残高3,000万円以上をキープすれば、上記の計算を10回繰り返すことになり、合計210万円の所得税が控除されます（納税する所得税があることが前提です）。年末借入残高が3,000万円未満であれば、年末借入残高に0.7%を乗じた金額が税額控除額となります。

なお、一般的に「中古住宅」という場合、新築住宅以外を指します。上記の計算は、個人間売買で中古住宅を購入したケースで計算していますが、一定の条件を満たす「買取再販」の住宅の場合は、新築住宅と同様の税額控除が受けられます。購入する物件が、住宅ローン控除のどのカテゴリーに該当するのかは、不動産会社に確認しておきましょう。

引き渡しまでの期間が短い場合がある

法人が売主の物件の場合は、引き渡しの時期を買主に譲歩してくれる可能性があります。一方、中古物件で個人間売買の場合は、売主の引越しの予定などが影響し、引き渡し時期が契約日から短い場合があります。

その場合は、住宅ローンの審査を急がなければいけません。auじぶん銀行はネットで審査申し込みができるため、売買契約書を書いた直後に審査申し込みをすることも可能です。中古物件を探している方は、急ぎの場合に備えて予めマイページの登録や同行の普通預金口座の開設など、できる作業はやっておくのが良いでしょう。

また、auじぶん銀行のコールセンターは、親切な対応に定評があり、HDI-Japan主催「問合せ窓口格付け」と「クオリティ格付け」で2022年に最高ランクの3つ星を受賞しています。住宅ローンの手続きで不明なことは相談してみると良いでしょう。

中古物件は複数の物件を見ることが大切

中古物件狙いの方は、複数の物件を見ることで目利き力を鍛えることをおすすめします。

中古物件は、価格が周辺相場よりもかなり割高に設定されている場合があります。売主は当然「安売りはしたくない」「あわよくば高額で売ってしまいたい」と考えているのが一般的です。買い手は割高な物件を掴まないようにすることが大切です。

ただ、全ての中古物件が割高というわけではありません。「海外赴任が決まったので、売らないといけない」「急に実家に引っ越すことになったので、物件を売りたい」などの、急ぎの事情がある人は、比較的リーズナブルな価格で売値を提示している場合があります。

いくつか物件を見ていると、「この立地とグレードでこの価格はお買い得だな」という判断ができるようになります。もちろん、そのような物件はすぐに売れてしまいます。気になった物件を他の人に取られる経験をすることで、人気の物件を見極める力が付いてきます。お買い得物件は、市場に情報が出てから数日で買付の申し込みが入ってしまうこともあります。戸数の多い新築マンションの募集と比較して、中古物件はスピードが重要だと覚えておきましょう。

逆に不自然に安すぎる物件は注意が必要です。例えば、自殺や殺人事件があった事故物件はかなり低価格に設定されている場合があります。低価格の物件を見つけた時は、必ず事故物件か否かを質問するようにしましょう。

まとめ

遠藤功二

ここまでの解説通り、中古物件は価格の安さは魅力的ですが、さまざまな注意点があることも事実です。いくつかの物件を見ていると、段々と物件の見どころがわかってきます。住宅ローンの予算を立てたら複数の物件を見てみましょう。

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参考サイト：auじぶん銀行　住宅ローン　公式サイト

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